대구지방법원 2025타경11046. 구미시 진평동 1048-13 토지와 4층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 1층 휴게음식점·상업용창고·다가구주택, 2층 다가구주택 4가구, 3층 다가구주택 4가구, 4층 다가구주택 3가구로 확인됩니다. 감정가 944,604,760원에서 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 661,223,000원입니다.

겉으로는 감정가의 70%까지 내려온 가격이 먼저 보이지만, 이 사건의 핵심은 가격이 아닙니다. 등기부에는 보증금이 확인되는 주택임차권 3건이 있고, 현황조사·매각물건명세서에는 보증금이나 확정일자가 확인되지 않은 점유자가 다수 존재합니다. 이들은 보증금·확정일자가 미상인 만큼 대항력 있음으로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리보다 임차인이 더 중요하다

이 사건에서 계산된 말소기준은 2025.05.16. 임의경매개시결정입니다. 그보다 앞서 전입한 임차인 또는 점유자가 다수이고, 특히 조장석·김혜연·이정민은 주택임차권등기와 보증금이 확인됩니다. 이 3명은 각각 보증금 100,000,000원, 10,000,000원, 105,000,000원으로, 현재 매각가 661,223,000원 가정 배당표에서는 모두 전액 배당됩니다.

② 임차인 분석 — 확인된 3건보다 ‘미상’이 핵심

보증기관 대위·승계로 표시된 신고자는 없습니다. 따라서 아래 표는 각 점유자 자체의 임대차 위험을 구분해 본 것입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력을 확정하지 않고 대항력 가능·미상으로 표시했습니다.

③ 예상배당표 (매각가 661,223,000원 가정)

현재 계산에서는 확인된 임차보증금 215,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 보증금이 확인되지 않은 점유자들은 이 배당표에 금액으로 반영되지 않았으므로, 실제 인수액과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 역시 실제 배당에서 변동 요소가 됩니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 확인은 그대로

가격은 1회 유찰 후 661,223,000원, 2회 유찰 시 462,856,100원, 3회 유찰 시 323,999,270원으로 낮아집니다. 그러나 보증금 미상 점유자의 권리는 가격이 내려간다고 사라지는 것이 아닙니다. 특히 낙찰가가 내려갈수록 대항력 있는 임차인의 미배당액이 커질 수 있으므로, 최저가 하락을 곧바로 실질취득비용 하락으로 해석하면 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 진평초등학교 동측 인근이며, 주변은 단독주택과 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
• 토지. 290.2㎡, 지목 대, 평지·세로장방·소로각지이며 공시지가는 587,600원/㎡입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 해당하고 소로1류·소로2류에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물로 위생·급배수·도시가스·난방설비가 있으며 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
• 환금성. 단일 아파트 호실이 아니라 상가·창고·다가구주택이 섞인 4층 건물과 토지의 일괄매각이므로 임차관계 확인과 관리 난도가 높습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 호실별 임대차계약 원본 확인. 이광호·주식회사 칠송농장·우나은·이은우·김준엽·이다슬·이진아·사법인·칠송농의 보증금과 확정일자를 반드시 확인해야 합니다.
• 점유 지속 여부 확인. 전입신고만 남아 있고 실제 점유가 종료된 경우와 현재 점유 중인 경우의 위험은 다르므로 현장 확인이 필요합니다.
• 배당요구 여부 재확인. 우나은은 배당요구가 확인되지만 보증금이 미상이고, 나머지 미상 점유자는 배당요구 여부까지 확인해야 실질 인수액을 계산할 수 있습니다.
• 임차권 3건 배당 재검증. 조장석 100,000,000원, 김혜연 10,000,000원, 이정민 105,000,000원이 실제 배당절차에서도 전액 충족되는지 최종 배당요구·세금채권과 함께 확인해야 합니다.
• 일괄매각 확인. 토지와 건물이 함께 매각되므로 개별 호실만 따로 취득하는 구조가 아닙니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서와 배당요구 종결 내용을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “70% 할인”보다 “미상 보증금”이 먼저다

이 사건은 감정가 944,604,760원에서 1회 유찰돼 661,223,000원까지 내려왔습니다. 알려진 임차권 보증금 215,000,000원은 현재 계산상 전액 배당되고, 매각물건명세서에도 명시 인수권리는 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다. 하지만 보증금이 확인되지 않은 점유자가 다수 존재한다는 사실이 더 중요합니다.

가격만 보면 70%, 권리까지 보면 아직 미완성입니다. 미상 임차인의 보증금과 대항력·배당 여부가 확인돼 실제 인수액이 0원임이 검증되기 전까지는 실질취득액을 최저가 661,223,000원으로 단정해서는 안 됩니다. 이 물건은 “싸게 내려온 물건”이라기보다 임차관계를 확인한 사람만 가격을 판단할 수 있는 물건입니다.