280,000,000원
인천지방법원 2025타경1332. 검암동 풍림아이원 201동 13층 1303호, 전용 84.6894㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 김대겸이며, 2013년 9월 25일 매매를 원인으로 거래가액 230,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 말소기준권리는 2014년 11월 17일 설정된 주식회사국민은행 근저당권입니다. 이후 압류·가압류·임차권등기·경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
눈에 띄는 부분은 임차권자 이주호의 보증금이 370,000,000원으로 현재 최저가보다 크다는 점입니다. 그러나 전입일은 2022년 8월 5일로 말소기준일인 2014년 11월 17일보다 늦고, 자료상 대항력은 없음으로 판정돼 있습니다. 따라서 보증금이 크더라도 그 미회수액이 매수인에게 승계되는 대항력 인수형은 아니며, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1332 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 511 풍림아이원 201동 13층1303호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.6894㎡ · 19층 건물 중 13층 |
| 소유자 | 김대겸 |
| 감정가 / 최저가 | 400,000,000원 / 280,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 17,268,594원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
① 권리 흐름 — 임차권등기도 말소기준 뒤다
말소기준권리 이후 국민건강보험공단 및 국의 압류, 신제주신용협동조합·계양농업협동조합·주식회사 케이비국민카드·농협은행 주식회사· 제이비우리캐피탈 주식회사의 가압류가 이어졌습니다. 이주호의 주택임차권도 2024년 8월 30일 등기돼 말소기준보다 늦습니다. 경매개시결정 역시 2025년 7월 16일로 후순위입니다.
② 임차인 — 보증금은 크지만 대항력은 없다
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 이주호 | 제13층 제1303호 84.6894㎡ 전부 | 370,000,000원 | 2022.08.05 / 2022.06.15 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 배당요구 |
③ 시세 비교 — 현재가는 최근 거래 아래, 그러나 추세는 하락
풍림아이원1 동일 면적 84.69㎡의 실거래는 아래와 같습니다. 전체 5건 평균은 364,400,000원이지만, 과거 498,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 1건으로 297,000,000원이며 최신 거래도 2025.09의 297,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 84.69㎡ | 1 | 297,000,000원 |
| 2023.08 | 84.69㎡ | 6 | 330,000,000원 |
| 2023.08 | 84.69㎡ | 17 | 357,000,000원 |
| 2023.06 | 84.69㎡ | 3 | 340,000,000원 |
| 2021.09 | 84.69㎡ | 13 | 498,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.69㎡ | 1건 | 297,000,000원 |
현재 최저가 280,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래가 297,000,000원의 94.3%입니다. 따라서 최근 거래보다 높은 가격은 아닙니다. 다만 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세가 -22.1%이므로, 전체 평균 364,400,000원 대비 크게 낮다는 이유만으로 가격 매력을 과대평가하면 안 됩니다. 현재 가격은 최근 시세보다 아래에서 시작하지만 하락 추세를 감안해야 하는 구간입니다.
④ 예상배당표 (매각가 280,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,720,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 192,000,000원 | 192,000,000원 |
| 3. 가압류 · 신제주신용협동조합 | 100,000,000원 | 83,280,000원 |
| 4. 가압류 · 계양농업협동조합 | 8,494,230원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 27,930,618원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 7,687,986원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 7,015,071원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 280,000,000원 가정 시 채권자 총 청구액은 343,127,905원, 배당액은 275,280,000원, 미배당은 67,847,905원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수 0원은 유지
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 280,000,000원 | 275,280,000원 | 67,847,905원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 196,000,000원 | 192,456,000원 | 150,671,905원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 137,200,000원 | 134,479,200원 | 208,648,705원 | 0원 |
유찰이 이어지면 채권자 미배당액은 커지지만, 자료상 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건은 유찰 시 임차보증금 승계가 증가해 실질취득액이 고정되는 유형이 아니라, 낙찰가 하락이 그대로 취득가격 하락으로 연결되는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 검암초등학교 동측 인근이며, 주변은 대단위 아파트단지·다세대주택·학교·공원·근린생활시설로 이루어진 주거지역입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 인천2호선과 공항철도 검암역 및 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 19층 건물 중 13층 1303호이며, 위생·급배수·승강기·소화전·난방설비가 있습니다.
- 단지. 풍림아이원1은 280세대이며 사용승인일은 2003.09.06입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역과 중점경관관리구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,844,000원/㎡입니다.
- 현장 확인. 현장 조사 당시 거주인 및 이해관계인이 부재해 외형조사와 건축물현황도·평가전례에 따른 통상적 내부상태를 기준으로 평가됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 대조. 이주호의 임차보증금 370,000,000원, 전입 2022.08.05, 확정일자 2022.06.15, 임차권등기 2024.08.30을 매각물건명세서와 등기부에서 다시 확인하세요.
- 가격 기준. 전체 평균 364,400,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 297,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세. 최근 거래 추세가 -22.1%이므로 현재 최저가가 최근 거래보다 낮다는 사실만으로 가격 여유를 크게 잡지 않는 편이 합리적입니다.
- 내부상태. 감정 당시 내부 직접 확인이 제한됐으므로 실제 수리상태와 점유상태를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 안전, 가격은 하락 추세와 함께 본다”
이 사건의 핵심은 보증금 370,000,000원이라는 큰 숫자에 겁먹을 필요는 없다는 점입니다. 임차인의 전입일이 2014년 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 현재부터 추가 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 권리구조만 보면 비교적 명확합니다.
가격은 감정가 400,000,000원에서 1회 유찰돼 280,000,000원으로 내려왔고, 최근 12개월 평균·최신 거래 297,000,000원 대비 94.3%입니다. 따라서 최근 거래보다 높은 가격은 아니지만, 최근 추세가 -22.1%라는 점을 반드시 함께 봐야 합니다. 권리는 합격에 가깝고, 가격은 현재 하락 흐름을 확인한 뒤 판단할 사건입니다.
