확약으로 인수는 0원이지만, 실질취득 4.81억은 최신 거래보다 높다 — 부암포레스트에이 202호

서울중앙지방법원 2025타경102643. 종로구 부암동 부암포레스트에이 1층 202호 다세대주택입니다. 소유자 고완석은 2021년 5월 28일 매매를 원인으로 거래가 460,000,000원에 취득했고, 같은 해 민간임대주택 등록등기가 이뤄졌습니다. 임차인 김하영은 2021년 5월 28일 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021년 5월 17일로, 2022년 9월 15일 말소기준 압류보다 앞선 대항력 있는 선순위 임차인입니다.

통상 이런 구조에서 낙찰가가 임차보증금보다 낮아지면 미배당 보증금이 낙찰자에게 넘어가 실질취득액이 보증금 부근에 고정됩니다. 그러나 이 사건에는 신청채권자가 배당받지 못하는 잔액에 대한 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 확약서가 2026년 5월 4일 제출됐습니다. 따라서 김하영 임차권의 인수액은 실질 0원*으로 보되, 확약의 유효성·적용 범위·말소 이행을 입찰 전에 원문으로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 확약으로 인수 해소

등기부상 2020년 6월 3일 설정된 동작신용협동조합 근저당권 2건은 2021년 5월 28일 일부포기를 원인으로 설정등기가 말소됐습니다. 따라서 현재 권리 흐름의 기준은 2022년 9월 15일 강서세무서 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 국민건강보험공단·종로구· 강서구 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.

② 시세 비교 — 실질취득 4.81억은 최근 거래보다 높다

가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 이 단지의 최근 12개월 거래는 2023년 6월 1건, 454,000,000원이며 최신 거래도 같은 금액입니다. 현재 최저가이자 확약 적용 시 실질취득액인 481,000,000원은 이 가격보다 27,000,000원 높고, 105.9%에 해당합니다.

거래 면적이 42.12㎡·47.24㎡·64.13㎡로 서로 달라 정확한 동일 면적 비교표본은 아니며, 표본도 3건에 불과합니다. 게다가 최신 거래월이 2023년 6월이므로 현 시점 가격을 단정하기에는 한계가 있습니다. 다만 확인된 최근 지표만 놓고 보면 4.81억은 최근 시세보다 낮은 가격이 아니며, 전체 평균 445,500,000원과 비교해도 108.0%입니다.

③ 예상배당표 (매각가 481,000,000원 가정)

가정 배당표상 집행비용 7,210,000원과 임차보증금 460,000,000원이 먼저 배당되고 13,790,000원이 동작신용협동조합에 배당됩니다. 다만 등기부에는 해당 근저당권 1·2번 설정등기가 2021.05.28. 일부포기로 말소된 기록이 있으므로, 실제 배당순위와 채권 존속 여부는 배당요구종기·채권계산서 및 등기 원문을 반드시 대조해야 합니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 선순위 차감으로 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부암동 주민센터 북동측 인근으로 단독주택, 공동주택, 근린생활시설이 혼재하는 주거지대이며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 3층 건물 내 1층 202호입니다. 위생·급배수·난방· 승강기·주차장 설비가 구비돼 있고 공부와의 차이는 없습니다.
• 도로·지형. 부정형 경사지의 다세대주택 부지이며 북측으로 폭 약 4미터 포장도로와 접합니다. 공시지가는 3,254,000원/㎡입니다.
• 규제. 제1종일반주거지역·자연경관지구·부암동 지구단위계획구역·정비구역· 역사문화환경보존지역·과밀억제권역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
• 환금성. 총 11세대의 소규모 다세대주택이고 확인된 실거래는 3건뿐입니다. 거래 면적도 서로 달라 개별 호수의 적정가격 산정에는 보수적인 접근이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 대항력 포기 대상, 효력 발생 조건, 임차권등기 말소 절차와 신청채권자의 권한을 2026.05.04. 제출 원문에서 확인해야 합니다.
• 룰상 인수액 별도 계산. 확약이 적용되지 않으면 4회 유찰 가격에서 81,387,200원, 5회 유찰 가격에서 157,269,760원의 인수 가능액이 산정됩니다.
• 가격 상한 보수적 설정. 현재 481,000,000원은 최신 거래 및 최근 12개월 평균 454,000,000원보다 높습니다. 최저가가 감정가와 같다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
• 비교 거래 면적 확인. 확인된 거래는 42.12㎡·47.24㎡·64.13㎡로 면적이 서로 다릅니다. 해당 호실의 전유면적·층·향·내부상태를 반영한 별도 현장 시세 확인이 필요합니다.
• 민간임대주택 등기. 2021.06.10. 민간임대주택 등록등기가 존재하므로 매각 후 효력, 말소 여부와 임대의무 관련 사항을 원문에서 확인해야 합니다.
• 조세 압류·당해세. 국세·지방세 압류가 여러 건 존재합니다. 당해세 해당 여부와 법정기일에 따라 임차인 및 후순위 배당이 달라질 수 있습니다.
• 근저당 말소기재 대조. 배당 산정에는 동작신용협동조합 근저당이 포함돼 있으나 등기에는 2021.05.28. 말소 기록이 있으므로 실제 채권 존속과 배당 자격을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구 및 실거래 원문을 직접 확인한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.

맺으며 — “확약으로 권리는 낮아져도, 가격까지 싸지는 않는다”

이 사건의 핵심은 선순위 임차보증금 460,000,000원입니다. 낙찰가가 내려가면 원래는 미배당 보증금이 증가해 실질취득액이 보증금 부근에 머무는 구조지만, 신청채권자의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 유효하면 김하영 임차권의 인수는 실질 0원*으로 정리됩니다.

그렇다고 현재 가격이 매력적인 것은 아닙니다. 실질취득 481,000,000원은 최신 거래 및 최근 12개월 평균 454,000,000원보다 27,000,000원 높습니다. 3회 유찰, 11세대 소규모 다세대, 제한적인 거래표본까지 겹칩니다. 결론은 확약 원문이 확인되면 권리는 조건부 통과, 현재 가격과 환금성은 부적합입니다. 최저가가 낮아 보이는 착시는 없지만, 확약만 보고 시세 이상의 가격을 감수하는 것도 경계해야 합니다.