대구지방법원 2025타경9981. 수성구 수성동1가 ‘수성서한이다음’ 101동 12층 1203호, 전용 84.745㎡ 아파트입니다. 등기상 소유자는 김인근이고, 현재 말소기준권리는 2025.01.03. 설정된 주식회사한국스탠다드차타드은행 근저당권 338,800,000원입니다. 그 뒤 김보송·신한카드 주식회사·삼성카드 주식회사의 가압류와 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 매수인이 승계할 등기상 권리는 0원입니다.
다만 권리 안전성과 가격 매력은 별개입니다. 이 물건은 한 번도 유찰되지 않은 신건으로 감정가 454,000,000원이 그대로 최저매각가입니다. 동일 면적의 최근 12개월 거래는 370,000,000원과 380,000,000원, 평균 375,000,000원입니다. 최저가는 이 최근 평균의 121.1%로, 현재 가격을 ‘싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9981 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 수성동1가 269-1 수성서한이다음 101동 12층1203호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.745㎡ · 지상23층 중 12층 |
| 소유자 | 김인근 |
| 감정가 / 최저가 | 454,000,000원 / 454,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 318,235,203원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 모두 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 없습니다. 2005.07.27.과 2015.03.16. 설정된 주식회사대구은행 근저당권은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 기준은 2025.01.03. 주식회사한국스탠다드차타드은행 근저당권입니다. 이후의 김보송 가압류 166,100,000원, 신한카드 주식회사 가압류 29,684,931원, 삼성카드 주식회사 가압류 36,504,960원 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 높은 신건
수성서한이다음은 119세대, 사용승인일은 2005-06-29입니다. 대상 면적 84.745㎡와 매칭되는 실거래는 다음과 같습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.75㎡ | 7 | 380,000,000원 |
| 2026.02 | 84.75㎡ | 7 | 370,000,000원 |
| 2023.12 | 84.75㎡ | 4 | 380,000,000원 |
| 2023.02 | 84.75㎡ | 20 | 387,000,000원 |
| 2022.12 | 84.75㎡ | 6 | 370,000,000원 |
| 2022.02 | 84.75㎡ | 14 | 460,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.75㎡ | 2건 | 375,000,000원 |
전체 6건 평균은 391,166,666원이지만, 가격 판단에서는 더 최근의 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 375,000,000원, 최신 거래는 2026.04의 380,000,000원입니다. 최근 구간이 이전 거래보다 -6.1% 낮은 흐름인 가운데, 현재 최저가 454,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 121.1%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 454,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,940,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 338,800,000원 | 338,800,000원 |
| 2. 가압류 · 김보송 | 166,100,000원 | 108,260,000원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 29,684,931원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 36,504,960원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 571,089,891원, 예상 배당은 447,060,000원, 미배당은 124,029,891원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 권리보다 가격이 바뀐다
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 454,000,000원 | 124,029,891원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 363,200,000원 | 213,774,691원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 290,560,000원 | 285,397,731원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자의 청구금액 318,235,203원을 충족하는 구조이고, 1회 유찰 시에도 제시된 시나리오상 신청채권자 배당액은 338,800,000원입니다. 2회 유찰 시에는 신청채권자 배당액이 285,692,160원으로 줄어 청구액을 충족하지 못합니다. 다만 이 미배당 채권들은 매수인에게 승계되는 임차보증금이 아니므로, 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동성초등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·단독주택·각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트구조 경사지붕 지상23층 중 12층 1203호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스보일러 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역 및 근린상업지역, 공시지가 2,833,000원/㎡이며 토지이용상황은 아파트입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 8미터 포장도로, 남측으로 폭 약 3미터 보도블럭과 접합니다.
- 건축·공부. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 현장조사. 현장조사 당시 이해관계인이 부재하고 잠금 상태여서 주민탐문 등을 통해 표준적인 내부구조와 통상적 이용상황을 상정해 감정평가했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 최근 12개월 평균 375,000,000원과 최신 거래 380,000,000원을 우선 비교하세요. 현재 최저가 454,000,000원은 최근 평균의 121.1%입니다.
- 하락 추세. 최근 거래가 이전 거래 대비 -6.1%이므로 전체 평균 391,166,666원만 보고 가격 메리트를 판단하지 않는 것이 중요합니다.
- 권리 확인. 말소기준은 2025.01.03. 주식회사한국스탠다드차타드은행 근저당권이며 이후 가압류는 매각으로 소멸합니다.
- 점유 확인. 임차인은 없지만 현장조사 당시 이해관계인 부재·잠금 상태였으므로 실제 점유 및 인도 상태는 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 관리비·세금. 실제 체납 관리비와 당해세 등 배당표에 확정 반영되지 않은 비용은 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.18.입니다. 매각기일 전 최신 등기와 매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 부담”
이 물건은 권리분석만 보면 단순합니다. 임차인이 없고 매수인 인수는 0원, 말소기준권리 이후의 가압류도 모두 소멸합니다. 그러나 현재 신건 최저가 454,000,000원은 최근 12개월 동일 면적 평균 375,000,000원의 121.1%이고 최신 거래 380,000,000원보다 높습니다. 최근 가격 추세 또한 -6.1%입니다. 따라서 지금 회차의 핵심은 권리위험이 아니라 시세보다 높은 가격입니다. 권리는 깔끔하지만, 신건 가격에 가격 가점을 줄 근거는 부족합니다.
