의정부지방법원 2025타경3049. 고양시 덕양구 동산동 이편한세상시티삼송 상가동 1층 1-060호로, 감정평가상 현재 ‘e-브리네’ 이불가게로 이용 중인 근린시설입니다. 감정가는 659,000,000원이지만 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 158,226,000원까지 내려왔습니다. 소유자 신정식은 2022년 2월 2일 매매를 원인으로 거래가액 706,500,000원에 취득했고, 같은 달 국민은행이 채권최고액 564,000,000원의 근저당을 설정했습니다.
권리 구조의 중심은 이 2022.02.28. 국민은행 근저당입니다. 그 뒤 2024년 장성일의 채권최고액 140,000,000원 근저당이 추가됐고, 2025년 국민은행이 임의경매를 신청했습니다. 현재 배당가정에서는 매각대금 대부분이 선순위 국민은행에 배당되고 후순위 장성일은 배당을 받지 못하지만, 두 근저당 모두 매각으로 소멸하므로 미배당 채권 자체를 매수인이 승계하지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경3049 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 동산동 369 이편한세상시티삼송 상가동 1층1-060호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · ‘e-브리네’ 이불가게 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지상2층 중 제1층 제1-060호 · 79.9004㎡ |
| 소유자 | 신정식 · 2022.02.02. 매매 · 거래가액 706,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 659,000,000원 / 158,226,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 487,071,436원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2018년 의정부중앙새마을금고 근저당 570,000,000원은 2022.02.28. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 같은 날 설정된 국민은행 근저당 564,000,000원입니다. 이후 설정된 장성일 근저당 140,000,000원과 국민은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 월세 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 고은정 | 1-060호, 79.9004㎡ | 20,000,000원 | 2,000,000원 | 2024.03.20 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 인수 0원 |
고은정의 전입일은 2024.03.20.으로 말소기준인 2022.02.28. 국민은행 근저당보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없습니다. 보증금은 20,000,000원, 월세는 2,000,000원이며, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다. 우선변제 관련 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 별도 확인이 필요합니다.
③ 가격 — 감정가의 24.01%, 그러나 시세 비교자료는 없다
현재 최저매각가는 158,226,000원으로 감정가 659,000,000원의 24.01%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 하락이지만, 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 158,226,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,015,164원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 564,000,000원 | 155,210,836원 |
| 2. 근저당 · 장성일 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상 채권 미배당액은 548,789,164원입니다. 후순위 미배당 채권은 매각으로 소멸하는 권리이므로 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창릉초등학교 동측 인근이며, 주변에 오피스텔·쇼핑몰·근린생활시설이 소재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 3호선 삼송역이 있습니다.
- 이용상태. 현재 ‘e-브리네’ 이불가게로 이용 중입니다.
- 도로. 4면 도로에 접하고 서측 진출입로를 통해 외부 공도와 연결됩니다.
- 용도지역. 준주거지역·삼송택지개발 지구단위계획구역이며 과밀억제권역에 해당합니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 내부 일부 복층구조와 계단 구조물이 존재합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 재검증. 최근 실거래 자료가 없어 감정가 대비 24.01%라는 숫자만으로 저가 여부를 판단하면 안 됩니다.
- 임대차 원본 확인. 고은정의 보증금 20,000,000원·월세 2,000,000원과 전입일 2024.03.20.은 확인되지만 확정일자·배당요구 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 점포 현황 확인. 현재 이불가게 영업 여부, 내부 복층 및 계단 구조물의 철거·인수 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 상권·수익성 확인. 삼송역 접근성과 상업지 입지는 있으나, 근린시설은 실제 유동인구·동선·임대료가 환금성을 크게 좌우합니다.
- 배당 변동요인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 검증은 별개
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2022년 국민은행 근저당이 말소기준이고 후순위 장성일 근저당은 매각으로 소멸합니다. 임차인 고은정도 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으며 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 가격 판단은 훨씬 조심해야 합니다. 감정가 659,000,000원에서 4회 유찰되어 158,226,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 최근 실거래 데이터가 없고 물건도 근린시설입니다. 현재 회차의 채권 미배당액만 548,789,164원에 이르고, 다음 회차로 갈수록 미배당은 더 커집니다. 권리는 정리되지만 반복 유찰의 원인과 상가의 실제 수익성을 확인하지 않은 채 ‘24%니까 싸다’고 접근해서는 안 되는 물건입니다.
