의정부지방법원 2025타경4080. 고양시 덕양구 고양동 태광주택 지하층 제2호인 다세대주택입니다. 감정가는 20,000,000원이지만 세 차례 유찰되면서 현재 최저매각가는 6,860,000원까지 낮아졌습니다. 수치만 보면 감정가의 약 34.3% 수준이지만, 이 물건은 가격 할인율만 보고 접근하기 어렵습니다. 현장조사 당시 폐문과 이해관계인 부재, 장기간 방치 등으로 내부 확인이 곤란했고 임대관계 역시 미상으로 기재되어 있기 때문입니다.
확인된 임차인은 없고 예상 배당계산상 매수인이 인수하는 금액도 0원입니다. 다만 등기 흐름에는 2009년 설정된 농업협동조합중앙회 근저당권과 2025년 경매개시결정, 2025년 말 근저당권 이전 기재가 함께 존재합니다. 특히 예상배당표에는 신청채권자의 배당이 별도로 반영되지 않은 상태이므로, 권리의 실제 존속·승계 및 배당관계는 원본 문서 대조가 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경4080 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 고양동 152-3 태광주택 지하층2호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 벽제관로 14-29 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 공부상 다세대주택 · 지하층 제2호 |
| 건물 | 철근콘크리트평 평스라브위기와지붕 · 지하1층 지상4층 · 사용승인일 1991.08.16 |
| 소유자 | 조태만 (2021.09.02 매매 · 거래가액 20,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 20,000,000원 / 6,860,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 19,599,930원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 예상 인수 0원, 등기 원본 대조 필요
확인된 임차인은 없습니다. 예상배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상이며, 현장조사 때 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인도 곤란했습니다. 따라서 확인된 임차인이 없다는 사실과 실제 점유·임대관계가 없다는 판단을 동일시해서는 안 됩니다.
② 가격 판단 — 34.3%라고 곧바로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가 20,000,000원에서 현재 최저매각가는 6,860,000원으로 내려왔습니다. 세 차례 유찰된 결과 감정가 대비 34.3% 수준입니다. 다음 회차 시나리오는 4회 유찰 시 4,802,000원, 5회 유찰 시 3,361,400원으로 계산되어 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 6,860,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 4,802,000원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 3,361,400원 | 0원 |
하지만 실거래 비교자료가 확인되지 않아 6,860,000원이 실제 시장가보다 낮은지는 판단할 근거가 없습니다. 특히 지하층이라는 환금성 제약과 내부 상태 미확인, 장기간 방치 정황을 감안하면 단순한 감정가 대비 할인율을 가격 메리트로 바꾸어 해석하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 6,860,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 523,480원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 6,336,520원 |
현재 예상계산에서는 채권자 배당액과 미배당액이 모두 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용 523,480원을 제외한 6,336,520원이 소유자 교부액으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고양초등학교 북동측 인근이며, 주위는 다세대주택·다가구주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 대체로 보통입니다.
- 이용. 공부상 다세대주택으로 등재되어 있으며 지하층 제2호입니다.
- 건물. 사용승인일은 1991.08.16이고 외벽은 적벽돌쌓기 마감, 창호는 샤시 창호 등입니다. 기본적인 위생·급배수설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 5M 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 역사문화환경보존지역(벽제관지), 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서의 점유관계를 다시 대조하세요.
- 내부 상태 확인. 폐문·이해관계인 부재·장기간 방치로 내부 확인이 곤란했던 물건입니다. 수리비와 실제 사용 가능 상태를 현장에서 점검해야 합니다.
- 호수 특정. 현장조사 당시 현관문에 표기된 호수가 없었다고 기재되어 있으므로 위치와 현황을 정확히 특정해야 합니다.
- 근저당권 승계 확인. 2009년 근저당권과 2025.12.08 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전 기재를 등기부 원본에서 다시 확인하세요.
- 배당관계 확인. 청구액 19,599,930원과 현재 예상배당표의 채권자 배당 0원 사이의 관계를 매각물건명세서·배당요구 자료와 대조하세요.
- 가격 비교. 감정가 대비 34.3%라는 비율만으로 싸다고 판단하지 말고, 지하층 다세대의 실제 거래 가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “686만원”보다 먼저 볼 것이 많다
이 물건의 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 20,000,000원에서 세 차례 유찰돼 내려온 6,860,000원입니다. 하지만 실거래 시세 근거가 없고, 지하층 다세대라는 특성에 더해 내부 확인 곤란·장기간 방치·임대관계 미상이라는 현황 리스크가 겹칩니다. 권리 계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 근저당권의 이전과 신청채권의 배당관계는 원본 대조가 필요합니다.
싸게 내려온 가격과 좋은 가격은 다릅니다. 이 사건은 할인율보다 현장 상태·점유관계·등기 및 배당관계 확인이 선행되어야 하는 유형입니다. 현재 자료만으로는 가격 메리트를 높게 평가하기 어렵고, 실사 결과가 입찰 여부를 좌우합니다.
