의정부지방법원 2025타경3667. 파주시 법원읍 호명힐크라운 103동 1층 101호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 등기 흐름의 중심은 2022.10.19 설정된 수협은행 근저당권 234,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 2024년 서민금융진흥원 가압류 10,162,691원과 2025년 수협은행의 임의경매개시결정은 모두 그보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 63,386,000원으로 감정가의 약 24.0% 수준입니다. 다만 이 수치만으로 “시세보다 싸다”는 결론을 내리면 안 됩니다. 이 사건에서는 동일·유사 물건의 최근 실거래 가격을 직접 비교할 근거가 제시되지 않았으므로, 현재 가격의 매력은 감정가 대비 낙폭과 시세 대비 저평가를 구분해 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경3667 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 법원읍 대능리 218-37 호명힐크라운 103동 1층101호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지상 4층 · 제1층 제101호 · 사용승인 2022.08.30 |
| 소유자 | 이수정 |
| 감정가 / 최저가 | 264,000,000원 / 63,386,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 205,250,650원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등기상 핵심은 2022.10.19 수협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 234,000,000원이며, 이후 서민금융진흥원의 가압류 10,162,691원과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 앞서 설정됐던 무궁화신탁 명의의 신탁등기는 2022.10.19 이미 말소됐습니다. 따라서 등기부 기준으로 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산됩니다.
② 점유·임대관계 — 대항력 단정은 금물
| 구분 | 확인 내용 | 판단 |
|---|---|---|
| 임차인 신고 | 확인된 임차인 없음 | 신고 기준 없음 |
| 임대관계 | 감정평가서상 미상 | 현장 확인 필요 |
| 대항력 | 전입일·보증금·확정일자를 확인할 임차인 자료 없음 | 대항력 있는 임차인 존재를 단정할 수 없음 |
| 승계 | 확인된 보증기관 대위·승계 신고 없음 | 중복 합산 이슈 없음 |
③ 가격 구조 — 감정가 대비 24%, 그러나 시세 판단은 별개
감정가는 264,000,000원, 현재 최저매각가는 63,386,000원입니다. 4회 유찰을 거치며 감정가의 약 24.0% 수준까지 낮아졌습니다. 다음 시나리오상 5회 유찰 시 44,370,200원, 6회 유찰 시 31,059,139원까지 내려갑니다.
④ 예상배당표 (매각가 63,386,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,540,948원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 234,000,000원 | 61,845,052원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 10,162,691원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용을 제외한 61,845,052원이 수협은행에 배당되고, 가압류 채권과 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권 244,162,691원 대비 미배당은 182,317,639원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 법원읍 법원리 소재 천현초등학교 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택·다세대주택·소규모 공장·근린생활시설 등이 혼재합니다. 주위환경은 대체로 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 대체로 보통입니다.
- 이용. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이며, 지상 4층 철근콘크리트 건물의 1층 101호입니다.
- 설비. 기본 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·도로. 완만한 경사지에 조성된 2필지 일단의 자루형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며, 서측 약 6m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역이며 가축사육제한구역과 군사기지 및 군사시설 제한보호구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 건물 외벽 동 표기는 공부상 명칭과 다릅니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 먼저. 최저가 63,386,000원을 감정가 264,000,000원과만 비교하지 말고, 동일·유사 다세대의 최근 실거래 및 현장 매물 가격과 대조해 입찰 상한을 정하세요.
- 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상이므로 실제 점유자, 전입세대, 보증금·확정일자 여부를 입찰 전 재확인하세요.
- 동·호수 대조. 공부상 ‘103동’과 외벽 ‘3동’ 표기를 현장에서 확인해 대상 물건을 정확히 특정하세요.
- 배당 부족. 현재 최저가 기준 채권 미배당 182,317,639원이 발생합니다. 이는 곧 매수인 승계액을 뜻하지는 않지만, 채권 회수 구조상 큰 부족이 생기는 가격대입니다.
- 관리비·공과금. 체납 관리비 중 공용부분이나 기타 점유 관련 비용은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·현장 상태를 최종 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “24%까지 내려왔다”보다 중요한 것은 실제 시세와 점유
이 사건의 등기 권리는 비교적 단순합니다. 2022년 수협은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸해 등기상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 투자 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 감정가 264,000,000원에서 4회 유찰돼 63,386,000원까지 내려왔다는 사실만으로는 최근 시장가격보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
또한 감정평가서상 임대관계가 미상이고, 공부상 103동과 외벽 3동 표기가 다른 점도 현장에서 직접 확인해야 합니다. 따라서 이 물건은 권리 구조는 비교적 명확하지만, 가격 검증과 점유 확인 없이는 낮은 최저가만 보고 접근하기 어려운 사건입니다. 결론은 “등기상 인수 0원, 가격·점유는 확인 후 판단”입니다.
