대구지방법원 2025타경353. 경상북도 구미시 거의동 389의 금공본관으로, 감정 이용상태는 다가구주택 및 근린생활시설입니다. 사건 용도는 연립/다세대 + 토지이고 토지면적은 262.0㎡입니다. 건물은 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층이며, 매각은 일괄매각·제시외 건물 포함 조건입니다.
권리관계의 중심은 2011.05.06. 설정된 신당새마을금고 근저당권입니다. 같은 날 채권최고액 228,800,000원과 161,200,000원의 근저당권이 설정돼 있고, 첫 번째 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 경매개시결정과 구미시 압류는 매각으로 소멸합니다. 예상배당 기준 두 근저당권의 채권최고액 합계는 390,000,000원이며, 현재 회차에서는 전액 배당되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경353 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 거의동 389 금공본관 · 경상북도 구미시 대학로 17-11 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 다가구주택 및 근린생활시설 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층 |
| 토지 | 대 262.0㎡ · 제1종일반주거지역 · 공시지가 597,700원/㎡ · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 정정숙 1434분의 513 · 주금희 1434분의 921 |
| 감정가 / 최저가 | 646,820,080원 / 452,774,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신당새마을금고 / 306,377,140원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2011.05.06. 신당새마을금고 근저당권입니다. 같은 날 설정된 두 번째 신당새마을금고 근저당권도 매각으로 소멸하며, 2025.05.19. 임의경매개시결정, 2026.02.23. 구미시 압류 역시 모두 말소기준 이후 권리입니다. 매각물건명세서에 명시된 매수인 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
② 점유자 3명 — 대항력은 없지만 보증금 확인 필요
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 실제 점유자 3명으로 봅니다. 세 사람 모두 전입일이 2011.05.06. 말소기준권리보다 뒤여서 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 관계는 입찰 전 명세서 원본으로 재확인하는 것이 안전합니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이성기 | 101호 | 2024.04.01 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 서성호 | 201호 | 2023.03.02 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 박찬영 | 401호 | 2023.03.03 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 가격 — 감정가 70%, 그러나 ‘시세보다 싸다’고 단정 금지
감정가는 646,820,080원, 현재 최저매각가는 452,774,000원으로 1회 유찰·감정가 70% 회차입니다. 2회 유찰 시 316,941,800원(49%), 3회 유찰 시 221,859,260원(34%) 시나리오가 제시돼 있습니다.
다만 감정가 대비 할인율은 시장가 대비 할인율과 같은 뜻이 아닙니다. 따라서 현재 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 확정됐다고 평가하지 않습니다. 이 물건은 다가구주택과 근린생활시설이 함께 이용되는 형태이므로 실제 수익성과 환금성, 개별 임대조건을 함께 확인해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 452,774,000원 | 0원 | 55,846,260원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 316,941,800원 | 78,295,385원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 221,859,260원 | 172,046,770원 | 0원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 452,774,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,927,740원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 신당새마을금고 | 228,800,000원 | 228,800,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 신당새마을금고 | 161,200,000원 | 161,200,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 55,846,260원 |
현재 회차 가정에서는 두 근저당권 채권최고액 390,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여 55,846,260원이 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 구미시 거의동 소재 금오공과대학교 남측 인근이며, 주변은 단독 및 다세대주택과 미개발나지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 다가구주택 및 근린생활시설로 이용 중입니다. 외벽은 스톤코트·외장석·페인트 등, 내부는 벽지·타일 등 마감이며 샤시 이중창호입니다.
- 설비. 도시가스설비와 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 대 262.0㎡, 제1종일반주거지역, 평지·부정형, 세로한면(가)이며 공시지가는 597,700원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역 및 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다. 매각은 일괄매각이며 제시외 건물을 포함합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 보증금 확인. 이성기·서성호·박찬영의 보증금과 확정일자, 배당요구 여부를 원본 명세서와 관련 자료로 대조하세요.
- 대항력 기준 재확인. 세 점유자의 전입은 모두 2011.05.06. 이후여서 대항력 없음으로 분석되지만 입찰 직전 최신 전입·점유 상태를 다시 확인하세요.
- 임대관계 확인. 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 다가구주택 및 근린생활시설의 실제 호실별 임대조건과 명도 대상을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 현황과 감정 범위를 원본 도면·감정서와 대조하세요.
- 가격 판단 분리. 최저가 452,774,000원이 감정가의 70%라는 사실과 시장가 대비 저평가 여부는 별개입니다.
- 배당 변동요인. 예상배당은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격과 임대차는 확인”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2011.05.06. 신당새마을금고 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당과 경매개시결정, 구미시 압류는 매각으로 소멸합니다. 실제 점유자 3명의 전입 역시 모두 말소기준 이후여서 대항력은 없고, 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다.
그러나 인수 0원과 좋은 가격은 같은 의미가 아닙니다. 현재 최저가는 452,774,000원으로 감정가의 70%이지만, 할인율만으로 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 또한 보증금이 확인되지 않은 점유자 3명과 다가구주택·근린생활시설 혼합 이용이라는 특성상, 실제 임대차·수익성·명도·환금성 확인이 입찰 판단의 핵심입니다. 권리는 통과, 가격과 현장은 별도 검증. 이 사건은 그 구분이 중요한 물건입니다.
