인천지방법원 2025타경992. 인천 남동구 구월동 1130의 1층 7호 근린시설로, 감정 이용상태는 판매 및 영업시설입니다. 현재 회차 최저가는 101,500,000원으로 감정가 145,000,000원에서 한 번 유찰돼 70%까지 내려왔습니다. 가격 숫자만 보면 할인폭이 눈에 띄지만, 이 사건의 권리분석 핵심은 할인율이 아니라 매수인이 그대로 떠안는 토지 지상권입니다.
말소기준권리는 2004.10.14. 설정된 주식회사신한은행의 근저당권으로 채권최고액은 650,000,000원입니다. 이후 등기된 인천광역시남동구의 압류와 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 매각물건명세서에는 대지권의 목적인 5.~7. 토지 각 을구 1번 지상권설정등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경992 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1130 1층7호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 판매 및 영업시설 · 현재 내부 호별 구분 없이 공실 |
| 소유자 | 김혜영 |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 101,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 에프에스탄영 / 5,172,450원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 사용승인일 | 1999.12.30 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후는 소멸, 토지 지상권은 예외
현재 등기상 말소기준은 2004.10.14. 주식회사신한은행 근저당입니다. 2016.11.22. 인천광역시남동구 압류와 2025.04.10. 주식회사 에프에스탄영의 강제경매개시결정은 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 과거 가압류·압류·가처분·경매개시결정 중 다수는 이미 등기부상 말소돼 있습니다.
② 임차관계 — 신고 임차인은 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김재홍 | CGV 홈플러스 1층08호,09호,10호,11호 | 2022.01.24 | 10,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
김재홍의 전입일은 2022.01.24.로 말소기준권리인 2004.10.14.보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아닙니다. 한편 감정평가 당시 7호·8호·9호는 판매 및 영업시설 용도이고 내부 호별 구분 없이 공실 상태로 조사됐습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%지만 시세 할인으로 단정할 수 없다
감정가는 145,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 101,500,000원으로 감정가의 70%입니다. 금전으로 계산되는 매수인 인수액은 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득액도 101,500,000원입니다.
그러나 이 사건에는 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 없어, 감정가 대비 30% 하락만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 판매·영업시설인 근린시설이고, 토지 별도등기 지상권까지 인수하므로 가격은 권리 존속의 영향과 현황을 확인한 뒤 평가해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 101,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,221,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 650,000,000원 | 99,279,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주식회사 에프에스탄영 | 5,172,450원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구 655,172,450원 중 99,279,000원이 배당되고, 미배당액은 555,893,450원입니다. 금전으로 계산되는 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 5.~7. 토지의 지상권설정등기는 별도로 매수인이 인수합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시청 남서측 인근으로, 주위는 각종 근린생활시설·업무시설·오피스텔 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 노선과 예술회관역이 있어 교통사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트조 지하7층·지상7층 건물이며 사용승인일은 1999.12.30입니다.
- 현황. 7호·8호·9호는 판매 및 영업시설 용도이며 현재 내부 호별 구분 없이 공실입니다.
- 도로. 토지 4면이 중로 및 소로에 각각 접하고 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 철도보호지구, 상대보호구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 토지. 7필 일단지 장방형의 평탄한 토지로 판매 및 영업시설의 건부지로 이용 중이며 공시지가는 5,277,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지상권 원문 확인. 5.~7. 토지 각 을구 1번 지상권설정등기의 내용과 존속 범위를 반드시 원문으로 확인해야 합니다.
- 70% 할인 착시 경계. 101,500,000원은 감정가 대비 70%일 뿐, 최근 실거래 시세 대비 할인율은 확인되지 않습니다.
- 호별 경계 확인. 내부 호별 구분 없이 공실 상태이므로 7호의 실제 경계와 출입 구조, 복원 필요 범위를 확인해야 합니다.
- 임차관계 재확인. 김재홍은 대항력이 없지만 기재된 점유 부분은 1층08호~11호이므로 현장 점유관계를 다시 대조하는 편이 안전합니다.
- 배당과 인수 구분. 배당표상 금전 인수 0원과 토지 지상권 인수는 서로 다른 문제입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 별도 토지등기를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 “무엇이 남는가”가 먼저다
이 물건은 한 차례 유찰돼 감정가 145,000,000원에서 최저가 101,500,000원까지 내려왔습니다. 신고 임차인은 대항력이 없고 말소기준 이후 압류와 경매개시결정도 소멸하므로, 배당표만 보면 금전 인수는 0원입니다.
하지만 매각물건명세서에 적힌 5.~7. 토지 지상권설정등기 인수가 판단을 바꿉니다. 여기에 내부 호별 구분 없는 공실 현황과 최근 실거래 시세 부재까지 겹칩니다. 따라서 이 사건은 “감정가의 70%라서 싸다”가 아니라 “인수 지상권의 실질 영향을 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건”입니다. 권리 확인이 가격 판단보다 먼저입니다.
