인천지방법원 2025타경1157. 검암동 더라이프 1동 2층 201호, 전용 41.63㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 147,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 102,900,000원입니다. 숫자만 보면 감정가 대비 70%까지 내려온 물건이지만, 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인의 보증금입니다.
김경원은 2020.07.03 전입·점유를 시작했고, 2020.06.05 확정일자를 갖춘 임차권자입니다. 말소기준인 주택도시보증공사 가압류는 2022.09.22이므로 전입 시점이 더 빠릅니다. 등기된 임차권의 보증금은 최초 130,000,000원, 이후 136,500,000원으로 기재돼 있고, 매각물건명세서에는 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1157 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 671-5 더라이프주건축물 1동 2층201호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 41.63㎡ · 지상 5층 건물 내 2층 |
| 현재 소유자 | 주식회사마니주택 · 2020.07.23 소유권이전 · 거래가액 133,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 147,000,000원 / 102,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김경원 / 136,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 규모 / 사용승인 | 14세대 · 2014.06.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
등기상 과거 부평농업협동조합 근저당권과 우리은행 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 2022.09.22 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후 동안산세무서 압류, 인천광역시 서구 압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차권자 1명, 별도 미상 기재도 확인 필요
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김경원 | 2020.07.03 / 2020.06.05 | 136,500,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 잔액 인수 |
| 현재까지 | 전입일 미상 / 2022.06.08 | 미상 | 대항력 미상 | 판정 미상 | 인수 여부 미상 |
김경원은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차권자입니다. 임대차계약은 2020.05.30 보증금 130,000,000원, 이후 2022.06.07 보증금 136,500,000원으로 기재돼 있고, 확정일자는 각각 2020.06.05, 2022.06.08입니다. 배당요구도 확인됩니다.
③ 시세 비교 — 최저가 75.9%가 아니라 실질취득 100.7%로 봐야 한다
더라이프(671-5)는 14세대 규모이며 대상 전용면적은 41.63㎡입니다. 확인된 실거래 표본은 3건이고 평균은 135,500,000원입니다. 최신 확인 거래는 2022.06, 전용 41.63㎡·5층 132,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 41.63㎡ | 5 | 132,000,000원 |
| 2021.11 | 44.87㎡ | 2 | 142,500,000원 |
| 2021.10 | 41.63㎡ | 4 | 132,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 135,500,000원 |
현재 최저가 102,900,000원만 시세와 비교하면 최근 평균의 75.9%이므로 상당히 싸 보입니다. 그러나 이 사건은 그렇게 비교하면 안 됩니다. 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 사건이므로 낙찰가가 내려가면 미배당 인수액이 늘고, 결과적으로 매수인의 실질취득 부담은 약 136,500,000원 수준에 고정됩니다.
실질취득 136,500,000원은 최근 12개월 평균 135,500,000원의 100.7%, 최신 확인 거래 132,000,000원의 103.4%입니다. 즉 현재 회차는 최근 시세보다 저렴한 물건으로 평가할 수 없습니다. 더구나 확인된 실거래 자체가 2021.10~2022.06에 머물러 있어 가격 자료의 최신성도 낮습니다.
④ 예상배당표 (매각가 102,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,240,600원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,716,000,000원 | 100,659,400원 |
| 3. 경매개시결정 · 김경원 | 136,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션상 총 채권액은 1,852,500,000원, 배당액은 100,659,400원, 미배당액은 1,751,840,600원입니다. 이 표와 별개로 매각물건명세서가 명시한 대항력 임차권의 보증금 미배당 잔액 인수 위험을 매수인 실질취득에 별도로 반영해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 5층 건물의 2층 일부입니다.
- 입지. 서인천고등학교 남서측 인근으로, 유사한 공동주택이 주를 이루는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 도보 15분 이내 거리에 인천2지하철 검바위역이 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 10미터 도로에 접하고 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(검암1구획정리)·과밀억제권역·상대보호구역 등에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 14세대 소규모 다세대주택이고 확인된 실거래 표본도 3건뿐입니다. 가격 자료의 최신성까지 낮아 환금성 판단은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 기준 시세비교 금지. 102,900,000원은 표면 입찰가일 뿐입니다. 대항력 임차보증금 인수까지 합친 실질취득 약 136,500,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차권 원문 확인. 김경원의 전입·점유·확정일자·보증금 증액계약과 매각물건명세서의 인수 문구를 입찰 전 재확인해야 합니다.
- 미상 점유관계 확인. 전입일과 보증금이 명확하지 않은 별도 기재가 있어 대항력 여부를 단정할 수 없습니다. 현황조사·전입세대열람 등으로 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 신청채권자 관계 확인. 경매 신청채권자와 임차권자가 동일인인 만큼 채권관계와 신청원인을 원문으로 대조할 필요가 있습니다.
- 실거래 최신성 주의. 최신 확인 거래가 2022.06이므로 2026.09 입찰가격을 정할 때 해당 표본만으로 현재 시세를 확정하면 안 됩니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 실제 배당 및 명도에 영향을 줄 수 있는 항목을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기명령·실거래 원문을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “70% 최저가”보다 “136,500,000원 실질취득”을 보라
이 물건은 감정가 147,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 102,900,000원까지 내려왔습니다. 표면 할인율만 보면 관심이 갈 수 있습니다. 그러나 김경원의 대항력은 말소기준보다 앞서고, 보증금 136,500,000원이 최저가보다 큽니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않는 한 매수인이 잔액을 인수하므로 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 총 부담은 약 136,500,000원에 수렴하는 구조입니다.
그 실질취득가는 최근 평균 135,500,000원보다 높고, 최신 확인 거래 132,000,000원보다도 높습니다. 여기에 성명·전입일·보증금이 명확하지 않은 별도 점유 기재, 신청채권자와 임차권자의 동일인 관계, 14세대 규모의 소형 다세대라는 환금성 요소까지 겹칩니다. 최저가는 싸 보이지만 실질취득은 시세 이상. 이 사건은 가격 할인보다 임차보증금 승계 구조를 먼저 보는 것이 핵심입니다.
