대구지방법원 2025타경9768. 대구 동구 신천동 동대구유성푸르나임의 12층 오피스텔입니다. 감정평가상 이용상태는 오피스텔이며, 물건의 경매 용도 분류는 근린시설입니다. 전용면적은 29.54㎡, 건물은 지하 4층·지상 24층 구조입니다. 소유자 김경자 씨가 2021년 6월 거래가액 93,000,000원에 취득한 물건으로, 현재 임차인 김민철의 보증금 반환 문제가 경매의 핵심입니다.

등기상 말소기준은 2024.03.15 윤유섭의 가압류 13,780,000원입니다. 그런데 임차인 김민철은 이미 2023.05.25 전입 및 점유를 개시했고, 확정일자는 2023.05.09입니다. 가압류보다 앞서 주택임대차 대항요건을 갖춘 것으로 확인되므로, 가압류와 달리 임차인의 미변제 보증금은 매수인에게 남을 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 가압류는 소멸하지만 임차보증금은 남는다

2014년 한국토지신탁의 소유권보존 및 신탁등기에서 출발해 2015년 배진희, 2021년 김경자에게 소유권이 이전됐습니다. 현재 문제되는 임차관계는 2023년에 형성됐고, 채권자의 가압류는 그 이후인 2024년에 시작됐습니다.

말소기준권리인 윤유섭의 가압류와 그 이후 압류·가압류·경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차권등기의 등기일이 말소기준권리보다 늦다는 이유만으로 임차인의 대항력까지 없어지는 것은 아닙니다. 김민철의 임차권등기일은 2025.06.09이지만, 그에 앞선 전입·점유개시일은 2023.05.25입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 있는 보증금 1억원

임차인의 배당요구 관련 접수일은 2025.06.09이며, 등기부상 을구 1번 주택임차권등기가 확인됩니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명으로 분석합니다.

③ 시세 비교 — 반값 최저가가 아닌 1억 실질취득으로 판단

동대구유성푸르나임의 유사 면적 실거래 12건이 확인됩니다. 그러나 전체 평균 86,583,333원에는 과거 거래와 고가 거래가 혼합되어 있으므로 최근 12개월 8건 평균 84,437,500원을 우선 비교 기준으로 사용합니다. 최신 거래는 2026년 5월의 83,500,000원입니다.

최근 12개월 거래가격은 65,000,000원부터 116,000,000원까지 편차가 큽니다. 특히 2026년 1월의 116,000,000원 거래를 제외하면 최근 거래들의 가격 수준이 더 낮다는 점에 주목해야 합니다. 실제 2026년 3월 동일 전용면적 거래는 80,000,000원, 4월 동일 전용면적 거래는 79,000,000원입니다.

최근 거래와 과거 거래를 비교한 가격 추세는 -7.1%입니다. 상승장이 아니라 하락 추세이므로 과거 평균을 기준으로 가격 메리트를 판단하면 위험합니다.

④ 예상배당표 (매각가 49,000,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 2.6% 추정치입니다. 임차인에게 47,718,000원이 배당되고, 미변제 보증금 52,282,000원이 매수인에게 승계되는 것으로 산정했습니다. 압류권자의 실제 교부청구 및 당해세, 배당순위 변동 등은 별도 확인이 필요합니다. 경매 신청채권 104,369,862원과 임차보증금 100,000,000원은 동일인 관련 채권이므로 별개의 실제 부담으로 단순 합산하지 않습니다.

⑤ 회차별 인수액 — 추가 유찰에도 1억에 가까운 실질취득

낙찰가 자체는 49,000,000원에서 34,300,000원, 다시 24,010,000원으로 내려갑니다. 하지만 해당 회차의 예상 인수액은 52,282,000원에서 66,717,400원, 76,822,180원으로 증가합니다.

