의정부지방법원 2025타경5649. 고양시 일산동구 풍동 일산풍동오토갤러리 비동 1층 113호, 공부상 제2종근린생활시설(휴게음식점)이고 현황은 공실입니다. 등기상 소유자는 이지원이고, 2020.12.04. 주식회사신한은행의 근저당권 채권최고액 600,000,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤 2021.02.17. 금강종합건설주식회사 근저당권 126,581,760원과 2025.09.18. 임의경매개시결정이 이어지며, 이들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리상 낙찰자가 인수하는 금액은 0원입니다. 다만 이 사건의 핵심은 권리보다 반복 유찰과 용도입니다. 감정가 816,000,000원에서 6회 유찰되어 현재 최저매각가는 96,000,000원입니다. 가격이 크게 내려왔다는 사실만으로 “싸다”고 볼 수는 없습니다. 실거래 시세가 확인되지 않고, 현황 공실인 상가형 근린시설이기 때문에 실제 임대수요·관리비·공실기간과 재매각 가능성을 별도로 검증해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경5649 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 풍동 414 일산풍동오토갤러리 비동 1층113호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산동구 백마로 478 |
| 용도 / 현황 | 근린시설 · 공부상 제2종근린생활시설(휴게음식점) · 현황 공실 |
| 소유자 | 이지원 |
| 감정가 / 최저가 | 816,000,000원 / 96,000,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 청구액 | 471,626,286원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 신고 없음. 매수인이 승계하는 임차보증금이나 등기상 인수권리는 확인되지 않아 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 2020.12.04. 주식회사신한은행 근저당권이 말소기준이고, 후순위 금강종합건설주식회사 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 대비 낙폭과 시장가치는 별개
현재 최저매각가는 96,000,000원으로 감정가 816,000,000원 대비 약 12% 수준입니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 최저가가 시장가보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
감정평가서상 이 호실은 현재 공실이며, 주변은 근린생활시설·아파트·답·전 등이 혼재합니다. 상가형 부동산은 주거용보다 개별 호실의 가시성, 동선, 업종 적합성, 공실 기간에 따라 가치 편차가 클 수 있으므로 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 96,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,128,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 600,000,000원 | 93,872,000원 |
| 2. 근저당 · 금강종합건설주식회사 | 126,581,760원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 96,000,000원 가정 시 채권자 총 청구액 726,581,760원 중 93,872,000원이 배당되고, 미배당은 632,709,760원입니다. 배당 부족분은 매수인 인수액으로 전환되지 않으며 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 풍산중학교 남동측 인근이며, 주위는 근린생활시설·아파트·답·전 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 백마역(경의중앙선)이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 제2종근린생활시설(휴게음식점)이며 현황은 공실입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 25m, 서측으로 폭 약 4m 도로와 접합니다.
- 토지. 계획관리지역, 성장관리계획구역(복합zone)이며 토지면적은 9,024㎡, 공시지가는 2,732,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하6층·지상3층 건물 내 1층 호실이며 위생·급배수·전기·소화전·승강기 설비가 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 시세 확인. 최근 실거래가 자료가 없어 96,000,000원이 시세 대비 저렴한지는 별도 확인이 필요합니다.
- 공실 원인 확인. 현황 공실인 만큼 과거 임대이력, 공실기간, 실제 임대수요를 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유상태와 사용관계를 직접 확인해야 합니다.
- 관리비·운영비 확인. 상가형 집합건물은 공실이어도 관리비 등 고정비가 발생할 수 있으므로 관리주체에 체납액과 월 부담액을 확인해야 합니다.
- 후속 유찰 시나리오. 7회 유찰 시 67,200,000원, 8회 유찰 시 47,040,000원 시나리오와 실제 시장가치를 함께 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 안전”과 “투자 매력”은 다르다
이 사건은 권리 구조만 보면 단순합니다. 임차인 신고가 없고, 말소기준 이후 권리도 소멸하며, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 감정가 816,000,000원에서 최저가 96,000,000원까지 내려온 6회 유찰 근린시설이라는 사실은 별도로 봐야 합니다. 현황은 공실이고 최근 실거래 시세도 확인되지 않으므로, 감정가 대비 낙폭을 곧바로 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다. 권리는 비교적 단순하지만, 가격·임대수요·환금성은 보수적으로 검증해야 하는 물건입니다.
