의정부지방법원 2025타경3360. 경기도 고양시 일산동구 식사동 베네하임1차 지하1층 비112호, 공부상 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 2023.03.28 사용승인된 철근콘크리트구조 건물의 지하1층 점포이며, 감정평가일 현재 공실 상태입니다. 내부는 경량칸막이로 구획되어 있으나 천정·바닥·내벽 등 내부 인테리어가 완료되지 않은 상태입니다. 공부상 지하1층이지만 북서측 도로 쪽에서 지상 인도로 관찰되는 구조라는 점도 함께 확인됩니다.
권리관계의 기준은 2024.03.18 설정된 주식회사 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 852,000,000원이고, 이후 한국캐피탈·엔에이치농협캐피탈·우리카드·애큐온캐피탈· 경기신용보증재단의 가압류 5건과 2025.06.19 국민은행의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 데이터상 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하며, 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경3360 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 식사동 식사2도시개발구역5블록3로트 베네하임1차 지하1층 비112호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산동구 위시티3로 133 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 제1종근린생활시설(소매점) · 감정평가일 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 지하 6층, 지상 23층 · 2023.03.28 사용승인 · 지하1층 비112호 |
| 소유자 | 조민준 |
| 감정가 / 최저가 | 1,196,000,000원 / 287,160,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 736,721,390원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 점유 상태는 공실이며, 임차보증금이나 대항력 있는 임차인에 관한 별도 사항은 확인되지 않습니다. 2024.03.18 주식회사 국민은행 근저당이 말소기준권리이고, 이후 5건의 가압류 및 2025.06.19 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 데이터 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
② 공실·시설 상태 — 낮은 최저가만 보면 안 되는 이유
감정평가상 본건은 현재 공실입니다. 내부는 경량칸막이로 구획되어 있지만 천정·바닥·내벽 등 내부 인테리어가 완료되지 않았습니다. 따라서 287,160,000원이라는 현재 최저매각가는 감정가의 24% 수준으로 크게 낮아졌지만, 실제 활용을 위해 필요한 내부 마감·인테리어와 운영 준비를 별도로 검토해야 합니다.
- 위치. 동국대학교 일산병원 남동측, 일산자이센트리지 1단지 아파트 남측의 도시개발구역 내 상가지대입니다.
- 교통. 356번 지방도에 근접하고 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통여건은 보통입니다.
- 도로. 남서측으로 고양대로, 북서측으로 노폭 약 20m 도로에 접합니다.
- 공부상 용도. 제1종근린생활시설(소매점)입니다.
- 현황. 감정평가일 현재 공실입니다.
- 주의. 임대관계는 미상이며, 내부 인테리어가 완료되지 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 287,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,820,240원 |
| 1. 근저당 · 주식회사 국민은행 | 852,000,000원 | 282,339,760원 |
| 2. 가압류 · 한국캐피탈 주식회사 | 35,649,219원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈 주식회사 | 111,942,830원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 30,148,039원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 애큐온캐피탈 | 263,517,127원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 경기신용보증재단 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액은 1,343,257,215원이고 총 배당액은 282,339,760원, 부족액은 1,060,917,455원입니다. 후순위 가압류 5건은 배당액 0원으로 표시되며, 매수인에게 인수되는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당과정에서 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 및 토지이용계획 기준)
- 입지. 동국대학교 일산병원 남동측과 일산자이센트리지 1단지 아파트 남측에 위치하며, 주위는 도시개발구역 내 상가지대와 외곽 아파트로 구성됩니다.
- 교통. 356번 지방도에 근접하고 차량 접근이 가능하여 제반 교통여건은 보통입니다.
- 토지. 토지면적 1,473.0㎡, 계획관리지역, 지목 주차장, 장방형의 2필지(가지번 상태)이며 업무시설 및 근린생활시설의 부지로 이용 중입니다.
- 규제. 과밀억제권역·도로구역·가축사육제한구역·제한보호구역·토지거래계약에관한허가구역·성장관리계획구역 등이 확인됩니다.
- 도로접면. 중로한면이며, 남서측 고양대로와 북서측 노폭 약 20m 도로에 접합니다.
- 환금성. 4회 유찰 후 현재 최저가가 287,160,000원까지 내려왔지만, 실거래 자료가 없어 가격 메리트를 거래 사례로 검증할 수 없습니다. 공실과 내부 미완성 상태도 환금성 판단에 함께 반영해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리. 2024.03.18 주식회사 국민은행 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 가압류 5건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 인수. 현재 데이터 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 별도 임차보증금 인수도 확인되지 않습니다.
- 공실. 감정평가일 현재 공실입니다. 임대관계는 미상이므로 실제 현장 상태와 점유·관리비 관계를 확인해야 합니다.
- 시설. 천정·바닥·내벽 등 내부 인테리어가 완료되지 않았습니다. 실제 사용할 업종과 필요한 마감 범위를 먼저 산정해야 합니다.
- 유찰. 이미 4회 유찰된 물건입니다. 낮은 최저가 자체보다 유찰 원인과 실제 활용 가능성을 먼저 점검해야 합니다.
- 용도. 공부상 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 취득 후 사용·임대 계획은 해당 용도와 현황을 함께 기준으로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 대조하고 입찰 전 현장 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 사업성은 따로 본다”
이 물건은 기준권리 이후 권리가 매각으로 소멸하고, 매수인 인수액도 0원이라는 점에서 권리분석 자체는 비교적 명확한 유형입니다. 그러나 4회 유찰을 거쳐 감정가의 약 24%까지 최저가가 내려온 배경에는 공실과 내부 인테리어 미완성이라는 실제 사용상의 변수가 있습니다. 따라서 현재 가격만 보고 접근하기보다는, 287,160,000원에 취득한 뒤 필요한 내부 마감과 운영비용을 포함한 총투입액을 기준으로 사업성을 판단하는 것이 핵심입니다. 권리는 합격권, 승부처는 공실·시설상태와 사업성입니다.
