인천지방법원 2024타경2458. 영흥면 내리 1328-88의 토지와 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 토지면적은 974.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 건물은 근린생활시설(일반음식점·샤워실·탈의실·화장실 등), 지하주차장, 창고로 이용 중입니다. 제시외 건물인 옥탑 1층도 일괄매각에 포함됩니다.
현재 소유자는 남주희 씨로, 2019.07.23 강제경매 매각을 통해 소유권을 취득했습니다. 같은 날 농협은행주식회사의 채권최고액 350,400,000원 근저당이 설정됐고 이것이 현재의 말소기준권리입니다. 2021년 중소기업은행 근저당, 2022년 주식회사그린씨알피 근저당, 이후 가압류와 경매개시결정, 옹진군 압류는 모두 이보다 뒤입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경2458 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 옹진군 영흥면 내리 1328-88 · 인천광역시 옹진군 영흥면 영흥서로 396-61 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 근린생활시설(일반음식점, 샤워실 및 탈의실, 화장실 등) · 지하주차장 · 창고 |
| 토지 | 974.0㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 남주희 (2019.07.23 강제경매로 인한 매각으로 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 690,860,000원 / 483,602,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 284,863,190원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물(옥탑 1층) 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
말소기준권리는 2019.07.23 농협은행주식회사 근저당권 350,400,000원입니다. 2021.02.08 중소기업은행 근저당 360,000,000원, 2022.10.17 주식회사그린씨알피 근저당 84,000,000원, 경기신용보증재단·한국무역보험공사· 국민은행 가압류와 두 건의 임의경매개시결정, 2025.10.22 옹진군 압류는 기준권리 이후여서 매각으로 소멸하는 구조입니다.
2019.07.23 이전에 존재했던 압류·가압류·경매개시 및 종전 농협은행 근저당은 2019년 강제경매 매각 과정에서 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석에서 과거 등기의 날짜만 보고 2019년 농협은행 근저당보다 앞선 인수권리로 오인하면 안 됩니다.
② 가격 판단 — ‘감정가 70%’는 시세 할인율이 아니다
현재 최저매각가는 483,602,000원으로 감정가 690,860,000원의 70%입니다. 하지만 이 비율은 한 차례 유찰에 따른 법원 최저가 조정 비율입니다. 이 수치만으로 “시세보다 30% 싸다”라고 해석할 근거는 없습니다.
이 물건은 아파트가 아니라 영흥면 내리의 근린생활시설·지하주차장·창고 이용 건물과 토지입니다. 특히 감정요항표상 주위는 임야와 단독주택 등이 혼재하고, 차량 접근은 가능하지만 도서지역 특성상 제반 교통사정이 다소 불편한 것으로 평가돼 있습니다. 따라서 가격 메리트는 단순 감정가 대비 할인율보다 실제 수익성·영업 활용도·유사 용도 거래가격을 함께 확인해야 판단할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 483,602,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,236,020원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 350,400,000원 | 350,400,000원 |
| 3. 근저당 · 중소기업은행 | 360,000,000원 | 125,965,980원 |
| 4. 근저당 · 주식회사그린씨알피 | 84,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 경기신용보증재단 | 153,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 한국무역보험공사 | 301,500,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 743,382,154원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 1,992,282,154원 중 배당 시뮬레이션상 476,365,980원이 지급되고, 1,515,916,174원이 미배당됩니다. 배당표는 등기상 채권최고액을 기준으로 계산돼 농협은행 배당액 350,400,000원이 사건 청구액 284,863,190원과 다릅니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 입지. 인천광역시 옹진군 영흥면 내리 소재 농어바위 남동측 인근. 주위는 임야·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으나, 도서지역 특성상 제반 교통사정은 다소 불편합니다.
- 이용상태. 근린생활시설인 일반음식점·샤워실·탈의실·화장실과 지하주차장·창고로 이용 중입니다.
- 토지. 면적 974.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리권역·가축사육제한구역에 포함되고 준보전산지에 접합니다. 공시지가는 414,600원/㎡입니다.
- 건물 상태 표기. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 다만 일괄매각에 제시외 건물인 옥탑 1층이 포함됩니다.
- 환금성. 아파트형 주거상품이 아니라 상업용 토지와 근린생활시설·주차장·창고가 결합된 물건이며, 도서지역 입지 특성까지 있어 매수층이 제한될 가능성을 가격 판단에 반영해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2019.07.23 농협은행주식회사 근저당 350,400,000원을 기준으로 등기 원본과 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
- 과거 등기 혼동 금지. 2019년 이전 압류·가압류·경매 및 종전 근저당은 2019.07.23 강제경매 매각으로 이미 말소된 이력입니다.
- 일괄매각 범위. 토지·건물과 제시외 옥탑 1층의 포함 범위, 실제 현황과 경계를 현장에서 확인하세요.
- 영업·시설 상태. 일반음식점·샤워실·탈의실·화장실·지하주차장·창고의 현재 사용 상태와 설비 유지 상태를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 동일 지역·유사 상업용 부동산의 실제 거래와 임대수익을 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정하세요.
- 조세·배당 변수. 옹진군 압류가 존재하며 배당 시뮬레이션은 당해세 등 실제 조세 우선순위에 따라 달라질 수 있으므로 관련 원본을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 최종 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 별도 검증”
이 사건의 권리분석 자체는 비교적 명확합니다. 2019.07.23 농협은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가는 감정가의 70%인 483,602,000원까지 내려왔지만, 이 숫자는 어디까지나 감정가 대비 경매 회차 할인입니다.
물건은 영흥면의 상업용 토지와 근린생활시설·지하주차장·창고 이용 건물로 구성되고, 도서지역 특성상 교통도 다소 불편하다고 평가돼 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “권리를 떠안느냐”보다 483,602,000원이 실제 이용가치·수익성·환금성에 비해 적정한가입니다. 권리는 통과, 가격은 검증 필요. 감정가 70%라는 숫자만으로 가격 가점을 주기 어려운 물건입니다.
