대구지방법원 2025타경9828. 동대구역네거리 서측 인근에 위치한 동대구역우방아이유쉘 105동 24층 2401호입니다. 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중인 물건이며, 대상 면적은 약 49.92㎡입니다. 소유자 김경록의 취득 거래가액은 229,500,000원이고, 2022년 6월 24일 청운신용협동조합의 채권최고액 143,000,000원 근저당권이 설정됐습니다.

이후 청운신용협동조합이 임의경매를 신청했고, 해당 근저당권은 지음대부주식회사에 이전됐습니다. 근저당권부채권에 대한 질권도 설정돼 있지만, 이들은 별도의 선순위 임차보증금을 뜻하지 않습니다. 말소기준은 최초 청운신용협동조합 근저당권이며, 낙찰 이후 권리 소멸 여부와 배당관계를 구분해 볼 필요가 있습니다.

가격은 상당히 내려왔습니다. 감정가 221,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 108,290,000원까지 낮아졌습니다. 그러나 실거래 평균도 과거보다 하락하고 있는 만큼, 감정가 대비 할인폭보다는 최근 거래가격과 임대차 리스크를 함께 보는 것이 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 말소, 임차인 확인 필요

등기상 말소기준권리는 2022년 6월 24일 설정된 을구 1번 청운신용협동조합 근저당권입니다. 경매 매각으로 해당 근저당권이 소멸하고, 이후 이 근저당권에 연결된 이전·질권설정 관계도 원칙적으로 매수인이 별도의 채무로 인수하는 구조는 아닙니다.

특히 2025년 11월 28일 근저당권이 지음대부주식회사로 이전되고, 같은 날 청운신용협동조합의 채권액 143,000,000원 질권, 2025년 12월 11일 조기선의 채권액 30,000,000원 질권이 설정됐습니다. 이는 근저당권부채권에 관한 담보관계로, 서로 독립된 근저당 채권최고액을 모두 합산할 사안이 아닙니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

현황조사·문건접수·매각물건명세서에서 확인되는 임차인은 박중근 1명입니다. 보증기관의 대위변제나 중복 승계 신고자로 파악되는 인물은 없습니다.

박중근은 말소기준보다 뒤에 전입했으므로 선순위 대항력 임차인으로서 낙찰자에게 보증금 반환을 요구할 수 있는 구조로 보이지 않습니다. 배당요구를 했다고 해서 곧바로 선순위 권리가 발생하는 것도 아닙니다.

다만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권과 실제 배당액은 확정할 수 없습니다. 보증금 규모에 따라 소액임차인 최우선변제 여부 역시 따로 확인해야 합니다. 이러한 배당 변수는 후순위 임차인의 미회수액과 명도 협의에 영향을 줄 수 있지만, 그것이 곧바로 매수인의 법적 보증금 인수를 뜻하지는 않습니다.

③ 시세 비교 — 가격은 낮지만 시장은 하락 중

동대구역우방아이유쉘은 322세대, 사용승인일은 2022.03.28입니다. 아래는 전용 약 49.92~49.96㎡의 유사 면적 실거래입니다.

전체 9건의 평균은 204,355,555원이지만, 이 금액에는 과거 고가 거래가 반영됩니다. 따라서 실제 입찰가격을 판단할 때는 최근 12개월 5건 평균 195,600,000원과 최신 거래 180,000,000원을 우선하는 편이 합리적입니다.

현재 최저매각가 108,290,000원은 최근 12개월 평균의 55.4%이며, 그보다 87,310,000원 낮습니다. 최신 실거래가격보다도 71,710,000원 낮습니다. 현재 확인된 인수액 0원을 전제로 하면 실질취득액의 출발점도 최저가와 같습니다. 다만 취득세, 명도, 기타 부대비용은 별도입니다.

④ 예상배당표 (현재 최저가 108,290,000원 매각 가정)

집행비용 약 2,316,060원을 제외하면 근저당 채권에 배분할 수 있는 금액은 105,973,940원입니다. 채권최고액 143,000,000원을 기준으로 37,026,060원의 미배당이 발생하는 시뮬레이션입니다.

위 배당은 채권최고액을 기준으로 한 단순 추정입니다. 실제 채권잔액, 근저당권 이전 및 질권자의 권리관계, 세금, 임차인의 최우선변제 여부에 따라 배당 상대방과 금액이 달라질 수 있습니다. 미배당 채권액이 곧바로 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 싸질수록 채권자 미배당 증가

현재 회차와 추가 유찰 시 예상 최저가, 채권자 회수액 및 미배당액은 다음과 같습니다.

