대구지방법원 2025타경403. 구미시 형곡동 소재 이구맨션15 전용 53.88㎡, 1층 102호 아파트입니다. 현재 소유자는 이대형이며 2009년 11월 11일 거래가액 35,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 형곡새마을금고 근저당권 16,800,000원이 말소기준권리이고, 2013년 추가 근저당 26,000,000원, 2025년 임의경매개시결정과 신한카드 가압류 5,751,180원은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 자체보다 중요한 것은 가격입니다. 현재 회차의 최저매각가는 감정가와 같은 32,000,000원이고 매수인이 별도로 떠안을 금액도 0원이므로 실질취득액 역시 32,000,000원입니다. 그런데 최근 12개월 실거래 평균은 26,000,000원, 최신 거래는 30,000,000원입니다. 특히 최근 가격이 과거 거래 대비 -25.7%의 하락 추세로 집계돼 있어, 전체 평균보다 최근 거래를 우선해 보수적으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경403 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 형곡동 335 1층 102호 · 형곡동로6길 12 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 53.88㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 1층 102호 |
| 소유자 | 이대형 (2009.11.11. 거래가액 35,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 32,000,000원 / 32,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 형곡새마을금고 / 40,090,040원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원
확인된 임차인 신고는 없습니다. 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권도 각각 해당사항 없음입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 점유관계는 입찰 전 현황조사와 현장 확인으로 다시 대조하는 것이 안전합니다. 현재 자료상 매수인에게 계산된 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 높은 신건 가격
이구맨션15는 총 19세대, 사용승인 기준일은 1991.05.04이며 분석 대상 면적은 전용 53.88㎡입니다. 확인된 실거래는 2022년, 2024년, 2025년에 걸쳐 총 3건입니다. 전체 평균 29,000,000원보다 최근 거래와 최근 12개월 평균을 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 53.88㎡ | 5 | 30,000,000원 |
| 2024.10 | 53.88㎡ | 1 | 22,000,000원 |
| 2022.06 | 53.88㎡ | 4 | 35,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 26,000,000원 |
최저가이자 실질취득액인 32,000,000원은 최근 12개월 평균 26,000,000원의 123.1%입니다. 최신 거래 30,000,000원보다도 높은 구간입니다. 전체 실거래 평균은 29,000,000원이고 전체 평균 대비 최저가도 110.3%이므로 어느 기준에서도 현재 신건을 시세보다 저렴하다고 평가하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 32,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 976,000원 |
| 1. 근저당 · 형곡새마을금고 | 16,800,000원 | 16,800,000원 |
| 2. 근저당 · 형곡새마을금고 | 26,000,000원 | 14,224,000원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 5,751,180원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 48,551,180원 중 31,024,000원이 배당되고 17,527,180원이 미배당으로 남는 추정입니다. 이 미배당은 후순위 채권자의 부족분이며, 현재 자료상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가서상 현재 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 1층 102호입니다.
- 입지. 형곡고등학교 북서측 인근으로, 주변은 공동주택·다세대주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 자유롭고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측 폭 약 10미터, 북측 폭 약 8미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 소로1류·소로2류에 접하고, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 공시지가 539,500원/㎡, 토지면적 592.4㎡이며 인접지와 대체로 등고평탄한 아파트 부지입니다.
- 환금성. 총 19세대 규모이고 확인된 동일 면적 실거래가 3건이므로 가격 판단 시 거래 표본의 제한을 함께 감안해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 경계. 현재 실질취득 32,000,000원은 최근 12개월 평균 26,000,000원의 123.1%입니다. 최저가라는 이유만으로 저가 매수로 판단하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름이 과거 대비 -25.7%입니다. 전체 평균 29,000,000원보다 최근 평균과 최신 거래를 우선해서 응찰가를 검토해야 합니다.
- 회차별 가격 확인. 1회 유찰 시 25,600,000원, 2회 유찰 시 20,480,000원 시나리오가 제시돼 있습니다. 현재 신건과는 가격 조건이 크게 달라집니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 전입 여부를 원본 현황조사 및 현장에서 확인해야 합니다.
- 채권 부족분과 인수 구분. 현재 예상 미배당 17,527,180원은 채권자 측 부족분이며, 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만 가격은 보수적으로”
이 사건은 권리구조만 놓고 보면 비교적 단순합니다. 2009년 형곡새마을금고 근저당권이 말소기준이고 그 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 명시된 인수권리도 없습니다. 따라서 현재 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 실질취득액 32,000,000원은 최근 12개월 평균 26,000,000원의 123.1%이고 최신 거래 30,000,000원보다도 높습니다. 최근 추세까지 -25.7%인 만큼 현재 신건을 가격 메리트가 있는 물건으로 평가하기는 어렵습니다. 권리는 무난하지만, 가격은 보류가 필요한 사건입니다.
