인천지방법원 2025타경1294. 부평시장역 남서측 인근 플러스타워 12층 1201호 아파트입니다. 등기상 소유자는 김영민이고, 말소기준권리는 2016.02.22. 농협은행주식회사 근저당권으로 채권최고액은 192,000,000원입니다. 이후 설정됐다가 이미 말소된 한국씨티은행 근저당권과 과거 압류·가압류가 있고, 현재 남아 있는 후순위 가압류·압류 및 경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 회차는 1회 유찰 뒤 감정가의 70%인 162,400,000원입니다. 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 3,073,600원을 제외한 159,326,400원이 선순위 농협은행 근저당권에 배정되고, 그 뒤 가압류 채권들은 배당이 없는 것으로 계산됩니다. 다만 이것은 채권최고액 기준의 추정 배당이고, 사건 청구금액은 135,924,029원으로 별도 표시되어 있으므로 실제 배당은 법원의 확정 채권액과 조세채권 등에 따라 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1294 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 529-93 플러스타워 12층 1201호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 부평대로63번길 10-10 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 · 철근콘크리트구조 14층 건물 내 12층 |
| 사용승인일 | 2016.01.06. |
| 소유자 | 김영민 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 162,400,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 135,924,029원 |
| 매각기일 | 2026.09.22. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가 현장조사에서는 폐문부재로 내부를 확인하지 못했고 임대관계도 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 단순히 “임차인 없음”으로 확정하기보다, 전입세대·점유관계·매각물건명세서를 입찰 전에 다시 확인하는 것이 안전합니다. 현재 등기권리만 놓고 보면 말소기준인 농협은행 근저당 이후의 코지텍아이엔씨·중소벤처기업진흥공단·에이맥스·근로복지공단 가압류와 국·국민건강보험공단 압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 70%지만 시세 검증은 별개
감정가는 232,000,000원, 현재 최저매각가는 162,400,000원으로 감정가의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현 회차 기준 실질취득액도 162,400,000원으로 계산됩니다.
하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 “감정가 대비 30% 할인”이라는 사실만으로 시세보다 싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 특히 감정가는 경매 시점의 실제 매매가격과 동일한 개념이 아니므로, 입찰가 판단은 인근·동일 건물의 최신 실거래를 별도로 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 162,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,073,600원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 192,000,000원 | 159,326,400원 |
| 3. 가압류 · 코지텍아이엔씨 주식회사 | 37,879,600원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 79,813,413원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 에이맥스 | 31,420,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 근로복지공단 | 7,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 추정에서 총 채권액은 348,113,013원, 총 배당액은 159,326,400원, 미배당은 188,786,613원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아지지만 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 162,400,000원 | 159,326,400원 | 188,786,613원 |
| 2회 유찰 · 49% | 113,680,000원 | 111,288,480원 | 236,824,533원 |
| 3회 유찰 · 34% | 79,576,000원 | 77,743,632원 | 270,369,381원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 135,924,029원에 대해 시뮬레이션상 배당충족으로 표시되지만, 2회 유찰 시에는 배당액이 111,288,480원, 3회 유찰 시에는 77,743,632원으로 내려가 신청채권자 청구액에도 미달하는 구조가 됩니다. 이는 채권자 배당의 문제이며, 제공된 시뮬레이션상 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부평시장역 남서측 인근으로, 오피스텔·다세대주택·아파트 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철 부평시장역이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물 내 12층 1201호이며, 사용승인일은 2016.01.06.입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·도시가스·난방·화재탐지·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역·규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 중점경관관리구역입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 감정 당시 폐문부재였고 임대관계가 미상입니다. 전입세대 열람, 현황조사, 매각물건명세서에서 실제 점유자와 임차관계를 재확인하세요.
- 말소기준권리 확인. 2016.02.22. 농협은행 근저당권보다 뒤에 설정된 현존 권리는 매각으로 소멸하는 구조인지 최신 등기부와 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%만으로 싸다고 판단하지 말고, 부평동 플러스타워 및 인근 유사 아파트의 최근 실거래와 비교해 응찰가 상한을 정하세요.
- 세금·배당 변수. 배당표는 당해세·최우선변제 등을 완전히 반영한 확정표가 아니므로 실제 배당요구·조세채권 내역을 확인하세요.
- 관리비·인도비용. 체납 관리비와 실제 점유자의 인도 협의·인도명령 비용을 별도 점검하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 원문을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 가격은 검증 필요
이 사건은 등기상 권리 구조만 보면 비교적 명확합니다. 2016년 농협은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 현존하는 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가는 감정가 232,000,000원의 70%인 162,400,000원까지 내려왔습니다.
다만 두 가지는 별개입니다. 첫째, 폐문부재로 임대관계가 미상이라 점유·임차 확인이 남아 있습니다. 둘째, 최신 실거래 자료가 없어 162,400,000원이 시장가격보다 싼지 여부는 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “등기상 인수 위험은 낮지만, 점유와 가격을 확인한 뒤 입찰가를 정할 물건”입니다.
