의정부지방법원 2025타경736. 파주시 문산읍 선유리 593-3 소재 물건으로, 감정가 8,263,950,000원에서 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 1,984,175,000원입니다. 등기상 소유자는 주식회사라온이며, 2019.02.22. 설정된 광명동부새마을금고의 채권최고액 4,800,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다. 같은 날 같은 접수번호로 과천새마을금고의 채권최고액 1,200,000,000원 근저당도 설정돼 있습니다.
권리순위만 보면 말소기준 뒤의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 실제 입찰 판단에서는 등기보다 현장과 점유관계가 더 중요합니다. 2017년 전입한 임차인이 있어 보증금 5,000,000원의 인수가 발생하고, 토지상에는 신축공사가 중단된 현장이 존재합니다. 컨테이너·가설출입문·가설휀스·수변전설비도 평가 및 매각에서 제외돼 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경736 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 문산읍 선유리 593-3 · 경기도 파주시 문산읍 우계로 430-10 |
| 용도 / 현황 | 대지 + 토지 · 현황 자동차관련시설 및 제2종근린생활시설 · 일부 공실 |
| 건물 | 경량철골구조 경사지붕 · 지상 1층 · 사용승인일 2000.03.29. |
| 소유자 | 주식회사라온 |
| 감정가 / 최저가 | 8,263,950,000원 / 1,984,175,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 5,291,203,782원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤는 소멸, 임차보증금은 별도
말소기준권리는 2019.02.22. 광명동부새마을금고의 근저당입니다. 이후 등기된 파주시 압류, 지영성 가압류, 현재 사건의 임의경매개시결정 및 과천새마을금고의 추가 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 과거 다수의 근저당·압류·가압류와 종전 경매개시결정은 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 5,000,000원 승계
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이명호 | 105호 | 2017.09.19 | 5,000,000원 | 500,000원 | 대항력 있음 우선변제 없음 승계 5,000,000원 |
실제 임차인은 1명입니다. 전입신고일이 말소기준권리보다 앞서 대항력이 인정되고, 확정일자가 확인되지 않으며 배당표상 우선변제권은 없는 것으로 계산돼 있습니다. 현 회차에서 매각대금으로 임차인에게 배당되는 금액은 0원이고, 보증금 5,000,000원 전액을 매수인이 인수합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,984,175,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 22,241,750원 |
| 인수 · 임차인 이명호 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 을구 30번 · 광명동부새마을금고 | 4,800,000,000원 | 1,961,933,250원 |
| 을구 30번 · 과천새마을금고 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 갑구 41번 가압류 · 지영성 | 12,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 6,012,600,000원 중 예상 배당은 1,961,933,250원이며, 미배당은 4,050,666,750원입니다. 임차보증금 5,000,000원은 매각대금 배당이 아니라 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 1,984,175,000원 | 1,961,933,250원 | 4,050,666,750원 | 5,000,000원 |
| 5회 유찰 시 | 1,388,922,500원 | 1,372,633,275원 | 4,639,966,725원 | 5,000,000원 |
| 6회 유찰 시 | 972,245,749원 | 960,123,292원 | 5,052,476,708원 | 5,000,000원 |
④ 현장·사업 리스크 — 할인율보다 중요한 부분
- 공사중단 현장. 토지상에 기초철근·기둥철근·흙막이 가설구조물 등이 설치된 신축공사 중단 현장이 존재합니다.
- 사업계획. 파주시 고시 제2024-163호 기준 파주 선유리 도시형생활주택 신축공사로, 대지면적 6,665㎡, 건축면적 1,331.7810㎡, 연면적 8,708.0292㎡, 지상 4층·지하 1층, 주건축물 1개동, 141세대입니다.
- 공사기간. 기재된 공사기간은 2012.09.26.부터 2025.06.30.까지입니다.
- 승계·안전성 확인. 건축허가 승계 여부, 기초 구조체 안전진단, 연계 공사진행 가능 여부, 기존 구조체 철거비용은 별도의 전문기술용역과 재확인이 필요합니다.
- 매각 제외물. 이동식 컨테이너, 가설출입문, 가설휀스는 권원미상으로 평가에서 제외됐습니다.
- 수변전설비. 조사 당시 수변전설비 명의자가 토지·건물 소유자와 달라 평가에서 제외됐습니다.
- 지적경계. 인접 필지와의 지적경계가 불명확해 정확한 경계는 지적현황측량을 통한 확인이 필요합니다.
- 공매 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 존재해 공매와 법원경매의 진행상황을 함께 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입지·이용상태와 입찰 체크리스트
- 입지. 문산읍 행정복지센터 동측 인근으로, 공동주택단지·근린생활시설·산업단지·중소규모 공장과 창고·농경지·임야가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 남서측 우계로변에 노선버스 정류장이 있습니다.
- 현재 이용. 자동차관련시설 및 제2종근린생활시설로 이용 중이며 일부는 공실 상태입니다.
- 용도지역. 도시지역·자연녹지지역이며 가축사육제한구역 전부제한입니다.
- 임차인 인수. 이명호 보증금 5,000,000원을 낙찰대금과 별도 자금으로 반영해야 합니다.
- 가격 판단. 최저가가 감정가의 24.0%까지 내려왔지만 실거래 시세 자료가 없으므로 할인율만으로 저가 매수라고 판단하지 않아야 합니다.
- 현장 비용. 공사 재개, 구조체 안전진단, 기존 구조체 철거, 매각 제외 시설 처리에 필요한 비용을 입찰 전 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 공매 진행 여부를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “24% 할인”보다 실질취득과 현장을 먼저
현재 최저매각가 1,984,175,000원은 감정가 8,263,950,000원의 약 24.0%입니다. 하지만 대항력 임차인 보증금 5,000,000원을 더한 실질취득 부담은 1,989,175,000원이고, 실거래 시세 자료가 없기 때문에 이 숫자만으로 싸다고 결론내릴 수 없습니다. 더 중요한 것은 중단된 신축공사의 승계 가능성과 구조체 안전성, 철거비, 매각 제외 시설, 불명확한 지적경계와 공매 진행 여부입니다. 권리는 일부 정리되지만 현장 난도는 높습니다. 이 사건의 승부처는 감정가 대비 할인율이 아니라, 낙찰 뒤 실제로 얼마의 비용과 절차가 추가되는지를 입찰 전에 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
