의정부지방법원 2025타경4370. 경기도 파주시 파주읍 봉암리 230-7 탑스빌3 3층 303호, 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 이병국이고, 2023.04.14 설정된 우리은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 이후 수협은행, 주식회사케이비국민카드, 주식회사 우리카드의 가압류와 국, 파주시, 국민건강보험공단의 압류, 그리고 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 이미 여러 차례 조정됐습니다. 현재 회차는 4회 유찰 상태로 최저매각가가 64,587,000원입니다. 별도의 실거래 시세 자료는 확인되지 않으므로 시세 대비 저렴하다고 단정하기보다, 감정가 대비 얼마나 낮아졌는지와 권리·배당 구조를 중심으로 보는 것이 적절합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경4370 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 파주읍 봉암리 230-7 탑스빌3 3층303호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 파주읍 술이홀로 52 |
| 물건종류 | 다세대 |
| 소유자 | 이병국 |
| 감정가 / 최저가 | 269,000,000원 / 64,587,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사우리은행 / 232,534,131원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 현황 이용상태 | 다세대주택으로 이용중임 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건내 3층 303호 · 사용승인일 2021.11.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2023.04.14 우리은행 근저당권입니다. 이후 2024.09.23 수협은행 가압류, 2024.10.02 주식회사케이비국민카드 가압류, 2024.10.07 주식회사 우리카드 가압류가 차례로 설정됐고, 2024.12.04 국 압류, 2024.12.19 파주시 압류, 2025.08.04 임의경매개시결정, 2026.02.25 국민건강보험공단 압류가 이어졌습니다. 데이터상 이들 권리는 매각으로 소멸하도록 표시되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 보증금은 미상
| 임차인 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 보증금 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정우천 | 2023.07.31 | 없음 | 미상 | 미상 | 2025.09.25 신청 |
정우천의 전입신고일은 2023.07.31로, 말소기준권리인 우리은행 근저당권 설정일 2023.04.14 이후입니다. 따라서 등기상 확인되는 권리관계 기준으로 대항력 없음입니다. 다만 보증금이 미상으로 남아 있어 배당 범위와 실제 점유관계는 매각물건명세서 및 관련 서류로 다시 확인할 필요가 있습니다. 데이터상 보증기관 승계나 대항력 있는 인수형 임차인으로 표시되지는 않습니다.
③ 예상배당표 (현재 최저가 64,587,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,562,566원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 237,600,000원 | 63,024,434원 |
| 2. 가압류 · 수협은행 | 316,861,624원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 5,138,205원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 24,087,952원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액은 583,687,781원, 총 배당액은 63,024,434원, 미배당 잔액은 520,663,347원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당 과정에서 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 흐름 — 현재 회차 이후 추가 하락 시나리오
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 채권자 총 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰) | 24.01% | 64,587,000원 | 63,024,434원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 45,210,900원 | 43,997,104원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 31,647,629원 | 30,677,972원 | 0원 |
현재 4회 유찰 후 최저가는 64,587,000원입니다. 이후 5회 유찰 시 45,210,900원, 6회 유찰 시 31,647,629원으로 추가 하락하는 시나리오가 제시되어 있습니다. 다만 매수인 인수액은 시나리오별로 모두 0원으로 표시되므로, 가격이 더 내려갈수록 핵심은 실제 물건 가치와 환금성을 얼마나 보수적으로 잡느냐에 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 두원공과대학교 파주캠퍼스 북서측 인근이며, 주변은 다세대주택·근린생활시설·농경지·임야가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 경의중앙선 파주역이 있어 교통상황은 보통시됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물 내 3층 303호이며, 외벽 치장벽돌·페인팅, 내벽 벽지도배 및 일부 타일, 샷시 창호 등의 상태입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비·급배수설비·난방설비·승강기설비가 설치되어 있습니다.
- 토지·도로. 인접지와 등고평탄한 부정형 토지이며 다세대주택 건부지로 이용 중이고, 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 군사기지 및 군사시설기타(8미터위임), 제한보호구역에 해당합니다.
- 기타. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없으며, 임대관계는 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격. 현재 최저매각가는 64,587,000원으로 감정가 269,000,000원의 24.01% 수준입니다. 실거래 자료가 없어 시세 대비 할인 여부는 별도 검증이 필요합니다.
- 임차인. 정우천은 2023.07.31 전입으로 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금 미상이므로 매각물건명세서와 배당 관련 서류를 반드시 확인하세요.
- 세금. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다. 실제 배당액이 계산표와 달라질 수 있습니다.
- 권리. 우리은행 근저당권 이후의 가압류·압류·임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 점검. 현황조사상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자와 현장 상태를 입찰 전에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당 관련 원본을 최종 대조하세요.
맺으며 — “가격은 내려왔지만, 확인할 것은 남아 있다”
이 물건은 4회 유찰을 거쳐 최저매각가가 64,587,000원까지 낮아졌고, 감정가 269,000,000원 대비 약 24% 수준입니다. 권리관계에서는 우리은행 근저당권이 말소기준권리이고 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건의 변수는 임차인 정우천의 보증금 미상과 국세·지방세 압류 3건입니다. 대항력은 없지만 보증금 규모가 확인되지 않았고, 당해세에 해당하면 매각대금에서 우선 차감될 수 있습니다. 따라서 현재 가격만 보고 결론을 내리기보다 임차인 보증금·세금 우선순위·실제 점유를 확인한 뒤 입찰가를 정하는 것이 핵심입니다. 현재 수치만 놓고 보면 가격은 크게 낮아졌고, 인수액은 0원이지만 서류 확인 리스크는 남아 있는 물건입니다.
