대구지방법원 2025타경9897. 대구 중구 대봉동 센트로팰리스 103동 32층 3203호로, 감정평가상 아파트로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 소유자는 박기천이며 2016.04.11. 소유권을 이전받았고 등기부 거래가액은 580,000,000원입니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당권의 채권최고액 465,600,000원이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 국민은행의 추가 근저당 24,000,000원, 대구광역시북구·대구광역시중구·국의 압류, 국민은행 가압류 42,242,088원, 그리고 2025.11.26. 임의경매개시결정이 이어집니다. 등기자료상 이 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 세금 압류 중 당해세에 해당하는 금액이 있으면 배당에서 우선 차감될 수 있다는 점은 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9897 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 중구 대봉동 60-10 센트로팰리스 103동 32층 3203호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 153.045㎡ · 43층 건물 중 32층 |
| 소유자 | 박기천 · 2016.04.11. 소유권이전 · 거래가액 580,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 686,000,000원 / 686,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 354,856,910원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2016.04.11. 을구 3번 국민은행 근저당권입니다. 이후의 국민은행 추가 근저당, 지방세·국세 압류, 국민은행 가압류 및 경매개시결정은 등기자료상 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.
② 시세 비교 — 최근 시세와 거의 같은 신건 가격
센트로팰리스는 843세대이며 2007.03.23. 준공됐습니다. 비교 대상 실거래는 전용 153.05㎡와 141.47㎡의 최근 12건으로, 최근 12개월 평균은 692,916,666원입니다. 현재 최저가 686,000,000원은 이 최근 평균의 99.0%입니다. 최신 거래는 2026.07. 720,000,000원이며, 최근 표본의 최저는 633,000,000원, 최고는 745,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 153.05㎡ | 43 | 720,000,000원 |
| 2026.07 | 153.05㎡ | 29 | 695,000,000원 |
| 2026.06 | 141.47㎡ | 9 | 680,000,000원 |
| 2026.04 | 153.05㎡ | 37 | 700,000,000원 |
| 2026.03 | 141.47㎡ | 12 | 683,000,000원 |
| 2026.02 | 153.05㎡ | 37 | 745,000,000원 |
| 2026.01 | 153.05㎡ | 9 | 730,000,000원 |
| 2026.01 | 153.05㎡ | 27 | 660,000,000원 |
| 2026.01 | 153.05㎡ | 38 | 700,000,000원 |
| 2025.12 | 153.05㎡ | 27 | 669,000,000원 |
| 2025.12 | 153.05㎡ | 20 | 633,000,000원 |
| 2025.11 | 153.05㎡ | 43 | 700,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 692,916,666원 |
③ 예상배당표 (매각가 686,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,260,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 465,600,000원 | 465,600,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 42,242,088원 | 42,242,088원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 144,897,912원 |
현재 매각가 가정에서는 채권자 총 청구 531,842,088원이 전액 배당되고, 144,897,912원이 소유자에게 남는 시나리오입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 국세·지방세 압류 중 당해세가 존재하면 우선 차감돼 실제 후순위 배당과 잔여금은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 686,000,000원 | 531,842,088원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 548,800,000원 | 531,842,088원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 439,040,000원 | 432,249,600원 | 99,592,488원 | 0원 |
2회 유찰 시 채권자 미배당액은 99,592,488원까지 발생하지만, 제공된 시나리오에서는 이 금액을 매수인이 승계하지 않고 인수액은 계속 0원으로 계산됩니다. 즉 유찰에 따라 채권자의 회수액은 달라져도 매수인의 권리 인수액이 늘어나는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경북대학교 사대부설 중고등학교 남측 인근이며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·업무시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 제반 교통사정은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 43층 건물 중 32층이며, 승강기·소방설비·도시가스보일러 개별난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 동측 약 30미터, 서측 약 15미터, 남측 약 8미터의 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 중심상업지역·방화지구를 포함하며, 공시지가 3,251,000원/㎡, 지목은 대, 지형은 평지·사다리형입니다.
- 규제. 상대보호구역·역사문화환경보존지역 등이 포함되고 일부 필지는 시도지정문화유산구역에 저촉됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계 미상이고 폐문부재였습니다. 매각물건명세서와 현장 점유를 다시 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세 여부와 실제 금액을 확인해야 배당의 선순위 차감 위험을 판단할 수 있습니다.
- 공매 진행 교차확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기와 취소공고 이력이 있으므로 현재 공매 상태와 경매 진행의 관계를 확인해야 합니다.
- 가격 상한 설정. 신건 최저가 686,000,000원은 최근 12개월 평균 692,916,666원의 99.0%입니다. 권리 안전성만 보고 가격 프리미엄을 얹기보다는 최근 633,000,000원~745,000,000원 거래 범위와 해당 호수의 층·상태를 함께 비교해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 거주자 폐문부재로 내부마감 상태는 동류형 아파트의 일반적인 사항을 기준으로 평가됐습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “확인할 것 0개”는 다르다
등기 권리 구조만 보면 말소기준 이후의 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다. 이 점은 분명한 장점입니다. 하지만 국세·지방세 압류 4건, 과거 공매공고 이력, 임대관계 미상이라는 확인 요소가 남아 있습니다.
가격도 압도적인 저가 구간은 아닙니다. 현재 최저가 686,000,000원은 최근 12개월 평균 692,916,666원의 99.0%이고, 최신 거래는 720,000,000원입니다. 따라서 이 사건은 권리상 인수 부담은 낮지만 신건 가격 할인폭도 크지 않은 유형으로 보는 것이 적절합니다. 입찰 전에는 특히 세금의 당해세 여부, 공매와의 교차 진행, 실제 점유관계를 확인한 뒤 가격을 결정하는 접근이 필요합니다.
