인천지방법원 2025타경1104. 인천광역시 중구 운서동 풍림아이원아파트 204동 4층 404호, 감정평가상 아파트로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 244,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 170,800,000원입니다. 말소기준권리는 2023.09.05. 설정된 주식회사하나은행 근저당권 200,200,000원이며, 그 뒤의 국 압류와 웰컴저축은행·케이비캐피탈 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건에서 등기부보다 먼저 확인해야 할 사람은 임차인 박상호입니다. 전입신고일이 2023.04.13.로 말소기준권리인 하나은행 근저당권 2023.09.05.보다 빠릅니다. 배당요구도 했고 확정일자도 있으나, 보증금 액수가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 최저가 170,800,000원만 보고 실제 취득비용이 170,800,000원이라고 판단하면 안 됩니다. 배당으로 회수되지 않는 보증금이 있다면 그 금액이 매수인 부담으로 이어질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1104 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 운서동 2744-1 풍림아이원아파트 204동 4층404호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 대상 면적 84.704㎡ |
| 현재 소유자 | 박찬주 |
| 감정가 / 최저가 | 244,000,000원 / 170,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권 / 청구액 | 주식회사하나은행 근저당권 실행 / 189,321,492원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
2023.09.05. 하나은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2024.10.14. 국 압류, 2025.07.24. 임의경매개시결정, 2025.07.30. 웰컴저축은행 가압류, 2025.09.16. 케이비캐피탈 가압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 임차인 박상호는 2023.04.13. 전입해 말소기준보다 앞섭니다. 이 선후관계 때문에 임차보증금 확인 전에는 매수인 인수 위험을 0원으로 단정할 수 없습니다.
② 임차인 — 대항력은 있고, 보증금은 확인되지 않았다
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 / 우선변제 | 보증금 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박상호 | 2023.04.13 | 2020.09.11 | 2025.10.22 | 대항력 有 우선변제 | 미상 |
③ 시세 비교 — 최저가는 최근 시세보다 낮지만 하락 추세도 확인
풍림아이원2단지2차의 대상 면적은 84.704㎡이며, 같은 면적대 중심 최근 거래를 보면 최신 거래는 2026.04. 260,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 235,000,000원이고 현재 최저가 170,800,000원은 그 평균의 72.7%입니다. 전체 거래 평균 238,916,666원보다도 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.7㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 2026.01 | 84.7㎡ | 1 | 265,000,000원 |
| 2025.12 | 76.89㎡ | 4 | 202,500,000원 |
| 2025.12 | 76.89㎡ | 4 | 202,500,000원 |
| 2025.08 | 84.7㎡ | 4 | 225,000,000원 |
| 2025.07 | 84.7㎡ | 3 | 245,000,000원 |
| 2025.05 | 84.7㎡ | 5 | 245,000,000원 |
| 2025.03 | 84.7㎡ | 4 | 209,000,000원 |
| 2024.12 | 84.7㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2024.10 | 84.7㎡ | 2 | 285,000,000원 |
| 2024.08 | 84.7㎡ | 1 | 250,000,000원 |
| 2024.08 | 84.7㎡ | 3 | 258,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 235,000,000원 |
가격 숫자만 놓고 보면 현재 최저가는 최근 12개월 평균보다 64,200,000원 낮고, 최신 260,000,000원 거래보다도 낮습니다. 다만 최근 구간과 이전 구간을 비교한 추세는 -3.8%로 하락입니다. 따라서 과거 전체 평균만으로 할인폭을 과대평가하면 안 됩니다. 또한 이 사건은 선순위 임차인의 보증금이 미상이므로 실제 취득비용은 최저가 + 배당 후 인수되는 임차보증금으로 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 170,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,191,200원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 200,200,000원 | 167,608,800원 |
| 3. 가압류 · 웰컴저축은행주식회사 | 3,068,794원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 케이비캐피탈주식회사 | 18,396,430원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 시나리오에서는 총 채권 221,665,224원 중 167,608,800원이 배당되고 54,056,424원이 미배당됩니다. 다만 이 계산은 임차인의 확인되지 않은 보증금 및 당해세·최우선변제 변수를 반영하지 않은 시나리오이므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천공항중학교 북측 인근으로 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 도보 20분 내외 거리에 공항철도 운서역 및 노선버스정류장이 있어 대중교통상황은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층 건물의 4층 404호이며 사용승인일은 2002.11.14.입니다.
- 도로. 본건 동측으로 노폭 약 20미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역 등에 포함되며 공시지가는 1,245,000원/㎡입니다.
- 거래 흐름. 최근 12개월 평균은 235,000,000원이지만 최근 구간과 이전 구간 비교 추세는 -3.8%로 하락입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 원액 확인. 박상호의 보증금이 얼마인지 확인해야 매수인 인수 가능 금액과 실질취득비용을 계산할 수 있습니다.
- 배당 후 잔액 계산. 확정일자와 배당요구가 있으므로 실제 배당순위·배당액을 반영해 미배당 보증금이 남는지 확인해야 합니다.
- 최저가만으로 수익성 판단 금지. 170,800,000원은 최근 12개월 평균의 72.7%지만 인수금이 생기면 실질취득가는 더 높아집니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -3.8%이므로 과거 전체 평균 238,916,666원보다 최근 12개월 평균 235,000,000원과 최신 거래를 우선해 판단해야 합니다.
- 세금·배당 변수 확인. 국 압류가 존재하고 제공된 배당 시나리오는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 배당표 원본을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 매력적, 권리는 아직 미완성”
현재 최저가 170,800,000원은 최근 12개월 실거래 평균 235,000,000원의 72.7%라 가격 자체는 분명 낮아졌습니다. 그러나 이 물건의 핵심은 할인율이 아니라 말소기준보다 앞선 임차인 박상호의 보증금이 얼마냐입니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 실질취득금액을 확정할 수 없고, 제공된 배당 시나리오의 인수 0원만으로 안전형이라 결론 내릴 수도 없습니다. 최근 거래 추세도 -3.8%로 하락하고 있습니다. 가격은 관심 대상, 권리는 보증금 확인 전까지 보류. 이 사건의 입찰 여부는 선순위 임차보증금 원액과 예상 배당 후 잔액이 확인된 뒤 결정해야 합니다.