유찰이 반복되면 매각가격이 낮아지고 채권자가 회수하지 못하는 금액은 늘어납니다. 그러나 이 사건에서는 현재 확인된 권리관계상 미배당 채권액이 매수인의 별도 인수액으로 전환되는 구조가 아닙니다. 따라서 추가 유찰 시 실질취득액도 기본적으로 낮아지는 방향입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 대구 동구 신천동 동대구역네거리 서측 인근입니다. 주상복합·오피스텔·업무시설·근린생활시설 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장, 대구도시철도 1호선 동대구역 및 동대구역이 위치합니다. 감정평가상 교통상황은 양호합니다.
• 건축. 2022.03.28 사용승인된 건물의 24층 오피스텔입니다. 철근콘크리트구조이며 기본 위생·급배수설비와 승강기설비를 갖췄습니다.
• 도로. 단지 남측 약 30m, 서측 약 12m, 북측 약 8m 포장도로와 접합니다.
• 용도·규제. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심) 등이며 비행안전제6구역(전술), 중점경관관리구역 등이 적용됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 토지. 공시지가 2,865,000원/㎡이며, 대체로 평탄하게 조성된 단지 부지입니다.
• 환금성. 동대구역 접근성은 장점이지만 오피스텔은 아파트와 수요층·금융·세제·관리비 구조가 다릅니다. 최근 실거래가격 하락 추세와 유사 면적 거래량을 반영해 보수적으로 매도가를 추정해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 보증금 확인. 박중근의 실제 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 점유상황 및 배당요구 내역을 확인하세요.
• 명도 위험 확인. 대항력 없는 임차인이라고 해도 실제 점유자가 바로 퇴거하는 것은 아닙니다. 인도명령 가능 여부와 인도 시점을 검토하세요.
• 근저당권 이전·질권 확인. 청운신용협동조합에서 지음대부주식회사로의 근저당권 이전, 청운신용협동조합과 조기선의 질권 설정 내용을 최신 등기부로 대조하세요.
• 민간임대주택 등록말소 확인. 2022.07.19 등록말소 등기가 존재합니다. 관련 행정상 등록 상태와 임대차 관계를 함께 확인하세요.
• 가격 상한 산정. 최근 12개월 평균 195,600,000원보다는 최신 거래 180,000,000원 및 최근 -9.2% 하락 추세에 더 무게를 두고 예상 매도가를 검토하세요.
• 관리비 확인. 미납 관리비, 공용부분 비용, 관리규약 및 실제 월 관리비를 확인하세요.
• 오피스텔 세금·금융 확인. 주거용 이용에 따른 취득세, 주택 수 산정 여부, 대출 가능액, 임대사업 관련 사항을 개별 검토하세요.
• 입찰 전 원본 대조. 매각물건명세서·현황조사서·등기사항전부증명서·감정평가서를 최신 상태로 확인하고 매각기일 변경 여부도 점검하세요.

맺으며 — “가격은 합격권, 임차 확인과 하락장 대응이 최종 관문”

동대구역우방아이유쉘 2401호는 감정가 221,000,000원의 오피스텔이 2회 유찰돼 108,290,000원까지 내려온 물건입니다. 최근 12개월 실거래 평균 195,600,000원 대비 55.4% 수준으로, 최신 거래가격 180,000,000원과 비교해도 상당한 가격 차이가 있습니다.

권리 측면에서는 2022년 청운신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 임차인 박중근의 전입은 그 이후입니다. 따라서 현재 분석상 매수인 인수액은 0원으로 예상됩니다. 다만 보증금과 확정일자가 미상이고 실제 점유·명도 문제는 남아 있습니다.

무엇보다 시장가격은 최근 -9.2% 하락 추세입니다. 감정가 대비 할인율만 보고 판단하기보다 임차인의 정확한 권리관계를 정리하고, 최신 실거래와 보수적인 환금가치를 기준으로 입찰가격을 설정해야 합니다.

종합 판단은 B등급(68점). 현재 가격에는 분명한 경쟁력이 있지만, 임차보증금 미확인과 오피스텔 환금성, 하락 추세를 반영해 무조건적인 고평가는 피했습니다. 권리 확인 후 조건부 접근이 합리적인 결론입니다.