대구지방법원 2025타경9684. 범어숲화성파크드림에스 104동 11층 1101호, 전용 94.7968㎡ 아파트입니다. 감정평가상 내부는 방4·거실·주방·욕실2 등으로 이용되고 있으며, 35층 건물 중 11층입니다. 말소기준권리는 2016.04.01. 주식회사국민은행 근저당권 440,000,000원입니다. 이후 국민은행의 근저당권들이 순차적으로 설정됐지만 모두 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸하고, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 이미 한 차례 조정됐습니다. 감정가 772,000,000원에서 현재 최저매각가는 540,400,000원으로 내려왔고, 최근 12개월 동일 평형 평균 806,443,333원의 67.0%입니다. 최신 거래도 2026.09. 795,000,000원이고, 최근 구간이 이전 구간보다 8.0% 높은 흐름이라 현재 최저가를 최근 시세보다 비싸다고 볼 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9684 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 범어동 2237 범어숲화성파크드림에스 104동 11층 1101호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 수성구 동대구로 376 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 94.7968㎡ · 방4·거실·주방·욕실2 · 35층 중 11층 |
| 소유자 | 오주구 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 772,000,000원 / 540,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 933,061,540원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 모두 소멸
확인된 임차인 없음. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유 상태는 입찰 전 원본 확인이 필요합니다. 등기상 핵심은 2016.04.01. 국민은행 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 2018.09.14. 이후 추가 근저당권과 2025.11.03. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 배당 부족이 발생하더라도 매수인이 인수하는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 67.0%
범어숲화성파크드림S 동일 평형권의 확인 거래는 다음과 같습니다. 전체 12건 평균은 791,499,166원, 최근 12개월 9건 평균은 806,443,333원입니다. 가격 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 92.95㎡ | 33 | 795,000,000원 |
| 2026.08 | 94.8㎡ | 30 | 899,990,000원 |
| 2026.05 | 92.95㎡ | 13 | 750,000,000원 |
| 2026.03 | 94.8㎡ | 25 | 835,000,000원 |
| 2026.03 | 92.95㎡ | 4 | 735,000,000원 |
| 2026.02 | 92.95㎡ | 30 | 788,000,000원 |
| 2026.01 | 94.8㎡ | 26 | 875,000,000원 |
| 2025.11 | 94.8㎡ | 12 | 790,000,000원 |
| 2025.11 | 92.95㎡ | 29 | 790,000,000원 |
| 2025.09 | 92.95㎡ | 25 | 670,000,000원 |
| 2025.08 | 94.8㎡ | 17 | 800,000,000원 |
| 2025.07 | 94.8㎡ | 7 | 770,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 94.7968㎡ | 9건 | 806,443,333원 |
현재 최저가 540,400,000원은 최근 12개월 평균의 67.0%입니다. 전체 거래 평균 대비 비율도 68.3%이고, 최신 거래는 2026.09. 795,000,000원입니다. 더구나 최근 시세 추세가 +8.0%로 집계돼, 하락 추세를 전제로 가격 메리트를 깎을 상황도 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 540,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,804,000원 |
| 을구 6번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 440,000,000원 | 440,000,000원 |
| 을구 8번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 120,000,000원 | 92,596,000원 |
| 을구 9번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 을구 10번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 을구 11번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 84,000,000원 | 0원 |
| 을구 12번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 을구 13번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 을구 14번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 192,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 1,316,000,000원 중 532,596,000원이 배당되고 783,404,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 그러나 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 540,400,000원 | 532,596,000원 | 783,404,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 378,280,000원 | 372,184,080원 | 943,815,920원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 264,795,999원 | 260,288,855원 | 1,055,711,145원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구지방법원 북서측 인근. 동대구로를 따라 업무용빌딩·관공서·오피스텔·주상복합아파트·근린생활시설과 기존 주택 및 신축 아파트가 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 동대구로 일대 시내버스정류장이 도보 약 2~3분, 도시철도 2호선 범어역이 도보 약 7분 내외에 있습니다. 감정평가상 교통상황은 비교적 양호합니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조·철근콘크리트슬라브지붕 35층 건물, 사용승인일 2013.09.25. 위생·급배수·옥내소화전·승강기·화재탐지·도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측 왕복 10차선 도로와 접하고 남측 약 14m, 동측 약 10m, 북측 약 6m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·중요시설물보호지구(공용) 등에 해당하며, 공시지가는 4,899,000원/㎡입니다.
- 단지. 범어숲화성파크드림S는 404세대이며, 동일 평형권 최근 거래는 670,000,000원부터 899,990,000원까지 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 확인된 임차인 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서에서 실제 점유자를 재확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2016.04.01. 국민은행 근저당권 440,000,000원이 말소기준이며 이후 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기부와 대조하세요.
- 시세 기준. 최근 12개월 평균 806,443,333원, 최신 거래 795,000,000원, 최근 추세 +8.0%를 우선 기준으로 응찰가를 판단하세요.
- 유찰 통계. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수 3.1회, 낙찰률 11.11%이므로 현재 할인폭만으로 경쟁 강도를 단정하지 마세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당액 783,404,000원이 발생하지만 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — 권리 안전성과 가격 할인폭이 함께 보인다
이 사건의 권리분석 핵심은 단순합니다. 2016.04.01. 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 추가 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인 인수는 없고, 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다.
가격도 현재 회차에서는 경쟁력이 있습니다. 최저매각가 540,400,000원은 최근 12개월 평균 806,443,333원의 67.0%이고, 최신 거래는 795,000,000원, 최근 가격 추세는 +8.0%입니다. 다만 단지 경매물건 평균 유찰 횟수가 3.1회, 낙찰률이 11.11%인 만큼 실제 점유 상태와 응찰 경쟁을 마지막 변수로 확인해야 합니다. 권리는 양호하고, 현재 가격도 최근 시세 대비 할인폭이 큰 편이라는 것이 이 사건의 결론입니다.
