대구지방법원 2025타경11572. 구미시 인의동 ‘인동2차서한이다음’ 201동 3층 302호 아파트입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 200,000,000원입니다. 현재 등기상 소유자는 우리자산신탁주식회사이고, 2022.02.21 신탁등기와 같은 날 에이파이낸셜대부주식회사 근저당권 1,000,000원이 설정되어 있습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후의 임의경매개시결정과 구미시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 말소기준권리만 보고 끝내기 어렵습니다. 현황조사·매각물건명세서에 우현하가 302호 점유자로 확인되고 전입일은 2018.04.30입니다. 이는 2022.02.21 말소기준권리보다 앞섭니다. 하지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문에 대항력 有로 단정할 것이 아니라 ‘대항력 가능·미상’으로 처리해야 합니다. 특히 우현하는 등기부상 기존 소유자이자 근저당 채무자와 동일인이어서 관계인 가능성 또는 가장임차인 의심도 함께 남아 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11572 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 인의동 483 인동2차서한이다음 201동 3층 302호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9054㎡ · 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 15층 중 3층 |
| 사용승인일 | 2008.11.26 |
| 등기상 소유자 | 우리자산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 200,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 72,686,930원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 단순하지만 점유는 별도 확인
과거 전세권과 여러 근저당권은 이미 등기부상 말소된 상태입니다. 현재 분석의 기준이 되는 권리는 2022.02.21 설정된 에이파이낸셜대부주식회사 근저당권 1,000,000원입니다. 이후 2025.11.11 임의경매개시결정과 2026.05.21 구미시 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 같은 날 신탁등기가 존재하고 등기부에도 임대차 등 법률행위 시 신탁원부 제2022-194호의 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인할 필요가 있다고 명시되어 있습니다.
② 점유자 분석 — ‘인수 0원’보다 먼저 확인할 부분
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 우현하 | 302호 | 2018.04.30 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 신건 가격은 최근 평균의 97.8%
‘인동2차서한이다음’은 270세대, 사용승인일은 2008.11.26입니다. 대상 면적과 매칭되는 최근 거래 12건의 평균은 204,500,000원이고, 최신 거래는 2026.07의 210,000,000원입니다. 신건 최저가 200,000,000원은 최근 12개월 평균의 97.8% 수준으로, 최근 평균과 최신 거래보다는 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.37㎡ | 11 | 210,000,000원 |
| 2026.06 | 84.37㎡ | 2 | 210,000,000원 |
| 2026.05 | 84.91㎡ | 1 | 168,000,000원 |
| 2026.04 | 84.37㎡ | 5 | 198,000,000원 |
| 2026.04 | 84.91㎡ | 4 | 175,000,000원 |
| 2026.04 | 84.37㎡ | 9 | 218,000,000원 |
| 2026.01 | 84.91㎡ | 7 | 180,000,000원 |
| 2026.01 | 84.93㎡ | 8 | 180,000,000원 |
| 2025.10 | 84.37㎡ | 13 | 260,000,000원 |
| 2025.10 | 84.37㎡ | 10 | 210,000,000원 |
| 2025.09 | 84.37㎡ | 8 | 240,000,000원 |
| 2025.09 | 84.91㎡ | 6 | 205,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 204,500,000원 |
최근 12건은 168,000,000원~260,000,000원 범위에 분포합니다. 최저가 200,000,000원 자체는 최근 평균 204,500,000원보다 낮고 최신 거래 210,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 가격만 보면 신건이 최근 시세를 크게 웃도는 사례는 아닙니다. 다만 이 사건은 보증금이 확인되지 않은 선순위 전입 점유자가 있으므로, 최저가만 놓고 가격 메리트를 확정하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 200,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,600,000원 |
| 2. 근저당 · 에이파이낸셜대부주식회사 | 1,000,000원 | 1,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 195,400,000원 |
배당표상 채권자 총 청구액 1,000,000원은 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 이 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 우현하의 보증금도 미상입니다. 따라서 0원은 배당표상 계산값이지 미상 임차보증금까지 해소됐다는 의미가 아닙니다.
⑤ 회차별 가격 — 유찰 시 가격은 내려가도 점유 리스크는 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 | 배당표상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 200,000,000원 | 1,000,000원 | 195,400,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 160,000,000원 | 1,000,000원 | 155,960,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 128,000,000원 | 1,000,000원 | 124,408,000원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인동네거리 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·단독주택·다세대주택·근린생활시설·학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 간선도로와 버스정류장 등이 있어 교통사정은 보통인 편입니다.
- 도로. 동측 폭 20m 4차로 아스팔트포장도로, 남측·서측 폭 10m 2차로 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 설비. 도시가스·승강기·화재탐지 및 소방설비·개별난방·위생 및 급배수설비가 되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 상대보호구역 등이 포함됩니다. 공시지가는 654,800원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 환금성. 최근 동일 면적 거래 12건이 확인되지만 단지 경매 평균 유찰 횟수는 4.3회, 낙찰률은 0.0%로 집계되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 우현하의 실제 지위. 기존 소유자·채무자와 동일인인 점유자가 실제 임차인인지, 관계인 점유인지 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 전입일은 2018.04.30으로 말소기준보다 앞서므로 보증금과 확정일자, 임대차계약 존재 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 신탁원부 확인. 신탁원부 제2022-194호를 통해 신탁 목적·수익자·신탁재산 관리 및 처분 조항을 확인해야 합니다.
- 명세서 대조. 명시 인수권리는 해당사항없음으로 표시되어 있으나, 점유조사 내용과 함께 최종 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
- 가격 기준. 신건 200,000,000원은 최근 12개월 평균 204,500,000원의 97.8%입니다. 가격 판단은 이 최근 시세를 중심으로 하되 권리 불확실성을 별도로 반영해야 합니다.
- 경매 소화력. 단지 평균 유찰 횟수 4.3회와 낙찰률 0.0%를 감안해 신건 응찰 여부를 판단해야 합니다.
맺으며 — “가격보다 먼저 점유관계를 닫아라”
이 물건의 신건 가격은 최근 시세와 비교하면 나쁘지 않습니다. 최저가 200,000,000원은 최근 12개월 평균 204,500,000원의 97.8%이고 최신 거래 210,000,000원보다 낮습니다. 하지만 권리분석의 결론은 가격만으로 낼 수 없습니다. 2018.04.30 전입한 우현하의 보증금·확정일자가 미상이고, 우현하는 기존 소유자이자 채무자와 동일인입니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리는 없지만, 이 점유자의 법적 지위와 신탁원부를 확인하기 전에는 배당표상 인수 0원을 최종 인수 0원으로 확정할 수 없습니다. 가격은 최근 시세 안쪽, 권리는 확인 전 보류. 이 사건의 승부처는 신건 할인율이 아니라 점유관계와 신탁관계의 원본 확인입니다.
