대구지방법원 2025타경9934. 이편한세상대구금호 101동 6층 602호, 전용 84.92㎡ 아파트입니다. 이 사건을 등기부만 보면 가장 먼저 눈에 들어오는 것은 보증금 340,000,000원의 강다은 임차권입니다. 임대차계약은 2021.10.01, 점유개시는 2021.11.02, 주민등록은 2021.11.08, 확정일자는 2021.10.01이고 임차권등기는 2023.12.04 마쳐졌습니다. 현재 말소기준은 2024.01.24 서민금융진흥원 가압류이므로, 강다은의 임차관계는 그보다 앞서 대항력과 우선변제권을 갖는 구조입니다.
통상 이 구조라면 현재 최저가 186,900,000원에서 배당 후 남는 보증금 156,516,600원을 매수인이 인수하는 계산이 나옵니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 2026.07.22 신청채권자 주택도시보증공사가 강다은의 양수인으로서 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 실질 인수액은 0원으로 보는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9934 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 사수동 784 이편한세상대구금호 101동 6층 602호 · 도로명 대구광역시 북구 내곡로 49 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.92㎡ · 지하1층/지상20층 중 6층 |
| 단지 | 이편한세상대구금호 · 602세대 · 2017.06.07 준공 |
| 소유자 | 이원희 · 2017.08.21 소유권이전 · 거래가액 280,100,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 267,000,000원 / 186,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 389,248,766원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 확약이 승부처
우리은행 근저당권 2건은 2019.08.01 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 살아 있는 권리 가운데 말소기준은 2024.01.24 서민금융진흥원 가압류 5,039,729원입니다. 그보다 앞선 강다은의 주택임차권은 원칙적으로 매수인에게 대항할 수 있지만, 이 사건에서는 신청채권자인 주택도시보증공사가 제출한 확약에 따라 대항력 행사와 잔존 보증금 청구를 포기한 것이 권리분석의 핵심입니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|
| 강다은 건물 전유부분 전부 · 주거 | 점유 2021.11.02 전입 2021.11.08 확정 2021.10.01 | 340,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 실질 0 2026.07.22 대항력 포기·잔존 보증금 청구 포기·임차권등기 말소 동의 확약 |
② 시세 비교 — 최저가가 최근 실거래보다 충분히 낮다
같은 단지 동일면적 84.92㎡급의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 전체 평균과 최근 12개월 평균은 모두 277,166,666원, 최신 거래는 2026.08의 276,000,000원입니다. 현재 최저가 186,900,000원은 최근 12개월 평균의 67.4%입니다. 이 사건은 확약 때문에 실질 인수액이 0원이므로, 시세와 비교할 기준도 최저가와 동일한 실질취득 186,900,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.92㎡ | 8 | 276,000,000원 |
| 2026.07 | 84.92㎡ | 23 | 285,000,000원 |
| 2026.07 | 84.92㎡ | 19 | 286,000,000원 |
| 2026.07 | 84.92㎡ | 11 | 285,000,000원 |
| 2026.06 | 84.92㎡ | 1 | 269,000,000원 |
| 2026.06 | 84.92㎡ | 12 | 275,000,000원 |
| 2026.05 | 84.92㎡ | 11 | 285,000,000원 |
| 2026.05 | 84.91㎡ | 11 | 266,000,000원 |
| 2026.04 | 84.92㎡ | 16 | 279,000,000원 |
| 2026.04 | 84.91㎡ | 1 | 280,000,000원 |
| 2026.03 | 84.91㎡ | 2 | 270,000,000원 |
| 2026.02 | 84.91㎡ | 2 | 270,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.92㎡급 | 12건 | 277,166,666원 |
실거래 범위는 266,000,000원~286,000,000원이고, 최신 거래도 276,000,000원입니다. 현재 실질취득 186,900,000원은 이 최근 거래권보다 낮습니다. 감정가 267,000,000원 자체도 최근 12개월 평균 277,166,666원보다 낮지만, 이번 회차는 이미 1회 유찰되어 최저가가 더 내려와 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 186,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,416,600원 |
| 1. 강다은 임차보증금 · 우선변제 | 340,000,000원 | 183,483,400원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 5,039,729원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 389,248,766원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 임차보증금 부족분 156,516,600원이 남지만, 2026.07.22 확약서에서 대항력과 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 본 분석의 실질 매수인 인수액은 0원으로 반영했습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 인수구조 — 확약이 없으면 유찰할수록 인수가 커진다
| 회차 | 매각가 | 원칙상 미배당 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 186,900,000원 | 156,516,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 130,829,999원 | 211,801,621원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 91,580,999원 | 250,467,459원 | 0원 |
이 표가 이번 사건의 본질을 보여줍니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 배당받지 못한 임차보증금이 늘어나 매수인의 인수액이 커집니다. 하지만 이번 사건은 잔존 보증금 반환청구권 포기까지 명시돼 있으므로 확약이 유효한 범위에서는 낙찰가 하락이 그대로 실질취득가 하락으로 연결됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트구조, 지하1층/지상20층 건물의 6층 602호입니다.
- 입지. 대구광역시 북구 사수동 삼영초등학교 남서측에 인접하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·단독 및 다세대주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 용이하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 단지 남동측으로 폭 약 20~25M, 북서측으로 폭 약 6~8M 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구 등에 해당하며 공시지가는 1,415,000원/㎡입니다.
- 하자 확인. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성 참고. 602세대, 2017.06.07 준공 단지이며 동일면적 최근 12개월 실거래가 266,000,000원~286,000,000원에 형성돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 재확인. 2026.07.22 제출된 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구가 최종 매각물건명세서와 일치하는지 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차. 확약서상 말소 동의가 있지만 실제 소유권이전 후 말소에 필요한 절차와 서류를 입찰 전에 확인하세요.
- 실제 임차인 1명. 강다은의 보증금은 340,000,000원이며 주택도시보증공사는 양수인으로 기재돼 있습니다. 동일 보증금을 별도로 중복 계산하지 않아야 합니다.
- 배당 순위 확인. 현재 매각가 가정에서는 집행비용 3,416,600원 후 임차보증금에 183,483,400원이 우선 배당되는 구조입니다.
- 가격 기준. 확약을 반영한 실질취득 186,900,000원은 최근 12개월 평균 277,166,666원의 67.4%이고 최신 거래는 276,000,000원입니다.
- 현장·관리비 확인. 점유 현황과 미납 관리비 등 등기부에 나타나지 않는 비용은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “3.4억 선순위 임차권보다 확약서 한 장이 더 중요하다”
이 물건은 표면적으로는 보증금 340,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차권 때문에 접근하기 어려워 보입니다. 실제로 확약이 없다면 현재 회차에서도 156,516,600원이 미배당돼 매수인에게 넘어가는 구조입니다. 그러나 신청채권자이자 임차권 양수인인 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금 청구를 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 그 확약을 반영하면 실질 인수는 0원, 실질취득은 현재 최저가와 같은 186,900,000원입니다.
가격도 최근 12개월 동일면적 평균 277,166,666원 대비 67.4%로 낮습니다. 따라서 이 사건은 “선순위 임차권 때문에 피해야 할 물건”도, “최저가만 보고 무조건 싼 물건”도 아닙니다. 확약의 법적 효력이 최종 서류에서 그대로 확인될 때 비로소 권리 위험이 실질 0원으로 바뀌고, 그때 가격 메리트가 살아나는 사건입니다. 권리분석의 결론은 단순합니다. 확약 확인이 먼저, 가격 판단은 그 다음입니다.
