서울중앙지방법원 2025타경102643. 종로구 부암동 ‘부암포레스트에이’ 1층 202호 다세대주택입니다. 감정가는 481,000,000원이고 5회 유찰된 현재 최저매각가는 307,840,000원입니다. 소유자는 고완석이며, 2021.05.28 매매를 원인으로 2021.06.10 소유권을 취득했고 거래가액은 460,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 단순한 “최저가 할인율”이 아니라 대항력 임차인의 미배당 보증금을 실제로 누가 부담하느냐입니다. 김하영의 보증금은 460,000,000원이고 전입·점유개시일은 2021.05.28, 확정일자는 2021.05.17입니다. 말소기준권리로 선언된 2022.09.15 압류보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 현재 최저가 307,840,000원에서 집행비용 5,109,760원을 제외하고 302,730,240원이 배당되면 보증금 부족분은 157,269,760원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102643 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 부암동 44-9 부암포레스트에이 1층202호 |
| 물건종류 | 다세대주택 · 전용 54.32㎡ |
| 소유자 | 고완석 · 2021.05.28 매매 · 거래가액 460,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 481,000,000원 / 307,840,000원 |
| 유찰 | 5회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 460,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
등기상 과거 동작신용협동조합 근저당권 2건은 이미 2021.05.28 말소됐습니다. 이 사건에서 선언된 말소기준권리는 2022.09.15 국의 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 국민건강보험공단 및 지방자치단체 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 김하영의 전입·점유는 2021.05.28로 말소기준권리보다 빠릅니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김하영 | 전유부분의 전부 · 주거(임차권등기) | 460,000,000원 | 2021.05.28 | 2021.05.17 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 김하영은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차권자로 확인됩니다. 배당요구도 했고 확정일자가 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
② 시세 비교 — 실질취득 307,840,000원 vs 최근 거래 454,000,000원
부암포레스트A의 확인된 거래는 3건입니다. 전체 평균은 445,500,000원이지만, 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다. 최근 12개월 거래는 1건으로 454,000,000원이며 최신 거래 역시 2023.06의 454,000,000원입니다. 현재 최저가이자 조건 반영 실질취득액 307,840,000원은 최근 12개월 시세의 67.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.06 | 47.24㎡ | 2 | 454,000,000원 |
| 2021.06 | 64.13㎡ | -1 | 382,500,000원 |
| 2021.06 | 42.12㎡ | 3 | 500,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 1건 | 454,000,000원 |
최근 거래 대비 과거 거래 추세는 +2.9%로 주어진 자료상 하락 추세는 아닙니다. 다만 비교 표본이 3건뿐이고 대상 전용면적 54.32㎡와 각 거래면적이 정확히 일치하지 않아 시세 해석에는 표본 차이를 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 307,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,109,760원 |
| 1. 임차인 김하영 보증금 | 460,000,000원 | 302,730,240원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 788,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 460,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 놓고 보면 김하영 보증금 부족분은 157,269,760원입니다. 다만 매각물건명세서상 해당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 반영하면 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류가 있어 당해세에 해당하는 금액이 있으면 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가는 내려가도 조건 확인이 우선
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 감정가 64% | 307,840,000원 | 157,269,760원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 51% | 246,272,000원 | 217,975,808원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 41% | 197,017,600원 | 266,540,646원 |
위 표의 인수액은 매각조건을 반영하지 않은 일반 대항력 계산값입니다. 이 사건에서는 김하영에 관한 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 있으므로, 그 조건이 그대로 이행되는 한 각 회차의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 즉 이 사건은 일반적인 “보증금이 낙찰가보다 커서 총 취득비용이 보증금에 고정되는 구조”와는 구별됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가 이용상태는 다세대주택입니다. 철근콘크리트구조 경사지붕 3층 건물 내 1층 202호입니다.
- 입지. 부암동 주민센터 북동측 인근으로 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 로폭 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역이며 공시지가는 3,254,000원/㎡, 토지면적은 615.0㎡입니다.
- 규제. 자연경관지구·지구단위계획구역·정비구역·역사문화환경보존지역·과밀억제권역·중점경관관리구역 등이 포함됩니다.
- 규모. 부암포레스트A는 총 11세대이며 준공일은 2020.05.19입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 조건 재확인. 배당받지 못하는 보증금 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 포함되는지 원문을 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 김하영의 임차권등기가 매각 후 어떤 절차와 시점에 말소되는지 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류가 여러 건 있으므로 당해세 여부와 법정기일을 확인해야 실제 배당구조를 확정할 수 있습니다.
- 5회 유찰 원인 확인. 단지 평균 유찰 4.3회보다 많은 5회 유찰 상태이므로 현장 상태·접근성·층·수요를 점검해야 합니다.
- 시세 표본 주의. 최근 12개월 거래가 1건뿐이고 거래 면적도 대상 54.32㎡와 일치하지 않으므로 454,000,000원을 단일 기준가로 확정하지 말아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금 관련 자료를 입찰 직전 기준으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 있음”보다 중요한 매각조건
표면만 보면 보증금 460,000,000원의 대항력 임차인이 있고 현재 최저가는 307,840,000원이므로 전형적인 보증금 인수형처럼 보입니다. 실제 배당 계산에서도 157,269,760원이 부족합니다. 하지만 이 사건은 매각물건명세서에 미배당 보증금 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있습니다. 이 조건을 반영하면 매수인의 실질 인수는 0원, 실질취득액은 307,840,000원입니다.
가격만 보면 최근 12개월 거래 454,000,000원의 67.8%로 낮지만 이미 5회 유찰됐고, 국세·지방세 압류도 여러 건 있습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 단순한 할인율이 아니라 매각조건의 법적 효력이 실제로 김하영의 미배당 보증금 전액에 적용되고 임차권등기가 확실히 말소되는지 확인하는 것입니다. 조건이 원문대로 이행된다면 가격 경쟁력이 생긴 사건이지만, 입찰 전 조건 확인이 사실상 권리분석의 마지막 관문입니다.
