대구지방법원 2025타경11234. 구미시 봉곡동 영남네오빌시티2단지 203동 4층 402호, 전용 84.8548㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 오순희이며, 2021년 11월 28일 매매를 원인으로 2022년 2월 9일 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 184,000,000원입니다. 이 사건의 승부처는 단순한 최저가가 아니라 선순위 임차권의 실질 인수 여부입니다.

임차인 남상희는 2022년 2월 9일 임대차계약, 2022년 2월 10일 주민등록, 2022년 2월 15일 확정일자를 갖추고 있으며 보증금은 185,000,000원입니다. 2024년 2월 26일에는 임차권등기까지 마쳤습니다. 경매개시결정은 2025년 7월 11일이므로 임차권은 그보다 앞섭니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 늘어 실질취득액이 보증금 수준으로 수렴하는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건에는 그 임차권의 승계인인 주택도시보증공사가 제출한 포기·말소 확약이 있어 결과가 달라집니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약으로 실질 0원

등기상 과거 삼성생명보험주식회사의 채권최고액 30,000,000원 근저당은 2012년 12월 12일 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 핵심은 2024년 2월 26일 등기된 남상희의 주택임차권입니다. 전입일과 확정일자가 2025년 7월 11일 강제경매개시결정보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다.

실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인이 아니라 매각물건명세서 비고에 기재된 대항력 있는 주택임차권의 승계인입니다. 따라서 보증금을 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.

② 시세 비교 — 확약 유효 전제에서는 최근 실거래보다 낮다

가격 판단은 과거 고가 거래가 섞일 수 있는 전체 평균보다 최근 12개월 동일 면적 실거래를 우선합니다. 영남네오빌2단지 전용 84.85㎡의 최근 12개월 거래는 12건이며 평균 155,333,333원, 최신 거래는 2026년 8월 161,000,000원입니다. 현재 최저가 128,100,000원은 최근 12개월 평균의 82.5%입니다.

최근 거래 범위는 135,000,000원에서 161,000,000원이고, 본건과 같은 4층 거래도 2026년 5월 135,000,000원에 확인됩니다. 따라서 확약이 유효해 실질취득이 128,100,000원으로 유지되는 경우에 한해 최근 평균과 최신 거래, 같은 층 거래보다 낮은 가격대입니다. 반대로 확약을 배제하면 대항력 보증금의 미배당 인수가 붙으므로 최저가만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 128,100,000원 가정 · 룰상 계산)

룰상 계산에서는 남상희 보증금 미배당액 59,493,400원이 매수인 인수로 표시됩니다. 2회 유찰 시 룰상 인수액은 97,344,060원, 3회 유찰 시 123,760,843원으로 커집니다. 이는 대항력 임차인 보증금이 낙찰가를 웃돌 때 낙찰가 하락분만큼 인수액이 늘어나는 구조를 보여줍니다. 다만 본건은 주택도시보증공사의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약이 제출돼 있어, 확약 적용 시 이 인수액은 실질 0원으로 봅니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 구미시립봉곡도서관 북동측 인근으로 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역입니다.
• 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 제반 교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 20층 건 중 4층 402호이며 위생·급배수·승강기·소화전·도시가스·난방 설비가 있습니다.
• 도로. 단지 남측으로 폭 약 10미터, 서측·북측·동측으로 폭 약 8미터 포장도로가 각각 접합니다.
• 규제. 제3종일반주거지역이며 소로1류 접합, 소로2류 저촉, 가축사육제한구역에 해당합니다. 공시지가는 659,700원/㎡입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
• 환금성. 영남네오빌2단지 434세대, 2005.06.08 준공이며 최근 12개월 동일 면적 거래 12건이 확인됩니다. 다만 단지 경매 통계의 평균 유찰횟수는 3.1회입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 대조. 주택도시보증공사가 제출한 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의의 적용 대상이 남상희 임차권과 정확히 일치하는지 확인해야 합니다.
• 실질취득액 기준. 확약 적용 시 128,100,000원, 확약을 배제한 룰상 현재 회차 인수액은 59,493,400원입니다. 두 경우를 혼동하지 마십시오.
• 임차권 말소 이행. 낙찰 후 임차권등기 말소가 확약 내용대로 이행되는지 절차를 확인해야 합니다.
• 내부 상태. 감정 당시 이해관계인 폐문 부재 등으로 내부를 확인하지 못했습니다. 구조변경, 내부하자, 마감 상태는 재확인이 필요합니다.
• 시세 기준. 최근 12개월 평균은 155,333,333원, 최신 거래는 161,000,000원, 같은 4층 거래는 135,000,000원입니다. 감정가 183,000,000원보다 최근 실거래를 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사와 확약서 원문을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — 이 물건은 “선순위 임차권”보다 “확약의 효력”이 핵심이다

표면만 보면 보증금 185,000,000원의 대항력 있는 임차권이 최저가 128,100,000원보다 커서 전형적인 인수형 물건입니다. 룰상 현재 회차에서도 59,493,400원이 매수인 인수로 계산되고, 추가 유찰 시 그 금액은 더 커집니다. 그래서 확약이 없다면 최저가가 내려가도 싸졌다고 볼 수 없습니다.

하지만 이 사건에서는 그 임차권의 승계인인 주택도시보증공사가 미배당 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 이 확약이 그대로 적용되면 실질 인수 0원, 실질취득 128,100,000원이고, 이는 최근 12개월 실거래 평균 155,333,333원의 82.5%입니다. 따라서 결론은 “확약 확인 전에는 인수형, 확약 확인 후에는 가격 메리트가 있는 물건”입니다. 다만 내부 상태가 확인되지 않았고 단지 경매 평균 유찰횟수가 3.1회라는 점까지 함께 봐야 합니다.