대구지방법원 2025타경413. 구미시 원평동 ‘프로그레스구미’ 105동 23층 2301호 아파트입니다. 소유자 이석웅은 2024.02.26 매매를 원인으로 거래가액 356,000,000원에 취득했고, 2024.03.11 우리은행 근저당권 310,200,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 2025.07.15 강제경매개시결정과 세 건의 가압류가 이어졌습니다. 모두 말소기준 뒤의 권리라 매각으로 소멸하고, 배당자료상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 채권관계가 크다는 사실과 매수인 인수는 구분해야 합니다. 채권총액은 1,489,916,818원이고 신건 매각가를 가정한 미배당액은 1,133,784,818원이지만, 이 미배당 채권이 그대로 낙찰자에게 넘어가는 구조는 아닙니다. 주어진 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경413 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 원평동 1128 프로그레스구미 105동 23층2301호 |
| 물건종류 / 층 | 아파트 · 철근콘크리트구조 29층 건물 중 23층 |
| 비교면적 | 84.9305㎡ · 동일 면적 실거래 비교 |
| 소유자 | 이석웅 · 2024.02.26 매매 · 거래가액 356,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 362,000,000원 / 362,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 대성피앤비 주식회사 / 612,258,521원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 모두 소멸
말소기준은 2024.03.11 우리은행 근저당권입니다. 그 뒤 등기된 대성피앤비 주식회사의 강제경매개시결정, 고아농업협동조합 가압류 60,000,000원, 농업협동조합중앙회 가압류 402,455,340원, 농협은행주식회사 가압류 105,002,957원은 모두 매각으로 소멸합니다. 등기·배당 시뮬레이션 기준 매수인 인수금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 신건 362,000,000원은 최근 평균의 105.6%
프로그레스구미는 581세대, 사용승인일은 2023.02.02입니다. 비교면적 84.9305㎡에 맞는 최근 12개월 실거래는 12건이고, 평균 거래가는 342,708,333원입니다. 최신 거래는 2026.07 340,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.98㎡ | 14 | 340,000,000원 |
| 2026.06 | 84.93㎡ | 8 | 345,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 23 | 350,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 23 | 350,000,000원 |
| 2026.05 | 84.93㎡ | 16 | 367,000,000원 |
| 2026.05 | 84.93㎡ | 29 | 335,000,000원 |
| 2026.04 | 84.93㎡ | 15 | 310,000,000원 |
| 2026.04 | 84.93㎡ | 20 | 355,000,000원 |
| 2026.03 | 84.93㎡ | 8 | 325,500,000원 |
| 2026.02 | 84.98㎡ | 13 | 365,000,000원 |
| 2026.02 | 84.98㎡ | 26 | 340,000,000원 |
| 2026.02 | 84.93㎡ | 14 | 330,000,000원 |
| 평균 | 84.9305㎡ | 12건 | 342,708,333원 |
실거래 범위는 310,000,000원~367,000,000원이고 최근 12개월 평균은 342,708,333원입니다. 신건 최저가 362,000,000원은 최근 평균의 105.6%입니다. 최신 거래 340,000,000원도 신건 최저가보다 낮습니다. 따라서 전체 평균이나 감정가만 보고 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 362,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,868,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 310,200,000원 | 310,200,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 대성피앤비 주식회사 | 612,258,521원 | 45,932,000원 |
| 3. 가압류 · 고아농업협동조합 | 60,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용 | 402,455,340원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농협은행주식회사 | 105,002,957원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,489,916,818원 중 예상배당은 356,132,000원, 미배당은 1,133,784,818원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구미시 신평동 신평1동행정복지센터 북측 인근으로, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 29층 건물 중 23층이며 위생·급배수·화재경보·도시가스 공급시설·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 아파트단지 주출입구 남측으로 왕복 4차선 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·정비구역이며 공시지가는 799,600원/㎡입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 거래 표본. 동일 면적 최근 12개월 거래 12건의 가격 범위는 310,000,000원~367,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 점검. 최저가 362,000,000원은 최근 12개월 평균의 105.6%입니다. 권리 인수 0원만 보고 가격 메리트가 있다고 판단하면 안 됩니다.
- 최신 거래 확인. 2026.07 최신 거래는 340,000,000원으로 현재 최저가보다 낮습니다.
- 점유관계 확인. 감정평가서상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 인도 상태를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당액 1,133,784,818원이 발생해도 주어진 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 회차별 가격. 현재 362,000,000원, 1회 유찰 시 289,600,000원, 2회 유찰 시 231,680,000원으로 제시돼 있으므로 최근 실거래와 함께 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개
이 물건의 권리축은 명확합니다. 2024.03.11 우리은행 근저당이 말소기준이고, 이후 강제경매와 세 건의 가압류는 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 반면 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 신건 최저가 362,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 342,708,333원의 105.6%이고, 2026.07 최신 거래 340,000,000원보다도 높습니다. 따라서 결론은 권리는 단순하지만 신건 가격은 보류입니다. 여기에 감정평가서상 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유상태까지 확인한 뒤 응찰가격을 판단하는 것이 핵심입니다.
