대구지방법원 2025타경9684. 수성구 범어동 범어숲화성파크드림에스 104동 11층 1101호, 전용 94.7968㎡ 아파트입니다. 35층 건물 중 11층이고 계단식·남동향이며, 내부는 방4·거실·주방·욕실2 등으로 이용되고 있습니다. 권리의 중심은 2016.04.01. 설정된 국민은행 근저당 440,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 그 뒤의 국민은행 근저당들과 2025.11.03. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 조사 내역은 없으며 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 배당 시나리오에서 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다. 따라서 등기상 인수금액보다 중요한 변수는 점유관계 확인과 가격입니다. 특히 최저가 772,000,000원은 최근 12개월 평균보다 조금 낮지만 최신 거래 750,000,000원보다는 높아, 단순히 “감정가보다 싸다”거나 “시세보다 싸다”고 단정할 구간은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9684 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 범어동 2237 범어숲화성파크드림에스 104동 11층 1101호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 수성구 동대구로 376 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 94.7968㎡ · 계단식 · 남동향 · 35층 중 11층 |
| 내부 이용 | 방4 · 거실 · 주방 · 욕실2 등 |
| 사용승인 | 2013.09.25. |
| 소유자 | 오주구 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 772,000,000원 / 772,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 933,061,540원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 2016년 국민은행 근저당이 기준
과거 대구은행 근저당 271,200,000원, 대구대동신용협동조합 근저당 370,500,000원, 주식회사명신에프엔에스 근저당 50,000,000원은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2016.04.01. 국민은행 근저당 440,000,000원이며, 2018.09.14. 이후 추가된 국민은행 근저당들은 모두 이 기준권리보다 뒤에 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만 최신 거래보다 높다
범어숲화성파크드림S는 404세대이고, 비교 대상 전용면적은 94.7968㎡입니다. 확인된 실거래 12건의 전체 평균은 763,708,333원이지만, 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 780,300,000원, 최신 거래 750,000,000원, 최근 추세 +14.6%를 우선해 보는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 92.95㎡ | 13 | 750,000,000원 |
| 2026.03 | 94.8㎡ | 25 | 835,000,000원 |
| 2026.03 | 92.95㎡ | 4 | 735,000,000원 |
| 2026.02 | 92.95㎡ | 30 | 788,000,000원 |
| 2026.01 | 94.8㎡ | 26 | 875,000,000원 |
| 2025.11 | 94.8㎡ | 12 | 790,000,000원 |
| 2025.11 | 92.95㎡ | 29 | 790,000,000원 |
| 2025.09 | 92.95㎡ | 25 | 670,000,000원 |
| 2025.08 | 94.8㎡ | 17 | 800,000,000원 |
| 2025.07 | 94.8㎡ | 7 | 770,000,000원 |
| 2025.03 | 92.95㎡ | 15 | 677,500,000원 |
| 2025.01 | 92.95㎡ | 10 | 684,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 763,708,333원 |
| 최근12개월 평균 | — | 10건 | 780,300,000원 |
신건 최저가 772,000,000원은 최근 12개월 평균의 98.9%입니다. 최근 평균만 보면 소폭 낮지만, 가장 최근인 2026.05 거래 750,000,000원보다는 높습니다. 전체 평균 763,708,333원 대비 지표도 101.1%여서, 신건 가격에 강한 할인 메리트가 있다고 보기는 어렵습니다. 반면 최근 거래군과 과거 거래군의 추세는 +14.6%로 나타나 가격 흐름 자체는 상승 방향입니다.
③ 예상배당표 (매각가 772,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,120,000원 |
| 을구 6번 근저당 · 국민은행 | 440,000,000원 | 440,000,000원 |
| 을구 8번 근저당 · 국민은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 을구 9번 근저당 · 국민은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 을구 10번 근저당 · 국민은행 | 120,000,000원 | 81,880,000원 |
| 을구 11번 근저당 · 국민은행 | 84,000,000원 | 0원 |
| 을구 12번 근저당 · 국민은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 을구 13번 근저당 · 국민은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 을구 14번 근저당 · 국민은행 | 192,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 채권 합계는 1,316,000,000원, 예상 배당은 761,880,000원, 미배당은 554,120,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 한 번 유찰부터 달라진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 772,000,000원 | 761,880,000원 | 554,120,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 617,600,000원 | 609,024,000원 | 706,976,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 494,080,000원 | 486,739,200원 | 829,260,800원 | 0원 |
이 단지의 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.7회, 매각률은 14.29%입니다. 현재 신건 772,000,000원은 최근 시세와 겹치는 구간이지만, 1회 유찰 시 617,600,000원, 2회 유찰 시 494,080,000원으로 내려갑니다. 권리상 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구지방법원 북서측 인근이며, 동대구로를 따라 업무용빌딩·관공서·오피스텔·주상복합아파트·근린생활시설과 기존 주택 및 신축 아파트가 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고, 서측 동대구로 일대 도보 약 2~3분 거리에 시내버스정류장, 남측 인근 도보 약 7분 내외 거리에 도시철도 2호선 범어역이 있습니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조·철근콘크리트슬라브지붕 35층 건물이며 사용승인일은 2013.09.25.입니다. 위생·급배수·옥내소화전·승강기·화재탐지·도시가스 개별난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 서측 왕복 10차선, 남측 약 14m, 동측 약 10m, 북측 약 6m 포장도로와 접하며 주차장 출입구는 동측 도로에 형성돼 있습니다.
- 토지. 중심상업지역·일반상업지역이며 공시지가는 4,899,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 404세대 단지로 확인된 실거래 12건의 가격 범위는 670,000,000원~875,000,000원입니다. 최근 추세는 +14.6%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 대조. 772,000,000원은 최근12개월 평균 780,300,000원보다 낮지만 최신 거래 750,000,000원보다 높습니다. 두 기준을 함께 보세요.
- 점유 확인. 임차인 조사 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 점유 원인을 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2016.04.01. 국민은행 근저당 440,000,000원이 기준이며 이후 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 배당 부족과 인수 구별. 신건에서도 채권 미배당 554,120,000원이 발생하지만 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
- 유찰 시 가격 변화. 1회 유찰 시 617,600,000원, 2회 유찰 시 494,080,000원 시나리오가 제시돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 점유관계를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 확인”
이 물건은 등기상 구조가 비교적 명확합니다. 2016.04.01. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 추가된 국민은행 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 부족액은 크지만 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 권리만큼 단순하지 않습니다. 신건 최저가 772,000,000원은 최근12개월 평균 780,300,000원의 98.9%이지만 최신 거래 750,000,000원보다 높고, 전체 실거래 평균 763,708,333원 대비 지표도 101.1%입니다. 최근 추세가 +14.6%라는 점은 긍정적이지만, 신건에서 확보되는 할인 폭 자체는 크지 않습니다. 권리는 안전형, 가격은 신중형. 현 회차에서는 최신 거래와 개별 호수 상태를 확인하고, 가격 메리트를 더 중시한다면 유찰 시나리오를 함께 보는 물건입니다.
