의정부지방법원 2025타경5649. 고양시 일산동구 풍동에 있는 일산풍동오토갤러리 비동 1층 113호가 경매에 나왔습니다. 공부상 용도는 제2종근린생활시설(휴게음식점)이며, 감정평가 당시에는 공실로 조사됐습니다. 지하 6층·지상 3층 철근콘크리트 건물의 1층 구분상가입니다.
가격만 보면 눈길이 갈 수밖에 없습니다. 감정가는 816,000,000원인데 8회 유찰된 현재 최저매각가는 47,040,000원입니다. 감정가의 5.76% 수준까지 낮아졌습니다. 하지만 이 숫자는 감정가에 대한 할인율일 뿐입니다. 현재 거래되는 유사 상가의 실제 가격이나 임대수익으로 검증된 할인율은 아닙니다.
권리구조는 상대적으로 명확합니다. 이지원 소유의 부동산에 설정된 신한은행 근저당권 600,000,000원이 말소기준권리이고, 뒤이어 설정된 금강종합건설주식회사 근저당권 126,581,760원도 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유와 임대차관계는 입찰 전 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경5649 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 풍동 414 일산풍동오토갤러리 비동 1층 113호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산동구 백마로 478 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 · 제2종근린생활시설(휴게음식점) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 6층, 지상 3층 중 1층 113호 |
| 현황 이용상태 | 공실 |
| 소유자 | 이지원 (단독소유) |
| 소유권 이전 | 2020.12.04 · 거래가액 703,232,000원 |
| 감정가 | 816,000,000원 |
| 최저매각가 | 47,040,000원 (8회 유찰) |
| 최저가 / 감정가 | 5.76% |
| 신청채권자 | 주식회사 신한은행 |
| 청구금액 | 471,626,286원 |
| 매각기일 | 2026.11.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 신한은행 근저당
말소기준권리는 2020.12.04 접수된 신한은행의 근저당권입니다. 채권최고액은 600,000,000원이며, 후순위인 금강종합건설주식회사 근저당권 126,581,760원과 신한은행의 임의경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
과거 주식회사하나자산신탁 명의의 신탁등기가 존재했지만, 해당 신탁등기는 소유권이전 과정에서 이미 말소된 상태입니다. 현재 등기상 소유자는 이지원입니다.
② 점유·임대차 — 현황 공실, 임대관계는 확인 필요
| 감정 당시 이용상태 | 공실 |
|---|---|
| 신고된 임차인 | 없음 |
| 임대관계 | 미상 |
| 확인된 인수 보증금 | 0원 |
| 매수인 인수 산정액 | 0원 |
감정평가에서는 해당 호실을 공실로 파악했습니다. 별도로 신고된 임차인도 확인되지 않아 현재 배당 시뮬레이션에서 인수 보증금은 산정되지 않았습니다. 다만 임대관계는 미상으로 기재되어 있어 이를 확정적인 무임차·무점유 상태로 해석해서는 안 됩니다.
③ 가격 분석 — 8회 유찰이 의미하는 것
현재 최저가는 감정가 대비 5.76% 수준입니다. 이러한 가격 하락은 경매 진행 과정에서의 최저매각가격 조정 결과이며, 실제 시장가치가 감정가에서 같은 비율로 하락했다고 단정할 근거는 아닙니다.
| 구분 | 금액 | 감정가 대비 | 의미 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 816,000,000원 | 100% | 감정평가 기준금액 |
| 현재 회차(8회 유찰) | 47,040,000원 | 5.76% | 현재 최저매각가격 |
| 9회 유찰 시 | 32,927,999원 | 4.04% | 추가 유찰 가정 |
| 10회 유찰 시 | 23,049,599원 | 2.82% | 추가 유찰 가정 |
향후 회차 금액은 경매 진행 시나리오이며, 실제 매각기일 및 최저매각가격은 법원 공고로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 47,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,246,720원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 600,000,000원 | 45,793,280원 |
| 2. 근저당 · 금강종합건설주식회사 | 126,581,760원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | 726,581,760원 | 47,040,000원 |
매각대금 47,040,000원에서 추정 집행비용 1,246,720원을 제외하면, 신한은행 근저당권에 45,793,280원이 배당되는 구조입니다. 후순위 금강종합건설주식회사에는 배당 가능한 금액이 남지 않고, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오
| 구분 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재(8회 유찰) | 47,040,000원 | 45,793,280원 | 680,788,480원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 | 32,927,999원 | 31,935,295원 | 694,646,465원 | 0원 |
| 10회 유찰 시 | 23,049,599원 | 22,234,706원 | 704,347,054원 | 0원 |
신청채권자인 신한은행의 청구금액은 471,626,286원입니다. 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두에서 예상 배당액이 청구금액에 미달하므로, 신청채권은 전액 만족되지 않는 것으로 계산됩니다.
