대구지방법원 2025타경9768. 동대구역 남서측 인근의 동대구유성푸르나임 12층 제오피스텔1231호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자 김경자는 2021.06.04. 소유권을 취득했고 등기 거래가액은 93,000,000원입니다. 감정가는 100,000,000원, 현재 최저매각가도 100,000,000원인 신건입니다.
문제는 감정가나 유찰 횟수보다 임차보증금입니다. 김민철은 2023.05.25. 전입·점유했고 확정일자는 2023.05.09.입니다. 말소기준권리인 2024.03.15. 윤유섭 가압류보다 앞서므로 대항력이 있는 임차인입니다. 2025.06.09. 임차권등기도 마쳤고 배당요구도 했습니다. 매각물건명세서 역시 보증금 100,000,000원이 전액 변제되지 않으면 잔액이 매수인에게 인수된다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9768 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 신천동 292-6 동대구유성푸르나임 12층 제오피스텔1231호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔 |
| 전용면적 | 29.54㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층 지상24층 중 12층 |
| 소유자 | 김경자 (2021.06.04. 소유권이전 · 거래가액 93,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 100,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 104,369,862원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준은 2024.03.15. 윤유섭 가압류 13,780,000원입니다. 그 뒤 국민건강보험공단 압류, 김애자 가압류, 대구광역시 동구 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 김민철의 전입·점유일 2023.05.25.는 말소기준보다 앞섭니다. 임차권등기 자체는 2025.06.09.로 뒤지만, 등기에 기록된 기존 전입·점유 및 확정일자를 기준으로 대항력과 우선변제권을 행사하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김민철 | 건물 전유부분 전부 | 2023.05.25 | 2023.05.09 | 100,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 승계 |
김민철은 2025.06.09. 배당요구를 했습니다. 현재 100,000,000원 매각을 가정하면 집행비용 2,200,000원을 제외한 97,800,000원이 임차보증금에 배당되고, 2,200,000원이 남습니다. 따라서 낙찰자가 실제로 부담하는 금액은 낙찰가 100,000,000원 + 인수 2,200,000원 = 102,200,000원입니다.
③ 유찰돼도 ‘낙찰가만’ 보면 안 된다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 100,000,000원 | 2,200,000원 | 102,200,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 80,000,000원 | 21,840,000원 | 101,840,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 64,000,000원 | 37,552,000원 | 101,552,000원 |
1회 유찰돼 최저가가 80,000,000원으로 내려가면 인수액은 21,840,000원으로 늘고, 실질취득은 101,840,000원입니다. 2회 유찰로 64,000,000원이 되어도 인수액이 37,552,000원으로 늘어 실질취득은 101,552,000원입니다. 즉 화면에 보이는 최저가는 1억원 → 8,000만원 → 6,400만원으로 내려가지만, 대항력 보증금 때문에 실제 부담은 계속 1억원을 넘는 수준에 머뭅니다.
④ 시세 비교 — 실질취득 1억220만원 vs 최근 평균 8,443만원
동대구유성푸르나임의 최근 거래 12건 전체 평균은 86,583,333원이지만, 가격 판단에는 더 최신인 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 8건 평균은 84,437,500원, 최신 2026.05 거래는 83,500,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 -7.1% 낮아 가격 흐름도 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 28.77㎡ | 24 | 83,500,000원 |
| 2026.04 | 29.54㎡ | 19 | 79,000,000원 |
| 2026.03 | 29.54㎡ | 13 | 80,000,000원 |
| 2026.03 | 27.47㎡ | 7 | 80,000,000원 |
| 2026.01 | 27.36㎡ | 22 | 116,000,000원 |
| 2025.09 | 28.77㎡ | 12 | 65,000,000원 |
| 2025.07 | 28.77㎡ | 14 | 87,000,000원 |
| 2025.06 | 29.54㎡ | 20 | 85,000,000원 |
| 2024.10 | 28.77㎡ | 13 | 90,000,000원 |
| 2024.06 | 27.47㎡ | 7 | 79,500,000원 |
| 2024.02 | 28.38㎡ | 22 | 100,000,000원 |
| 2024.01 | 29.54㎡ | 20 | 94,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 84,437,500원 |
현재 실질취득 102,200,000원은 최근 12개월 평균 84,437,500원의 약 121.0%입니다. 최신 거래 83,500,000원과 비교하면 약 122.4% 수준입니다. 감정가 자체도 최근 평균의 118.4%인데, 여기에 인수액까지 붙기 때문에 신건에서 시세보다 저렴하다는 평가는 성립하지 않습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 100,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,200,000원 |
| 1. 임차인 김민철 보증금 | 100,000,000원 | 97,800,000원 |
| 2. 가압류 · 윤유섭 | 13,780,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 김애자 | 10,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 김민철 | 104,369,862원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,200,000원과 임차보증금 배당 97,800,000원으로 매각대금 100,000,000원이 소진됩니다. 임차보증금 부족분 2,200,000원은 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 동구 신천동 동대구역 남서측 인근이며 업무시설, 오피스텔, 숙박시설, 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 대중교통 이용 및 간선도로 접근성 등 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 동측 폭 약 20미터, 서측 폭 약 8미터 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·중요시설물보호지구(공용) 등에 해당하며 공시지가는 3,555,000원/㎡입니다.
- 건물. 2014.11.19. 준공, 149세대이며 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 최근 거래는 존재하지만 단지 경매물건 평균 유찰 횟수가 4.3회이고 최근 거래 추세가 -7.1%여서 가격 접근은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득 확인. 신건 기준 100,000,000원 낙찰가에 인수 2,200,000원이 더해져 실제 부담은 102,200,000원입니다.
- 유찰 효과 착시 주의. 1회 유찰 시 80,000,000원 + 21,840,000원, 2회 유찰 시 64,000,000원 + 37,552,000원으로 보증금 인수가 커집니다.
- 임대차 실체 확인. 임차권자 김민철과 강제경매 채권자 김민철이 동일 명의로 표시되므로 계약서·보증금 지급 자료 등 관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제가 미반영되어 실제 미배당 보증금은 달라질 수 있습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 84,437,500원, 최신 거래 83,500,000원, 최근 추세 -7.1%를 기준으로 응찰가를 검토해야 합니다.
맺으며 — 최저가가 내려가도 실질취득은 쉽게 내려가지 않는다
이 사건의 핵심은 단순합니다. 후순위 압류·가압류가 아니라 말소기준권리보다 빠른 김민철의 대항력 임차보증금 100,000,000원입니다. 현재 신건에서 낙찰되면 배당 부족분 2,200,000원을 인수해 실질취득은 102,200,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 84,437,500원의 약 121.0%, 최신 거래 83,500,000원의 약 122.4%입니다.
더 중요한 것은 유찰 이후입니다. 최저가가 80,000,000원, 64,000,000원으로 내려가도 미배당 보증금이 21,840,000원, 37,552,000원으로 커져 실질취득은 각각 101,840,000원, 101,552,000원입니다. 최근 시세가 하락 추세이고 단지 경매 평균 유찰 횟수도 4.3회라는 점까지 겹칩니다. 표면 최저가는 내려가지만 실제 취득원가는 최근 시세보다 높은 구조이므로 권리와 가격 모두 보수적인 접근이 필요한 물건입니다.
