인천지방법원 2025타경1202. 케이앤피상상빌리지 지1층 상가비01호는 감정평가상 목욕장(춘천옥24시 사우나)으로 이용됐으나 가격시점 현재 휴업 중인 근린시설입니다. 말소기준은 2008.02.15. 설정된 수산업협동조합중앙회의 채권최고액 780,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤 2008.04.07. 설정된 429,000,000원 근저당권, 경매개시결정과 후순위 압류는 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 회차 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
다만 “인수 0원”만으로 안전도를 높게 평가하기는 어렵습니다. 현재 소유자는 교보자산신탁주식회사이고, 등기기록에는 이 부동산에 관한 임대차 등의 법률행위를 확인할 때 신탁원부를 함께 확인할 필요가 있다는 주의사항이 등재돼 있습니다. 감정평가에서도 자세한 임대관계는 미상으로 기재돼 있어, 특정 임차인의 보증금이나 대항력 유무를 확정적으로 판단할 자료는 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1202 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 석남동 517 케이앤피상상빌리지 지1층상가비01호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 목욕장(춘천옥24시 사우나) · 휴업 중 |
| 면적 | 2,071.95㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 15층 건물 내 지1층 · 사용승인 2007.06.22 |
| 소유자 | 교보자산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 2,140,000,000원 / 1,498,000,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 청구액 | 966,991,228원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 근저당이 말소기준, 후순위는 소멸
2008.02.15. 수산업협동조합중앙회 근저당권이 말소기준권리입니다. 같은 금융기관의 2008.04.07. 후순위 근저당권과 2025.06.17. 임의경매개시결정, 2025.09.12. 서구 압류는 모두 말소기준권리 이후여서 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2011년 가압류와 2018년 압류는 이미 등기부상 말소돼 있습니다.
② 가격 비교 — 실거래 숫자는 있지만 ‘같은 물건 시세’가 아니다
상상플러스의 거래 자료에는 12건의 실거래가 존재하지만, 거래 면적은 모두 84.79㎡이고 본건의 대상 면적은 2,071.95㎡입니다. 본건은 지하 목욕장인 반면 거래 자료와 면적이 일치하지 않으므로, 아래 수치는 본건의 직접적인 시세 비교값으로 사용할 수 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.79㎡ | 9 | 255,000,000원 |
| 2025.07 | 84.79㎡ | 9 | 240,000,000원 |
| 2025.07 | 84.79㎡ | 9 | 240,000,000원 |
| 2025.06 | 84.79㎡ | 4 | 225,000,000원 |
| 2025.04 | 84.79㎡ | 11 | 250,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.79㎡ | 5건 | 242,000,000원 |
최근 12개월 평균은 242,000,000원, 최신 거래는 255,000,000원이며, 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -3.8% 추세입니다. 숫자만 계산하면 현재 최저가 1,498,000,000원은 최근 12개월 평균의 619.0%지만, 면적과 용도가 일치하지 않기 때문에 이를 근거로 본건을 “비싸다” 또는 “싸다”고 단정해서는 안 됩니다. 유효한 가격판단에는 목욕장·대형 지하 상가에 맞는 별도 비교사례가 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,498,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 17,380,000원 |
| 1. 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 780,000,000원 | 780,000,000원 |
| 2. 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 429,000,000원 | 429,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 271,620,000원 |
현재 최저가 가정에서는 두 근저당권의 채권최고액 합계 1,209,000,000원이 전액 배당되고 271,620,000원이 소유자에게 남는 계산입니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 0원이나 채권 미배당이 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 1,498,000,000원 | 0원 | 271,620,000원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 1,048,599,999원 | 173,286,001원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34.3%) | 734,019,999원 | 484,720,201원 | 0원 |
2회 유찰 시 채권 미배당은 173,286,001원, 3회 유찰 시에는 484,720,201원으로 커집니다. 그러나 제공된 시나리오에서 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 채권자 미배당과 매수인 인수는 별개의 문제입니다.
⑤ 시설·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 목욕장(춘천옥24시 사우나)으로 이용됐으나 가격시점 현재 휴업 중입니다.
- 시설. 위생·급배수·전기·화재탐지·경보·승강기 설비가 있으며, 목욕장 운영에 필요한 부대설비를 포함해 평가됐습니다.
- 리스설비. 히트펌프 보일러·축열탱크 등 일부 설비는 오릭스 캐피탈 코리아 주식회사의 시설대여 리스물건으로 조사돼 평가에서 제외됐습니다.
- 입지. 석남역 북서측 인근으로 근린생활시설과 공동주택이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 석남역이 있어 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측 약 10m 도로, 북측 및 남측 약 6m 도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 과밀억제권역에 포함됩니다. 토지는 주상용으로 이용 중입니다.
- 공시지가. 2,257,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 소유자가 교보자산신탁주식회사이고 신탁 관련 주의사항이 등기돼 있으므로 임대차·사용관계와 신탁재산 처분 조항을 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 감정평가상 자세한 임대관계는 미상입니다. 현황 점유자, 보증금, 사업자등록, 전입·확정일자 등 실제 점유관계를 원본 자료로 확인해야 합니다.
- 리스설비 경계. 히트펌프 보일러·축열탱크 등은 평가 제외된 리스물건입니다. 낙찰 후 사용할 수 있는 설비와 별도 소유 설비를 구분해야 합니다.
- 운영 재개 비용. 현재 휴업 중인 목욕장이므로 시설 작동상태와 재가동 가능 여부를 확인하지 않은 채 감정가 대비 할인율만으로 판단하기 어렵습니다.
- 가격 비교 주의. 확인된 실거래는 84.79㎡로 본건 2,071.95㎡와 면적이 일치하지 않습니다. 해당 거래 평균을 본건 시세로 그대로 적용하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·신탁원부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 중요한 것은 다시 팔 수 있느냐
현재 최저가는 감정가 2,140,000,000원에서 한 차례 유찰된 1,498,000,000원입니다. 권리 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원이지만, 이 물건의 핵심 위험은 등기부 밖에 있습니다. 휴업 중인 2,071.95㎡ 지하 목욕장, 임대관계 미상, 신탁원부 확인 필요, 일부 핵심 설비의 리스 제외라는 조건이 겹칩니다.
게다가 확인된 거래자료는 84.79㎡로 본건과 면적·용도가 맞지 않습니다. 최근 12개월 평균 242,000,000원이나 최신 255,000,000원을 본건의 시세로 삼아 “619% 비싸다” 또는 반대로 “감정가 대비 30% 싸다”고 판단하는 것 모두 적절하지 않습니다. 권리 인수는 0원, 가격 적정성은 별도 검증 필요, 환금성은 보수적으로. 이 사건은 할인율보다 시설의 실제 가치와 재운영·재매각 가능성을 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