결국 실질취득은 각각 101,282,000원, 101,017,400원, 100,832,180원으로, 모두 보증금 100,000,000원 부근에 머뭅니다. 이 작은 차이는 매각가에 연동되는 추정 집행비용 때문이며, 취득세 등 별도 비용은 포함하지 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 동구 신천동, 동대구역 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 업무시설·오피스텔·숙박시설·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 대중교통 이용 및 간선도로 접근성 등 전반적인 교통여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물. 2014.11.19 준공, 지하 4층·지상 24층 철근콘크리트 구조입니다. 대상 호실은 12층이며 오피스텔로 이용 중인 것으로 평가됐습니다. 위생·급배수·소방·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 동측 약 20m, 서측 약 8m 포장도로에 각각 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 부정형입니다.
• 토지규제. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·중요시설물보호지구(공용)·비행안전제6구역(전술) 등의 지정 및 저촉 사항이 있습니다.
• 공시지가. 3,555,000원/㎡이며, 토지면적은 3,334.9㎡입니다. 해당 토지의 개별 호실 소유면적으로 해석해서는 안 됩니다.
• 공부상 상태. 공부와의 차이 없음, 위반건축물 사항 없음으로 파악됩니다. 다만 경매 용도 분류와 감정상 오피스텔 이용상태는 입찰 전 공부상 용도를 직접 대조해야 합니다.
• 환금성. 149세대 규모의 오피스텔로, 유사 면적 거래는 확인됩니다. 그러나 최근 12개월 평균이 이전 기간 대비 7.1% 낮고, 거래금액 편차가 큰 만큼 매각가격을 보수적으로 설정해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차보증금. 김민철의 임대차보증금 100,000,000원, 대항력 성립 및 유지 여부, 확정일자, 배당요구 내역을 원본으로 확인해야 합니다. 현재 분석상 예상 인수액은 52,282,000원입니다.
• 매각물건명세서 인수 문구. 을구 1번 임차권등기와 미변제 보증금 매수인 인수 문구가 명시돼 있으므로, 배당 이후 남는 금액을 반드시 자금계획에 반영해야 합니다.
• 임차인·신청채권자 동일인. 김민철의 임대차계약서, 보증금 지급 근거, 임차권등기명령 관련 기록, 강제경매 집행권원을 대조해 채권관계를 확인해야 합니다. 단순한 동일인이라는 사실만으로 임차권을 무효로 취급해서는 안 됩니다.
• 배당표 확정 여부. 현재 배당액은 추정치입니다. 집행비용, 조세채권, 교부청구 및 실제 배당순위에 따라 인수액이 변할 수 있습니다.
• 입찰금액보다 실질취득. 최저가 49,000,000원만을 기준으로 수익률을 계산하지 말고, 보증금 인수와 취득 부대비용을 포함한 총액을 기준으로 평가해야 합니다.
• 회차별 유찰 효과. 3회·4회 유찰 시에도 실질취득 추정액이 약 1억원으로 유지되므로 추가 유찰을 자동적인 가격 개선으로 해석하지 않아야 합니다.
• 점유·명도. 임차권등기가 되어 있더라도 실제 점유상태 및 인도 가능성을 별도 확인해야 합니다. 배당과 보증금 반환 문제가 해결되지 않으면 명도 일정에도 영향을 줄 수 있습니다.
• 관리비·공과금. 체납 관리비의 공용부분 부담 가능성, 각종 세금 및 관리비 정산 내역을 확인해야 합니다.
• 오피스텔 용도. 건축물대장, 등기부, 감정평가상 이용상태를 대조하고 주거용 사용에 따른 세금·금융상 영향을 확인해야 합니다.
• 최근 실거래 재확인. 동일 면적의 2026년 거래가격과 전용면적·층·상태 차이를 비교해야 합니다. 최근 가격 추세 -7.1%를 반영해 보수적으로 평가하는 것이 중요합니다.

맺으며 — “낙찰가 반값, 실제 취득은 시세 이상”

이 물건의 첫인상은 분명 매력적으로 보일 수 있습니다. 감정가 100,000,000원인 오피스텔을 최저가 49,000,000원부터 입찰할 수 있기 때문입니다. 그러나 이 숫자만 보고 접근하면 경매에서 가장 치명적인 실수를 범하게 됩니다.

임차인 김민철은 말소기준권리보다 먼저 전입·점유했고, 확정일자 및 배당요구를 갖췄습니다. 매각물건명세서 역시 임대차보증금 100,000,000원이 전액 변제되지 않는 경우 미변제 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 현재 배당 추정대로라면 보증금 52,282,000원이 매수인에게 남습니다.

따라서 최저가에 낙찰받아도 실질취득은 101,282,000원입니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균 84,437,500원의 약 120.0%이고, 최신 거래 83,500,000원보다도 높습니다. 더욱이 시장은 -7.1% 하락 추세입니다. 추가 유찰이 진행되더라도 예상 인수액이 함께 늘어나 실질취득은 1억원 부근에서 크게 벗어나지 않습니다.

결론은 입찰 보류입니다. 선순위 임차보증금에 대한 법적 인수책임이 해소되지 않는 한, 이 물건은 낮은 최저가를 가격 메리트로 인정하기 어렵습니다. 임차권의 실체, 배당 및 실제 인수범위를 원본으로 확인하는 것이 우선입니다. 반값 경매라는 외형보다 실질취득가격과 선순위 보증금 승계위험을 먼저 보아야 하는 고위험 물건입니다.