대구지방법원 2025타경9934. 대구 북구 사수동 ‘이편한세상대구금호’ 101동 6층 602호, 전용 84.92㎡ 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 “대항력 임차인 있음”에서 끝나지 않습니다. 강다은의 임대차계약일은 2021.10.01, 점유개시는 2021.11.02, 주민등록일은 2021.11.08, 확정일자는 2021.10.01이고 보증금은 340,000,000원입니다. 이후 2023.12.04 주택임차권등기가 설정됐습니다. 제공된 권리판정상 이 임차권은 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 분류되어 있습니다.
최저매각가 267,000,000원만 놓고 보면 보증금보다 낮아, 배당표상 강다은에게 262,462,000원이 배당되고 77,538,000원이 부족합니다. 원칙적으로는 이 부족분이 매수인 인수로 이어져 실질취득액이 보증금 340,000,000원 수준에 고정되는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 2026.07.22 신청채권자 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 제출했고, 전액 변제를 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 강다은 관련 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9934 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 사수동 784 이편한세상대구금호 101동 6층 602호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.92㎡ · 지하1층/지상20층 건 중 6층 |
| 소유자 | 이원희 · 2017.08.21 소유권이전 · 거래가액 280,100,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 267,000,000원 / 267,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 389,248,766원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 확약이 핵심
우리은행 근저당권 2건은 2019.08.01 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 강다은은 2021.10.01 임대차계약과 확정일자를 갖추고 2021.11.02 점유를 시작했으며, 2021.11.08 주민등록 후 2023.12.04 임차권등기를 마쳤습니다. 2024.01.24 서민금융진흥원의 가압류 5,039,729원과 2025.11.27 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강다은 | 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 340,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 제출 주택도시보증공사 양수인 |
강다은은 배당요구가 확인되고 확정일자도 갖춘 임차인입니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 강다은의 양수인으로 기재돼 있으며, 2026.07.22 우선변제권만 주장하면서 대항력을 포기하고 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출했습니다. 따라서 배당 부족분이 생겨도 매수인에게 실질적으로 전가되지 않는 구조입니다.
② 시세 비교 — 확약 반영 후 실질취득 2.67억
같은 단지 ‘이편한세상대구금호’의 전용 84.91~84.92㎡ 최근 12개월 실거래 12건 평균은 276,416,666원입니다. 최신 거래는 2026.07 285,000,000원이고, 최근 12건 범위는 266,000,000원~286,000,000원입니다. 확약을 반영한 현재 회차 실질취득액 267,000,000원은 최근 평균의 96.6%로, 평균보다 9,416,666원 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.92㎡ | 23 | 285,000,000원 |
| 2026.07 | 84.92㎡ | 19 | 286,000,000원 |
| 2026.07 | 84.92㎡ | 11 | 285,000,000원 |
| 2026.06 | 84.92㎡ | 1 | 269,000,000원 |
| 2026.06 | 84.92㎡ | 12 | 275,000,000원 |
| 2026.05 | 84.92㎡ | 11 | 285,000,000원 |
| 2026.05 | 84.91㎡ | 11 | 266,000,000원 |
| 2026.04 | 84.92㎡ | 16 | 279,000,000원 |
| 2026.04 | 84.91㎡ | 1 | 280,000,000원 |
| 2026.03 | 84.91㎡ | 2 | 270,000,000원 |
| 2026.02 | 84.91㎡ | 2 | 270,000,000원 |
| 2026.02 | 84.92㎡ | 3 | 267,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 276,416,666원 |
최근 거래 표본에는 267,000,000원 거래도 존재하고, 현재 최저가와 최근 실거래 최저 266,000,000원의 차이도 크지 않습니다. 따라서 최근 평균보다는 낮지만 압도적인 저가라고 보기는 어렵습니다. 다만 최신 거래 285,000,000원 및 최근 12개월 평균 276,416,666원과 비교하면 신건 가격 자체에도 일정 수준의 가격 여유는 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 267,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,538,000원 |
| 1. 임차인 강다은 보증금 | 340,000,000원 | 262,462,000원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 5,039,729원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 389,248,766원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체로는 임차보증금 부족액 77,538,000원이 발생합니다. 그러나 2026.07.22 확약에 따라 강다은 관련 잔존 임대차보증금 반환청구권이 포기되고 임차권등기 말소에 동의했으므로 실질 매수인 인수액은 0원으로 반영했습니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 구조 — 유찰돼도 확약이 없으면 총액은 내려가지 않는다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 267,000,000원 | 77,538,000원 | 267,000,000원 |
| 1회 유찰 시 | 213,600,000원 | 130,190,400원 | 213,600,000원 |
| 2회 유찰 시 | 170,880,000원 | 172,312,320원 | 170,880,000원 |
확약이 없는 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나 실질취득액이 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않는다는 점이 핵심입니다. 이 사건은 제출된 확약 때문에 그 공식에서 벗어나며, 확약을 반영하면 매수인의 실질취득액은 각 회차 매각가 자체가 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 제101동 지하1층/지상20층 건 중 6층 602호입니다.
- 주위환경. 삼영초등학교 남서측에 인접하고, 주변은 아파트단지·근린생활시설·단독 및 다세대주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 용이하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 단지 남동측으로 폭 약 20~25M, 북서측으로 폭 약 6~8M 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구 등에 해당하며, 공시지가는 1,415,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 단지. 이편한세상대구금호는 602세대이며 준공일은 2017.06.07입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 2026.07.22 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용을 반드시 확인합니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 확약에 따라 매각 후 임차권등기가 실제로 말소되는 절차와 필요한 서류를 확인합니다.
- 가격 상한. 현재 267,000,000원은 최근 12개월 평균 276,416,666원의 96.6%이며 최신 거래 285,000,000원보다 낮지만 최근 최저 거래 266,000,000원과는 거의 같은 수준입니다.
- 단지 실거래 범위. 최근 12건이 266,000,000원~286,000,000원에 분포하므로 개별 호수의 층·향·상태 차이를 감안합니다.
- 배당표 재확인. 배당표상 임차보증금 부족액은 77,538,000원이므로, 확약 적용 여부가 달라질 경우 권리분석 결론도 즉시 달라집니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·확약서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인합니다.
맺으며 — “3.4억 임차권”보다 중요한 것은 확약서다
이 사건을 숫자만 보고 판단하면 보증금 340,000,000원이 최저가 267,000,000원보다 커서 매수인 인수형 고위험 물건으로 보입니다. 실제 배당계산에서도 부족액 77,538,000원이 발생합니다. 그러나 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.07.22 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의를 명시한 확약서를 제출했기 때문에, 이 임차인에 대한 실질 인수액은 0원으로 바뀝니다.
확약을 반영한 실질취득액은 신건 최저가와 같은 267,000,000원입니다. 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 276,416,666원의 96.6%, 최신 거래 285,000,000원보다도 낮습니다. 다만 최근 실거래 최저가가 266,000,000원인 만큼 압도적인 할인 물건이라기보다 권리위험이 확약으로 해소되면서 가격도 최근 평균 아래에 위치한 물건으로 보는 편이 정확합니다. 이 사건의 승부처는 임차보증금 액수 자체가 아니라 확약서의 유효성과 그 내용의 원문 확인입니다.
