인천지방법원 2025타경1172. 인천 서구 석남동 에프에이치브라운 102동 2층 203호로, 공부상 도시형 생활주택-단지형 다세대주택입니다. 감정가는 247,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 172,900,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 김기도이며, 2023.09.12 설정된 수협은행 근저당권 280,600,000원이 말소기준권리입니다.
말소기준 이후 설정된 롯데카드 주식회사 가압류 12,034,971원, 주식회사 광주은행 가압류 87,442,722원, 수협은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당계산상 매수인이 승계할 금액은 0원으로 잡혀 있습니다. 다만 별도 임차인 신고내역은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상이므로, 실제 점유자와 임대차 존재 여부는 입찰 전에 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1172 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 석남동 327-3 에프에이치브라운 102동 2층203호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 도시형 생활주택-단지형 다세대주택 |
| 전용면적 | 37.643㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상5층 · 사용승인일 2022.03.15 |
| 소유자 | 김기도 |
| 감정가 / 최저가 | 247,000,000원 / 172,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 261,313,310원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2022.04.01 인천수산업협동조합 근저당권 4,254,000,000원은 등기부상 이미 말소된 권리입니다. 현재 분석의 기준은 2023.09.12 수협은행 근저당권 280,600,000원이며, 이후 가압류 2건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 가격 판단 — 실거래 시세 없이 할인율만으로 판단 금지
현재 최저매각가는 감정가 247,000,000원의 70%인 172,900,000원입니다. 다만 동일·유사 면적의 최근 실거래 금액, 최근 12개월 평균, 최신 거래가 및 가격 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 단순히 “감정가 대비 30% 할인”이라는 이유만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 근거는 없습니다.
| 감정가 | 247,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 172,900,000원 · 감정가 70% |
| 2회 유찰 시 | 121,029,999원 · 감정가 49% |
| 3회 유찰 시 | 84,720,999원 · 감정가 34.3% |
| 단지 평균 유찰 | 1.0회 |
| 단지 세대수 | 24세대 |
③ 예상배당표 (매각가 172,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,220,600원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 280,600,000원 | 169,679,400원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 12,034,971원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 광주은행 | 87,442,722원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 380,077,693원에 대해 현재 회차 예상배당은 169,679,400원이며 미배당액은 210,398,293원입니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여금도 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 물건·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천2호선 서부여성회관역 남동측 인근으로, 주변에 근린생활시설·다세대주택·연립주택 단지가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 서부여성회관역 및 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상5층 건물의 2층 203호이며 사용승인일은 2022.03.15입니다. 기본 위생·급배수·승강기·화재탐지·도시가스 개별난방설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 서측 및 북동측으로 약 20미터·6미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역이며 공시지가 1,394,000원/㎡, 토지면적 950.0㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역에 포함되고 절대보호구역·상대보호구역에 저촉되며 대로1류·소로2류에 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 특별 확인사항 — 테라스 사용
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 별도 임차인 신고내역은 없지만 감정요항상 임대미상입니다. 실제 점유자와 임대차 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 시세 원본 대조. 최근 실거래 금액이 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만 보고 응찰가를 정하지 말고 주변 유사 다세대 거래를 대조하세요.
- 배당 구조 확인. 현재 회차에서는 수협은행에도 채권최고액 전액이 배당되지 않고 총채권 미배당액이 210,398,293원 발생합니다.
- 테라스 사용상태 확인. 1층 지붕의 베란다·테라스 사용 부분이 평가에 포함되어 있으므로 현황을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.18입니다. 입찰 전 최신 등기·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원본을 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 판단의 핵심은 점유와 가격
이 물건은 2023.09.12 수협은행 근저당이 말소기준이고 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸해 등기 권리구조는 비교적 단순합니다. 현재 배당계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 임대관계가 미상이고 실제 시세를 판단할 실거래 금액이 없으므로, 현재 최저가 172,900,000원이 싸다고 단정할 수는 없습니다. 권리는 통과 가능성이 높지만, 점유관계와 가격은 확인 후 판단. 이 두 가지가 이번 입찰의 핵심입니다.
