의정부지방법원 2025타경4639. 고양시 덕양구 화정동 아이씨티일산 3층 308호의 근린시설입니다. 소유자 전은영이 2020년 9월 24일 거래가액 1,061,872,850원에 소유권을 취득했고, 같은 날 하나은행이 채권최고액 924,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 하나은행의 임의경매개시결정과 국세·지방세 관련 압류 3건이 등기돼 있습니다. 등기 순위상 모두 매각으로 소멸하는 권리입니다. 임차인 이상훈의 전입일도 2020년 10월 20일로 말소기준일인 2020년 9월 24일보다 늦어 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경4639 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 화정동 1148-6 아이씨티일산 제3층 제308호 도로명주소: 경기도 고양시 덕양구 중앙로 612 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평지붕 지상15층 건물 내 제3층 제308호 |
| 소유자 | 전은영 (2020.09.24. 거래가액 1,061,872,850원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 1,130,000,000원 / 387,590,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 670,794,589원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
갑구 1번의 케이비부동산신탁 소유권보존 신탁은 등기부상 이미 말소됐습니다. 전은영의 소유권이전과 동시에 설정된 하나은행 근저당이 말소기준이며, 이후의 임의경매개시결정과 은평세무서·파주세무서·서울특별시 관련 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이상훈 | 380.0156 | 2020.10.20 | 미상 | 40,000,000원 / 4,750,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
이상훈의 전입일은 2020년 10월 20일로 하나은행 근저당 설정일인 2020년 9월 24일보다 늦습니다. 따라서 매수인에게 임대차보증금이 승계되는 대항력 임차인이 아니며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 보증기관 대위·승계 신고도 없어 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 대비 할인과 시세 할인은 다르다
감정가는 1,130,000,000원이고 현재 최저매각가는 387,590,000원입니다. 3회 유찰된 현재 회차의 최저가는 감정가의 34.3%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 최저가에 낙찰된다고 가정한 실질취득액도 387,590,000원입니다.
다만 최근 12개월 평균 거래가, 최신 거래가, 거래 추세와 같은 근린시설 실거래 비교자료는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가보다 크게 낮아졌다는 사실만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수 없습니다. 3회 유찰 자체도 시장의 가격 수용성과 환금성을 다시 점검해야 한다는 신호입니다.
④ 예상배당표 (매각가 387,590,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,226,260원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 924,000,000원 | 381,363,740원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 하나은행 근저당의 채권최고액 924,000,000원 중 381,363,740원이 배당되고 542,636,260원이 미배당으로 남는 계산입니다. 신청채권액 670,794,589원도 전액 충족되지 않습니다. 당해세와 임차인 최우선변제 가능 금액은 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지도중학교 서측 인근이며 주위에는 아파트 단지와 각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 노선버스 정류장 거리와 운행빈도를 고려한 대중교통 여건은 보통입니다.
- 현황. 근린생활시설로 이용되는 호실이며 감정평가 당시 공실 상태입니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 40미터, 북측으로 폭 약 12미터의 포장도로에 각각 접합니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기설비, 스프링클러설비와 지하주차장이 갖춰져 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·화정능곡택지개발 지구단위계획구역이며 과밀억제권역에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 점유 확인. 임차인 자료와 감정평가의 공실 기재가 다르므로 실제 점유자와 인도 가능 상태를 확인해야 합니다.
- 임대차 원본 확인. 이상훈의 확정일자와 배당요구 여부, 점유부분 380.0156의 구체적 범위를 매각기록에서 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 은평세무서·파주세무서·서울특별시 압류와 관련된 당해세 존재 여부와 배당 순위를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 할인율이 아니라 인근 유사 근린시설의 실제 매매가와 임대조건을 기준으로 응찰가를 산정해야 합니다.
- 공실 수익성 검토. 현재 임대료 수입이 확인되지 않으므로 신규 임차 가능성과 공실 기간을 별도로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당요구 종기 관련 서류를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 검증이 필요하다
이 물건의 권리 구조는 명확합니다. 2020년 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인 이상훈도 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으므로 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 권리가 단순하다는 사실이 곧바로 투자 매력을 의미하지는 않습니다. 이미 3회 유찰돼 387,590,000원까지 내려왔지만, 감정평가상 공실이고 최근 실거래 비교자료가 없습니다. 국세·지방세 압류 3건의 배당 영향과 현재 점유 상태도 확인해야 합니다. 결론은 권리는 통과, 가격과 운영성은 현장 검증 후 판단입니다.
