의정부지방법원 2025타경2893. 경기도 고양시 덕양구 지축동 724-56 헤리티지 13동 202호, 공동주택(다세대) 물건입니다. 등기부상 현재 공유자는 심문섭·심영애·심홍섭 3인이고 각 지분은 3분의 1입니다. 핵심 권리는 을구 3번 주택임차권 손민지입니다. 임차보증금은 420,000,000원, 주민등록일자는 2021.10.06., 점유개시일자는 2021.10.05., 확정일자는 2021.09.13.으로 확인되며, 등기부에는 말소기준권리 이전 → 매수인 인수로 기재되어 있습니다.
현재 최저매각가는 98,681,000원으로 감정가 411,000,000원의 24% 수준입니다. 하지만 이 가격만 보고 저가 매수로 판단하면 안 됩니다. 현 회차 배당에서 임차인에게 지급되는 금액은 96,504,742원이고, 나머지 323,495,258원은 매수인이 인수합니다. 즉 낙찰가와 인수액을 합치면 422,176,258원으로, 임차보증금 420,000,000원에 매우 근접한 실질취득 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경2893 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 지축동 724-56 헤리티지 13동 2층202호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) |
| 소유자 | 심문섭, 심영애, 심홍섭 |
| 감정가 / 최저가 | 411,000,000원 / 98,681,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 손민지 / 420,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 핵심은 대항력 임차권이다
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 손민지 | 420,000,000원 | 대항력 有 | 가능 | 매수인 인수 |
임차인 손민지는 전입신고 2021.10.06., 확정일자 2021.09.13.을 갖고 있으며, 등기부상 을구 3번 주택임차권이 2023.10.10. 접수되었습니다. 매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기와 보증금 420,000,000원이 명시되어 있고, 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수하는 것으로 기재되어 있습니다.
② 가격 구조 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다
현재 회차는 4회 유찰 상태이며 최저매각가는 98,681,000원입니다. 시나리오상 5회 유찰 시 69,076,700원, 6회 유찰 시 48,353,690원으로 더 내려갑니다. 그러나 임차보증금 인수액도 함께 커지므로 낙찰가 하락이 곧바로 실질취득액 하락으로 이어지지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 최저매각가 | 배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 24%) | 98,681,000원 | 96,504,742원 | 323,495,258원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 69,076,700원 | 67,433,319원 | 352,566,681원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 48,353,690원 | 47,083,324원 | 372,916,676원 |
현재 회차에서 낙찰가 98,681,000원은 임차보증금 420,000,000원을 크게 밑돕니다. 그 결과 배당 후 부족분 323,495,258원이 매수인에게 인수됩니다. 5회·6회 유찰로 최저매각가가 더 낮아져도 인수액이 증가해 총액이 다시 보증금 수준에 접근합니다. 따라서 이 물건에서 ‘유찰되면 더 싸진다’는 말은 표면 최저가에만 해당하고, 매수인의 실질취득 관점에서는 그대로 적용되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 98,681,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,176,258원 |
| 1. 임차인 손민지 보증금 (우선변제) | 420,000,000원 | 96,504,742원 |
| 2. 갑구 6번 경매개시결정 · 손민지 | 420,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 배당에서 임차인에게 지급되는 금액은 96,504,742원이고, 부족분 323,495,258원은 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 고양시 덕양구 지축동 소재로 삼송역(지하철 3호선) 동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·아파트단지·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본 건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 삼송역(지하철 3호선)이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 기타지붕 3층 건물 내 제2층 제202호이며 사용승인일은 2018.08.30입니다. 위생·급배수·난방·승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지·도로. 대체로 평탄한 사다리형 토지이며 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중이고, 남동측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(삼송취락), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 한강폐기물매립시설 설치제한지역입니다.
- 환금성. 실거래 자료가 없는 상태이므로 가격 환금성에 대한 구체적인 시세 비교는 제한적입니다. 다세대주택이라는 용도 특성상 매수 시 현금회수 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 경계. 98,681,000원은 표면 가격일 뿐입니다. 실질취득은 인수액을 합산해서 판단해야 합니다.
- 임차보증금 확인. 손민지의 보증금 420,000,000원, 전입 2021.10.06., 확정일자 2021.09.13., 임차권등기 2023.10.10.을 원본 서류와 대조하세요.
- 실질취득 상한 설정. 현재 회차에서는 낙찰가 98,681,000원에 인수 323,495,258원을 더한 422,176,258원이 실질취득액입니다. 낙찰가가 내려가면 인수액이 커지는 구조를 함께 보세요.
- 관계인 의심 확인. 임차권자 손민지에 대해 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 명시돼 있으므로, 임대차계약과 실제 점유·전입·보증금 지급관계를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당 관련 자료를 직접 확인하세요. 당해세 및 최우선변제 등은 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “최저가가 싸다 ≠ 실질취득이 싸다”
이 물건의 핵심은 숫자 하나를 보는 것이 아니라 낙찰가와 인수액을 합친 총액을 보는 것입니다. 현재 최저매각가 98,681,000원은 감정가 411,000,000원보다 크게 낮지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 420,000,000원이 있고 배당 부족분 323,495,258원이 매수인에게 넘어갑니다. 그래서 현재 회차의 실질취득액은 422,176,258원입니다.
5회 유찰 시 최저매각가는 69,076,700원, 6회 유찰 시 48,353,690원으로 내려가지만 임차보증금 부족분 인수가 352,566,681원, 372,916,676원으로 각각 커집니다. 즉 유찰이 거듭될수록 표면 낙찰가는 내려가도 실질취득은 보증금 수준에서 쉽게 낮아지지 않습니다. 이 물건은 ‘얼마에 낙찰되느냐’보다 ‘임차보증금 인수를 포함한 총액이 무엇이냐’가 승부처입니다.
