대구지방법원 2025타경9981. 수성구 수성동1가 ‘수성서한이다음’ 101동 12층 1203호, 전용 84.745㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 김인근이고, 말소기준권리는 2025년 1월 3일 설정된 한국스탠다드차타드은행 근저당권 338,800,000원입니다. 이보다 앞선 대구은행 근저당권들은 등기부상 이미 말소됐고, 말소기준 이후 붙은 김보송·신한카드·삼성카드의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
가격은 감정가 454,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저매각가가 317,800,000원, 감정가의 70%입니다. 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균은 375,000,000원이고 최신 거래는 2026년 4월 380,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 84.7%로 두 지표보다 낮습니다. 다만 최근 구간과 과거 거래를 비교한 추세가 -6.1%이므로, 현재 할인폭을 전부 안전마진으로 해석하는 것은 경계해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9981 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 수성동1가 269-1 수성서한이다음 101동 12층1203호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.745㎡ · 지상23층 중 12층 |
| 소유자 | 김인근 |
| 감정가 / 최저가 | 454,000,000원 / 317,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권액 | 318,235,203원 |
| 말소기준권리 | 2025.01.03. 한국스탠다드차타드은행 근저당권 · 채권최고액 338,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 등기상 핵심은 을구 3번 한국스탠다드차타드은행 근저당입니다. 2005년과 2015년 설정됐던 대구은행 근저당권은 이미 말소됐고, 2025.01.03 설정된 한국스탠다드차타드은행 근저당이 말소기준이 됩니다. 이후의 김보송 가압류 166,100,000원, 신한카드 가압류 29,684,931원, 삼성카드 가압류 36,504,960원, 경매개시결정은 매각으로 모두 소멸합니다.
② 시세 비교 — 할인은 분명하지만 시장은 하락 중
수성서한이다음은 119세대, 2005.06.29 준공 단지이며 비교 대상 면적은 84.75㎡입니다. 확인된 동일 면적 거래 6건 중 최근 12개월 거래는 2건입니다. 최근 평균과 최신 거래를 우선해 보면 현재 최저가 317,800,000원은 가격상 아래에 위치합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.75㎡ | 7 | 380,000,000원 |
| 2026.02 | 84.75㎡ | 7 | 370,000,000원 |
| 2023.12 | 84.75㎡ | 4 | 380,000,000원 |
| 2023.02 | 84.75㎡ | 20 | 387,000,000원 |
| 2022.12 | 84.75㎡ | 6 | 370,000,000원 |
| 2022.02 | 84.75㎡ | 14 | 460,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.75㎡ | 2건 | 375,000,000원 |
전체 6건 평균은 391,166,666원이지만, 과거 460,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단은 그 수치보다 최근 12개월 평균 375,000,000원과 최신 거래 380,000,000원을 우선하는 편이 적절합니다. 현재 최저가는 최근 평균의 84.7%입니다. 가격 자체는 최근 거래보다 낮지만, 최근 구간이 과거보다 6.1% 하락한 만큼 추가 하락 가능성까지 감안해 응찰가를 정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 317,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,249,200원 |
| 1. 근저당 · 한국스탠다드차타드은행 | 338,800,000원 | 312,550,800원 |
| 2. 가압류 · 김보송 | 166,100,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 29,684,931원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 36,504,960원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 청구액은 571,089,891원, 예상 배당액은 312,550,800원, 미배당액은 258,539,091원입니다. 신청채권액 318,235,203원 역시 현재 회차 예상배당액 312,550,800원으로는 전액 충족되지 않습니다. 다만 이 미배당은 매수인 인수액으로 전환되지 않으며, 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 317,800,000원 | 312,550,800원 | 258,539,091원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 222,460,000원 | 218,545,560원 | 352,544,331원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 155,722,000원 | 152,741,892원 | 418,347,999원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 현재 확인된 권리구조에서는 어느 시나리오에서도 매수인 인수액이 0원입니다. 즉 이 물건은 가격이 내려갈 때 임차보증금 인수액이 반대로 늘어나는 대항력 임차인 인수형과는 구조가 다릅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동성초등학교 북측 인근이며, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 경사지붕 지상23층 건물의 12층 1203호입니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 소화전, 도시가스보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역과 근린상업지역에 걸쳐 있으며, 가축사육제한구역·동성초등학교 상대보호구역이 포함됩니다. 공시지가는 2,833,000원/㎡입니다.
- 도로·형상. 47필지 일단의 부정형 토지로 대체로 평탄하고, 북측 폭 약 8미터 포장도로와 남측 폭 약 3미터 보도블럭에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준으로 상한 설정. 전체 평균 391,166,666원보다 최근 12개월 평균 375,000,000원과 최신 거래 380,000,000원을 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -6.1%이므로 현재 최저가가 최근 시세보다 낮다는 사실만으로 향후 가격 안전성이 보장되는 것은 아닙니다.
- 점유관계 재확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재와 잠금 상태로 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 임대차 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 말소기준 재대조. 2025.01.03 한국스탠다드차타드은행 근저당이 말소기준이고 이후 가압류는 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 하락장을 감안한 가격
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2025.01.03 한국스탠다드차타드은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 1회 유찰돼 317,800,000원으로 내려와 최근 12개월 실거래 평균 375,000,000원의 84.7%입니다.
다만 최근 실거래 흐름이 -6.1% 하락 추세라는 점은 결론에서 빼면 안 됩니다. 과거 거래를 포함한 전체 평균보다 최근 375,000,000원과 최신 380,000,000원이 더 중요한 기준입니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 부담은 낮고 현재 가격도 최근 시세 아래지만, 임대관계 미상과 하락 추세를 확인한 뒤 응찰가를 보수적으로 정하는 것이 핵심입니다.