여기서 중요한 구분은 채권자의 미회수액과 매수인의 인수액은 별개라는 사실입니다. 후순위 근저당권이 매각으로 소멸한다면 배당 부족분 때문에 매수인이 그 근저당채무를 자동으로 떠안지는 않습니다. 다만 임대차 등 별도의 인수 가능한 권리가 실제로 존재하는지는 최종적으로 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재, 풍산중학교 남동측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설, 아파트, 답과 전 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장과 경의중앙선 백마역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통입니다.
- 용도. 공부상 제2종근린생활시설(휴게음식점)이며 감정 당시 공실입니다. 실제 영업 가능성과 용도에 맞는 임차수요를 확인해야 합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조이며 외벽은 강화유리·복합판넬 등으로 마감되어 있습니다. 위생·급배수, 전기, 소화전, 승강기 설비가 기재되어 있습니다.
- 도로. 북측 폭 약 25m, 서측 폭 약 4m의 도로에 접하는 것으로 조사되어 있습니다.
- 토지. 지목은 잡종지, 토지이용상황은 상업용이며 지형은 평지·부정형입니다. 공시지가는 2,732,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 지역·규제. 계획관리지역과 성장관리계획구역, 과밀억제권역 등의 지정 내역이 있으며 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 표시도 확인됩니다. 개별 호실의 실제 적용 범위와 인허가 요건은 별도 확인이 필요합니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 파악됩니다.
- 환금성. 8회 유찰된 근린시설로서 가격이 크게 하락했더라도 재매각 수요를 낙관하기 어렵습니다. 실제 임차수요와 유사 상가 거래사례가 투자 판단의 핵심입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실거래 비교. 일산풍동오토갤러리 내 유사 호실과 인근 근린시설의 실거래가격을 확인하고, 최저가 47,040,000원이 실제 시세보다 낮은지 검증하세요.
- 임대수익 검증. 주변 유사 상가의 실제 임대료, 공실 현황, 임차수요와 관리비를 확인해 적정 취득가격을 산정하세요.
- 현장 확인. 비동 1층 113호의 정확한 위치, 접근 동선, 전면 가시성, 내부 시설 상태와 실제 공실 여부를 확인하세요.
- 임대차·점유 확인. 감정 당시 공실이더라도 임대관계는 미상입니다. 현황조사서, 매각물건명세서, 사업자등록 및 점유관계를 대조하세요.
- 신탁 말소 확인. 과거 주식회사하나자산신탁의 신탁등기가 말소된 경위를 최신 등기사항전부증명서에서 다시 확인하세요.
- 관리비·공과금. 공실 기간 중 미납된 관리비와 공용부분 관리비의 승계 가능성을 관리사무소에 확인하세요.
- 용도·영업 가능성. 휴게음식점 용도에 필요한 시설, 급배수, 배기, 소방, 영업신고 요건 등을 검토하세요.
- 토지 규제 확인. 토지거래허가구역 지정 내역과 해당 구분건물 거래에 대한 실제 적용 여부를 관할 기관에 확인하세요.
- 매각조건 대조. 최신 매각물건명세서의 특별매각조건, 매각 제외 시설, 대지권 관련 사항을 확인하세요.
- 매각기일 확인. 2026.11.11 예정된 매각기일과 최저매각가격, 경매 진행 상태를 법원 공고로 확인하세요.
맺으며 — “감정가의 5.76%가 시세의 5.76%는 아니다”
이 사건은 극단적인 가격 하락과 비교적 단순한 등기상 권리구조가 동시에 나타나는 근린시설 경매입니다. 신한은행 근저당을 말소기준으로 후순위 근저당이 소멸하고, 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 8회 유찰됐다는 사실을 가볍게 볼 수 없습니다. 감정가 816,000,000원에 비해 최저가 47,040,000원이 매우 낮아 보이더라도, 그 차이가 곧 투자수익을 뜻하지는 않습니다. 공실인 근린시설의 실제 시장가치와 임대수익 가능성은 별도의 문제이기 때문입니다.
따라서 이 물건의 핵심은 최저가가 얼마나 내려왔는지가 아니라, 해당 호실을 실제로 얼마에 임대하거나 다시 매각할 수 있는지입니다. 임대관계와 점유상태를 확인하고, 유사 상가 거래가격 및 예상 운영비용까지 검증한 다음 입찰 여부를 판단하는 것이 적절합니다.
