대구지방법원 2025타경11183. 김천시 구성면 흥평리 320 일원의 다가구주택·토지 일괄매각 사건입니다. 감정 이용상태는 기호2가 단독주택, 기호3·4가 다가구주택이고, 토지면적은 4,696㎡입니다. 소유자는 성다교·윤종국으로 각 2분의 1 지분이며, 2018.07.13. 설정된 송정새마을금고 근저당권 819,000,000원이 말소기준권리입니다.
등기상 말소기준 이후의 송정새마을금고 추가 근저당, 엘씨대부·프라미스대부 가압류, 이번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 권리분석을 여기서 끝내면 안 됩니다. 임위석의 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력을 확정할 수 없고, 2017.06.01. 공매공고 부기등기도 남아 있어 한국자산관리공사 공매 진행 여부를 교차 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11183 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 김천시 구성면 흥평리 320 · 도로명 경상북도 김천시 구성면 흥평로 221 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 기호2 단독주택 · 기호3,4 다가구주택 |
| 토지 | 4,696㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 성다교 2분의 1 · 윤종국 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,698,904,560원 / 1,189,233,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 송정새마을금고 / 601,422,600원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 임차인 1명은 미확정
말소기준은 2018.07.13. 송정새마을금고 근저당권 819,000,000원입니다. 그 이후 설정된 2019.11.29. 송정새마을금고 근저당권 15,375,000원, 2022.12.13. 주식회사채권추심전문엘씨대부 가압류 3,855,274원, 2024.06.24. 주식회사프라미스대부 가압류 5,410,954원과 2025.06.27. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임위석 | 주택부지로 사용되는 부분 전부 및 1동 건물 전부 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인필요 |
| 한송희 | 1-103으로 사용되는 부분 | 2023.01.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
한송희의 전입신고일은 말소기준권리인 2018.07.13.보다 뒤인 2023.01.30.이므로 대항력 없음으로 정리됩니다. 반면 임위석은 전입신고일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 중복신고를 제거한 실제 임차인은 2명입니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거는 없다
현재 회차는 감정가 1,698,904,560원의 70%인 1,189,233,000원입니다. 하지만 이 사건에서 직접 비교할 동일 유형 실거래 시세가 제시되지 않았으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 판단하지 않습니다. 특히 순수농촌지대의 단독주택·다가구주택·토지 복합 물건이어서 일반 공동주택처럼 단순한 가격 비교로 접근하기 어렵습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 1,189,233,000원 | 0원 | 331,299,442원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 832,463,100원 | 21,902,759원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 582,724,170원 | 269,144,300원 | 0원 |
현재 회차에서는 배당 대상 채권 843,641,228원이 전액 배당되는 시나리오이고, 소유자에게 331,299,442원이 남습니다. 2회 유찰 시에는 채권자 미배당이 21,902,759원, 3회 유찰 시에는 269,144,300원으로 커집니다. 이 미배당액은 곧바로 매수인 승계액을 뜻하지 않으며, 배당 시나리오상 각 회차의 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,189,233,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,292,330원 |
| 을구 9번 근저당권 · 송정새마을금고 | 819,000,000원 | 819,000,000원 |
| 을구 10번 근저당권 · 송정새마을금고 | 15,375,000원 | 15,375,000원 |
| 갑구 22번 가압류 · 주식회사채권추심전문엘씨대부 | 3,855,274원 | 3,855,274원 |
| 갑구 26번 가압류 · 주식회사프라미스대부 | 5,410,954원 | 5,410,954원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 331,299,442원 |
집행비용은 매각가의 약 1.2% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다. 현재 배당 시나리오의 채권자 총 청구액과 총 배당액은 각각 843,641,228원입니다.
④ 현황·토지 체크 (감정요항표·매각물건명세서 기준)
- 이용상태. 기호2는 철근콘크리트구조 2층 단독주택, 기호3·4는 철근콘크리트구조 2층 다가구주택입니다.
- 입지. 김천시 구성면 흥평리 “내고마을” 북동측 인근으로, 주위는 단독주택·농경지·임야 등이 형성된 순수농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량진입 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 토지면적 4,696㎡, 계획관리지역이며 준보전산지·가축사육제한구역·성장관리계획구역 관련 사항이 확인됩니다.
- 공부와 현황 차이. 목록3·4 건물은 공부상 흥평리 320번지 소재이나 현황은 흥평리 320-5번지 지상에 소재합니다.
- 도로 현황. 320-4번지는 공부상 임야이나 현황은 도로입니다.
- 매각범위. 일괄매각이지만 제시외 건물 및 조경수는 매각에서 제외됩니다.
- 설비. 위생·급배수·개별난방설비가 되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임위석 전입 확인. 전입신고일이 말소기준 2018.07.13.보다 앞서는지 반드시 확인해야 대항력 여부를 확정할 수 있습니다.
- 임위석 보증금 확인. 보증금이 미상이라 대항력이 인정될 경우 승계 규모를 현재 자료만으로 계산할 수 없습니다.
- 한송희. 전입 2023.01.30.으로 말소기준 이후이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인이 필요합니다.
- 공매 진행 교차 확인. 2017.06.01. 공매공고 부기등기와 한국자산관리공사 공매 진행 상태를 법원경매와 대조하세요.
- 매각제외물 확인. 제시외 건물과 조경수는 매각제외이므로 현장에서 매각 대상과 제외 대상을 분리해 확인해야 합니다.
- 건물 위치 대조. 목록3·4의 공부상 지번과 현황 지번이 다르므로 지적도·현황도·건축물 위치를 직접 대조하세요.
- 가격 판단. 감정가 70%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고 해당 지역 다가구주택·토지의 개별 거래가를 별도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 배당 관련 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “70% 할인”보다 중요한 것은 미확정 권리의 해소
현재 최저매각가는 1,189,233,000원, 감정가의 70%입니다. 등기만 보면 말소기준 이후 후순위 권리는 소멸하고 매각물건명세서에도 명시 인수권리가 없습니다. 하지만 임위석의 전입일·보증금이 미상이어서 대항력 가능성을 닫을 수 없고, 공매공고 부기등기와 매각제외물, 건물 소재지 차이까지 확인해야 합니다.
따라서 이 사건의 핵심은 “1회 유찰되어 싸졌다”가 아니라 임위석의 권리관계를 확정하고 실제 매각범위를 정확히 특정할 수 있느냐입니다. 그 확인이 끝나기 전까지는 명세서상 인수 0원을 그대로 최종 실질취득비용으로 확정해서는 안 됩니다. 후순위 등기는 정리되지만, 현장·임차·공매 확인은 아직 열려 있는 물건입니다.
