부동산임의경매 (아파트)

부동산임의경매

2025타경9828 · 대구지방법원 · 오피스텔
철근콘크리트구조 49.9247㎡

최저매각가 2차 · 유찰 1회 가격 메리트

154,700,000원 1억 5,470만 감정가 221,000,000원

감정가의 70% ▼ 30% 할인

다음 매각기일

09-22 D-11

대구지방법원 10:00

입찰 보증금

1,547만원

최저가의 10% · 15,470,000원

실거래 대비

▼ 2.3% 시세 이하

같은 평형 직전 3건 평균 1.58억원

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 권리는 깨끗(인수 0). 다만 신건 최저가가 최근 12개월 실거래 평균보다 높아 가격 메리트는 유찰 후 검토가 필요합니다.

가격 최저가 221,000,000원 = 최근 12개월 평균 195,600,000원의 113.0%로 신건 가격은 시세 이상
자금 최저가의 10% 입찰보증금 약 22,100,000원 · 인수액 0원
리스크 대항력 없는 임차인 존재. 보증금 미상으로 매각물건명세서 확인 필요

한 줄 평 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리되고 매수인 인수금액은 0원입니다. 다만 대항력 없는 임차인이 확인되고 보증금은 미상입니다. 최근 12개월 실거래 평균은 1.956억인데 최저가는 2.21억(113.0%)으로 신건 가격 메리트는 부족합니다.

감정가 / 최저가

221,000,000원

신건(0회 유찰)

최근 12개월 시세

195,600,000원

최근 거래 5건 평균

최저가 ÷ 최근시세

113.0%

시세보다 높음

매수인 인수

0원

등기상 인수 권리 없음

대구지방법원 2025타경9828. 동대구역 인근 동대구역우방아이유쉘 105동 2401호 주거용 오피스텔입니다. 말소기준권리는 2022년 설정된 청운신용협동조합 근저당권이며, 이후 설정된 경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다. 권리 구조 자체는 단순하지만, 입찰 판단의 핵심은 가격과 임차인 확인입니다.

물건 개요

사건번호	대구지방법원 2025타경9828 (임의경매)
소재지	대구광역시 동구 신천동 1508 동대구역우방아이유쉘 105동 24층2401호
물건종류 / 이용상태	오피스텔 · 주거용 오피스텔 이용
소유자	김경록
감정가 / 최저가	221,000,000원 / 221,000,000원 (신건)
신청채권자 / 청구	청운신용협동조합 / 132,209,260원
매각기일	2026.08.20

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 정리 구조

말소기준권리는 을구 1번 청운신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 143,000,000원이며, 경매개시결정은 해당 근저당 이후 접수되어 매각으로 소멸합니다. 매수인이 승계하는 등기상 부담은 없습니다.

② 임차인 분석 — 대항력 없음, 보증금 미상

임차인	전입일	대항력	우선변제	승계
박중근	2024.11.21	없음	확인 필요	없음

전입일이 말소기준권리인 2022.06.24 이후이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금이 미상으로 확인되어 매각물건명세서 보완 여부를 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 신건 가격 부담

동대구역우방아이유쉘 동일 평형(49.92㎡대) 최근 거래를 기준으로 보면 최근 12개월 평균은 195,600,000원입니다. 최저가는 221,000,000원으로 최근 시세 대비 높습니다.

거래월	전용	층	거래가
2026.04	49.96㎡	21	180,000,000원
2025.10	49.92㎡	4	200,000,000원
2025.09	49.96㎡	18	200,000,000원
2025.08	49.96㎡	7	217,000,000원
2025.06	49.96㎡	24	181,000,000원
최근 12개월 평균	5건	-	195,600,000원

⚠️ 최근 거래 기준 판단 최근 12개월 평균 대비 최저가는 113.0%입니다. 전체 평균 거래가 204,355,555원보다 낮아 보일 수 있으나, 최근 거래 흐름은 하락(-9.2%)으로 나타나 신건 가격 가점 근거로 보기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 221,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	3,894,000원
근저당권 · 청운신용협동조합	143,000,000원	143,000,000원
잔여 · 소유자 교부	-	74,106,000원

매각대금 배분

감정가 vs 실거래

최저가 2.21억은 최근 12개월 평균 1.956억보다 높습니다.

✅ 권리 관점 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되며 매수인 인수액은 0원입니다.

⛔ 가격 관점 최근 12개월 평균 거래가보다 높은 신건 가격입니다. 가격 메리트는 유찰 이후 다시 검토하는 구조입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차인 확인. 박중근은 대항력 없음으로 판단되지만 보증금 미상 상태이므로 매각물건명세서 확인 필요.
가격 검토. 최근 12개월 평균 195,600,000원 대비 최저가 221,000,000원으로 시세 이상입니다.
권리 확인. 청운신용협동조합 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸합니다.
현장 확인. 동대구역 인근 오피스텔로 교통 접근성은 양호하나 실제 임대수요 확인 필요.

맺으며 — “깨끗한 권리와 좋은 가격은 별개”

이 물건은 권리분석 측면에서는 안정적인 편입니다. 하지만 신건 최저가는 최근 12개월 실거래 평균보다 높고, 최근 거래 추세도 하락 방향입니다. 권리상 위험보다 중요한 것은 결국 가격입니다. 인수 부담은 낮지만 신건 응찰 전에는 최근 거래와 유찰 가능성을 함께 검토해야 합니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-08-20	유찰	2억 2,100만원
2	2026-09-22	D-11 진행	1억 5,470만원

채권자 관점 회수 구간

부동산임의경매

권리는 깨끗하지만, 신건 가격은 ‘시세보다 높다’ — 동대구역우방아이유쉘 2401호

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 정리 구조

② 임차인 분석 — 대항력 없음, 보증금 미상

③ 시세 비교 — 신건 가격 부담

④ 예상배당표 (매각가 221,000,000원 가정)

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “깨끗한 권리와 좋은 가격은 별개”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

변경 이력

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현장 사진 (8장)

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