의정부지방법원 2025타경1951. 파주시 조리읍 장곡리 530-8 소재 물건으로, 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이고 감정평가상 이용상태는 단독주택입니다. 건물은 철근콘크리트구조 경사지붕 지상 2층이며, 위생·급배수, 난방 및 태양광발전 설비가 되어 있습니다. 등기상 현재 소유자는 민양자이고, 경매를 신청한 채권자는 주식회사전북은행입니다.
권리 구조의 중심은 2024.02.06 설정된 전북은행 근저당입니다. 채권최고액은 345,000,000원이고, 이 권리가 말소기준입니다. 그 뒤 2024.10.24 노유미 명의의 채권최고액 360,000,000원 근저당과 2025.04.15 임의경매개시결정이 이어졌으며 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 권리 자체보다 매각조건과 물건 구성 확인이 더 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경1951 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 조리읍 장곡리 530-8 · 경기도 파주시 조리읍 명봉산로 32-17 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택으로 이용중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 경사지붕 지상2층 |
| 소유자 | 민양자 |
| 감정가 / 최저가 | 756,764,600원 / 259,570,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사전북은행 / 298,150,262원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 특별매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록3 지분매각 · 매수보증금 최저매각가격의 10분의 2 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
초기 근저당들은 이미 등기부상 말소됐습니다. 약목농업협동조합 240,000,000원 근저당은 2020.08.20 말소됐고, 신한은행 264,000,000원 근저당은 2021.09.15 말소, 하나은행 근저당들은 2022.11.22 말소, 중소기업은행 360,000,000원 근저당은 2024.02.06 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 같은 날 설정된 전북은행 345,000,000원 근저당이며, 이후 노유미 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 34.3%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 259,570,000원으로, 감정가 756,764,600원의 34.3% 수준입니다. 네 번 유찰됐다는 사실만 보면 할인 폭은 큽니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없으므로, 감정가 대비 할인율만 근거로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 확정됐다고 판단할 수 없습니다.
오히려 가격 판단에서 함께 볼 요소는 물건의 구성입니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각, 제시외 건물 포함, 목록3 지분매각이 명시돼 있고, 매수보증금도 통상적인 조건이 아니라 최저매각가격의 10분의 2를 납부하도록 되어 있습니다. 4회 유찰은 단순한 할인 기회라기보다 시장이 이 복합조건을 반복해서 가격에 반영해 왔다는 신호로도 볼 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 259,570,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,433,980원 |
| 1. 근저당 · 주식회사전북은행 | 345,000,000원 | 255,136,020원 |
| 2. 근저당 · 노유미 | 360,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권최고액 기준 705,000,000원 중 예상 배당액은 255,136,020원, 미배당은 449,863,980원입니다. 신청채권자 전북은행의 청구액은 298,150,262원이며 현재 회차 예상배당 255,136,020원으로는 전액 충족되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 259,570,000원 | 255,136,020원 | 449,863,980원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 207,656,000원 | 203,948,816원 | 501,051,184원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 166,124,800원 | 162,999,053원 | 542,000,947원 | 0원 |
이 사건은 대항력 임차인 보증금이 낙찰가 하락분을 따라 인수액으로 바뀌는 구조가 아닙니다. 제공된 각 시나리오에서 매수인 인수는 모두 0원입니다. 따라서 추가 유찰이 발생하면 실질취득액 자체도 해당 회차 매각가 수준으로 내려갑니다. 다만 시장가격 비교자료가 없으므로 어느 회차부터 ‘싸진다’고 단정할 수는 없습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 조리읍 장곡리 소재 장곡검문소교차로 북동측 인근. 주변은 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스 정류장이 위치해 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 단독주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 경사지붕 지상2층 건물입니다.
- 설비. 위생·급배수 설비, 난방설비 및 태양광발전 설비가 되어 있습니다.
- 토지규제. 보전관리지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 한강 폐기물매립시설 설치제한지역 등이 포함되며 기호3은 중로2류에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성 유의. 4회 유찰 상태이고, 일괄매각·제시외 건물·지분매각이 함께 얽힌 구조이므로 일반적인 단독주택 한 동의 단순 매매와는 다른 검토가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 목록3 지분 범위. 지분매각 대상의 정확한 지분과 사용관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지·건물 및 제시외 건물이 어떤 범위로 함께 매각되는지 현황과 원본 명세를 대조해야 합니다.
- 매수보증금 특별조건. 이 사건은 매수보증금을 최저매각가격의 10분의 2로 납부해야 합니다.
- 점유관계. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 명도 난도를 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 감정가 대비 34.3%라는 비율만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 인근 단독주택·토지 및 해당 지분 구조의 현실적인 거래가를 별도로 대조해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 전북은행 근저당이 말소기준이고 후순위 근저당은 소멸하는 구조인지 최신 등기와 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘물건 구성과 가격 검증’이 승부처
이 사건의 등기상 권리분석은 비교적 선명합니다. 2024.02.06 전북은행 근저당을 기준으로 후순위 권리가 소멸하고 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 투자 난도까지 낮다는 뜻은 아닙니다. 현재 4회 유찰돼 최저매각가는 259,570,000원까지 내려왔고, 동시에 일괄매각·제시외 건물 포함·목록3 지분매각·매수보증금 10분의 2라는 조건이 붙어 있습니다.
무엇보다 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다. 권리 인수는 낮지만, 물건 구성과 환금성·가격 검증의 부담은 남아 있는 사건입니다. 따라서 이 사건은 최저가의 낮은 비율보다 지분 범위, 일괄매각 범위, 제시외 건물, 실제 점유관계와 현지 시세를 확인한 뒤 판단하는 접근이 맞습니다.
