부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 임차인 인수 위험 없이 매수인 인수 0원인 깨끗한 권리 구조입니다. 다만 최근 거래 흐름을 기준으로 보면 최저가 10.55억은 최근 12개월 평균 9.30억보다 높은 수준입니다. 권리는 안전하지만 가격은 신건보다 유찰 후 접근이 유리한 물건입니다.

감정가 / 최저가

1,055,000,000원

신건(0회 유찰)

최근 12개월 시세

929,565,000원

최근 거래 2건 평균

최저가 ÷ 최근시세

113.5%

시세보다 높음

매수인 인수

0원

임차인 인수 없음

인천지방법원 2025타경1229. 송도 힐스테이트레이크송도3차 308동 1601호 아파트입니다. 소유자는 황주희이며, 국민은행 근저당을 기준으로 진행되는 임의경매입니다. 말소기준권리 이후 설정된 압류와 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하며, 매수인이 떠안을 권리는 확인되지 않습니다.

다만 이 물건은 권리보다 가격 판단이 중요합니다. 감정가와 최저가가 동일한 신건 상태이며, 최근 실거래 기준으로 보면 신건 가격은 최근 거래 수준보다 높은 편입니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경1229 (임의경매)
소재지	인천광역시 연수구 송도동 397-5 힐스테이트레이크송도3차 308동 16층1601호
물건종류 / 이용상태	아파트 · 공동주택(아파트)
소유자	황주희
감정가 / 최저가	1,055,000,000원 / 1,055,000,000원 (신건)
신청채권자 / 청구	주식회사 국민은행 / 897,309,994원
매각기일	2026.08.20

① 권리 흐름 — 인수 위험 없는 구조

말소기준권리는 을구 1번 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 947,100,000원이며, 이후 설정된 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 확인되지 않아 보증금 인수 위험은 없습니다.

② 시세 비교 — 신건 가격은 높은 편

힐스테이트레이크송도3차 동일 면적대 최근 거래를 기준으로 비교합니다. 최근 12개월 평균은 929,565,000원이며, 최저매각가는 이보다 높습니다.

거래월	면적	층	거래가
2026.03	99.1㎡	25	955,000,000원
2025.08	99.89㎡	6	904,130,000원
2024.10	99.89㎡	17	935,000,000원
2024.05	99.1㎡	23	945,000,000원
2024.03	99.1㎡	10	851,490,000원
2023.09	99.89㎡	27	924,900,000원
평균	—	6건	919,253,333원

⚠️ 최근 시세 기준 판단 최저가 1,055,000,000원은 최근 12개월 평균 929,565,000원의 113.5%입니다. 전체 평균 대비 숫자보다 최근 거래 흐름을 우선하면 신건에서 가격 메리트는 부족합니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,055,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용	-	12,950,000원
1. 국민은행 근저당권	947,100,000원	947,100,000원
잔여 · 소유자 교부	-	94,950,000원

매각대금 배분

감정가 vs 최근 실거래

최저가가 최근 거래 수준보다 높아 신건 가격 메리트는 제한적입니다.

✅ 권리 관점 국민은행 근저당 이후 권리는 매각으로 정리되며, 임차인 인수 위험도 없습니다. 권리 구조는 안정적입니다.

⛔ 가격 관점 신건 최저가 10.55억은 최근 12개월 평균 거래가 9.30억보다 높습니다. 권리 안전성만 보고 감정가 응찰하기보다 가격 조정 여부를 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 인천광역시 연수구 송도동 인천현송초등학교 서측 인근이며 아파트·학교·공원·근린생활시설이 소재합니다.
교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장이 있습니다.
상품성. 힐스테이트레이크송도3차 1,100세대 규모이며 2023년 준공 아파트입니다.
이용상태. 공동주택(아파트)로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

가격 확인. 최근 거래 9억대 수준과 비교해 신건 10.55억의 적정성을 검토해야 합니다.
권리 확인. 국민은행 근저당이 말소기준권리이며 후순위 압류 등은 소멸 대상입니다.
비고 확인. 매각물건명세서 비고의 토지 별도 등기 내용을 확인해야 합니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본 확인이 필요합니다.

맺으며 — “깨끗한 권리와 좋은 가격은 별개”

이 물건은 임차인 인수 위험 없이 권리 구조만 보면 우량한 유형입니다. 하지만 경매에서 중요한 것은 권리뿐 아니라 매수가격입니다. 최근 거래와 비교하면 신건 최저가는 시세 이상 수준으로, 가격 메리트는 유찰 이후 다시 검토하는 전략이 적합합니다. 권리는 합격, 가격은 신중 검토가 결론입니다.

부동산임의경매

권리는 깨끗하지만, 신건 가격이 시세를 웃돈다 — 힐스테이트레이크송도3차 1601호

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 위험 없는 구조

② 시세 비교 — 신건 가격은 높은 편

③ 예상배당표 (매각가 1,055,000,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “깨끗한 권리와 좋은 가격은 별개”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (11장)

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