의정부지방법원 2025타경5144. 파주시 다율동 이타워2 1층 119호 근린시설입니다. 등기상 소유자는 최도연이며, 2023.03.08 소유권이전이 등기됐고 매매 원인은 2021.10.29, 거래가액은 938,312,000원입니다. 같은 날 설정된 주식회사하나은행 근저당 795,600,000원이 말소기준권리이고, 이후 설정된 주식회사이시티 근저당과 파주시 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 금액으로 보면 단순합니다. 현재 최저매각가 264,110,000원을 기준으로 예상배당 후 채권자 미배당액은 607,987,540원이나, 그 미배당 채권을 매수인이 떠안는 구조는 아닙니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 물건의 핵심은 채권 미배당보다 대지권이 아직 등기되지 않았다는 점과 공실 상가의 환금성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경5144 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 다율동 1041-3 이타워2 1층 119호 · 도로명 경기도 파주시 해올1길 31 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 용도 · 기준시점 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 7층 건물 내 1층 119호 |
| 소유자 | 최도연 · 2023.03.08 소유권이전 등기 · 거래가액 938,312,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,100,000,000원 / 264,110,000원 (4회 유찰 · 감정가 대비 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 641,169,876원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 임차 현황 | 확인된 임차인 신고 없음 · 감정 기준 공실 · 임대관계 미상 |
| 대지권 | 미등기 · 최저매각가격에 대지권 가격 포함 · 2025.10.22 주식회사 무궁화신탁의 분양대금 완납 회신 |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원, 대지권 미등기는 별도 확인
말소기준은 2023.03.08 주식회사하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 795,600,000원이며, 2023.03.20 설정된 주식회사이시티 근저당 72,000,000원, 2025.09.05 임의경매개시결정, 2025.11.04 파주시 압류는 모두 말소기준 뒤에 위치합니다. 2025.03.25 파주시 압류는 2025.04.09 해제로 이미 말소됐습니다.
임차인은 현재 확인된 신고가 없습니다. 감정평가 이용상태도 기준시점 현재 공실로 기재돼 있습니다. 다만 임대관계 자체는 미상으로 적혀 있으므로, 공실이라는 사실만으로 점유·임대차 상태를 최종 확정해서는 안 됩니다.
② 가격·환금성 — 감정가 24.01%가 곧 ‘시세 24%’는 아니다
현재 최저매각가는 264,110,000원으로 감정가 1,100,000,000원의 24.01%입니다. 이미 4회 유찰됐기 때문에 숫자만 보면 할인 폭은 매우 커 보입니다. 그러나 현재 가격을 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 시세가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 인정할 수는 없습니다.
등기상 소유권이전 거래가액은 938,312,000원이지만 매매 원인은 2021.10.29입니다. 현재 최저매각가와의 차이는 크지만, 이 과거 거래가액을 현재 상가 시세로 대체해 판단하는 것도 적절하지 않습니다. 특히 본건은 1층 근린생활시설이고 감정 기준 공실인 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 264,110,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,497,540원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 795,600,000원 | 259,612,460원 |
| 2. 근저당 · 주식회사이시티 | 72,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 채권자 총 채권최고액은 867,600,000원, 총 배당액은 259,612,460원, 미배당액은 607,987,540원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 다율동 소재 다율초등학교 남측 인근이며, 주위는 대규모 아파트단지와 각종 근린생활시설이 혼재하는 일반주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입 및 주정차가 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 이용상태. 근린생활시설 용도이나 기준시점 현재 공실입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물 내 1층 119호이며, 위생·급배수시설, 승강기, 지하주차장시설이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 건물 북측으로 왕복 2차선 포장도로가 개설되어 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 등고 평탄한 토지로 상업용 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 1,394.4㎡, 공시지가는 2,017,000원/㎡입니다.
- 용도지역·지구. 근린상업지역·도시지역·택지개발지구·제1종지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당하며, 대로3류와 중로2류에 접합니다.
- 공부 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대지권 원문 대조. 대지권은 미등기지만 최저매각가격에는 그 가격이 포함돼 있고, 2025.10.22 분양대금 완납 회신이 있습니다. 매각물건명세서와 관련 권리서류를 직접 대조해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 감정 당시 공실이고 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 기준 분리. 264,110,000원은 감정가의 24.01%이지만 현재 실거래 시세와의 상대가격은 확인되지 않습니다. 감정가 할인율과 시장가 할인율을 같은 의미로 보지 마십시오.
- 4회 유찰의 의미 확인. 반복 유찰은 가격 하락 요인이면서 동시에 기존 가격대에서 매수 수요가 성사되지 않았음을 보여주는 지표입니다.
- 후순위 채권과 인수액 구분. 현재 회차 채권 미배당액은 607,987,540원이지만 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 손실과 매수인의 인수 부담을 혼동하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 자료를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “24.01%라는 숫자보다 대지권·공실·환금성을 먼저 본다”
이 물건의 등기 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023.03.08 하나은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 권리는 매각으로 소멸하며 예상 금전 인수액은 0원입니다. 그러나 권리가 깨끗하다는 사실만으로 투자 판단이 끝나는 물건은 아닙니다.
현재 최저가는 264,110,000원, 감정가의 24.01%까지 내려왔지만 이미 4회 유찰됐습니다. 여기에 대지권 미등기, 1층 근린생활시설, 감정 기준 공실이라는 요소가 함께 있습니다. 대지권 가격은 최저매각가격에 포함돼 있고 분양대금 완납 회신도 존재한다는 점은 긍정적이지만, 실제 등기 절차 확인은 별개입니다.
권리 인수는 낮지만 가격 확신도 역시 낮은 물건. 감정가 대비 할인율 자체를 투자 메리트로 환산하지 말고, 대지권 취득 가능성과 실제 점유 상태, 근린시설의 현재 시장가와 환금성을 확인한 뒤 판단해야 합니다.
