의정부지방법원 2025타경6154. 고양시 일산동구 식사동 ‘탑클라우드1단지’ 101동 201호, 대상면적 66.658㎡의 다세대주택입니다. 등기 흐름은 비교적 단순합니다. 이덕재가 2021년 거래가 500,000,000원에 소유권을 취득하면서 수협은행에 채권최고액 379,500,000원의 근저당권을 설정했고, 이후 2024년 상속을 원인으로 조영자에게 소유권이 이전됐습니다. 수협은행이 근저당권 실행을 위해 임의경매를 신청한 구조입니다.
말소기준은 2021.08.10. 수협은행 근저당권입니다. 경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸하고, 매수인이 떠안을 등기상 권리는 없습니다. 신청채권자의 청구액은 349,031,507원으로 근저당권 채권최고액 379,500,000원 이내입니다. 다만 임차인 신고는 없지만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있어, 점유 상태는 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경6154 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 식사동 747-36 탑클라우드1단지 제101동 제2층 제201호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산동구 동국로 109-74 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 대상면적 66.658㎡ · 지상 4층 중 2층 |
| 건물규모 | 총 7세대 · 2021.04.22. 준공 |
| 소유자 | 조영자 (2024.06.17. 상속 원인, 2025.11.06. 소유권이전 접수) |
| 감정가 / 최저가 | 460,000,000원 / 157,780,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 349,031,507원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 근저당권 이후 권리는 소멸
임차인 신고 내역은 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 2021.04.29. 수협은행 앞으로 설정됐던 신탁등기는 2021.08.10. 이미 말소됐고, 같은 날 이덕재 명의의 소유권이전과 수협은행 근저당권이 접수됐습니다. 2025.12.02. 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 가격 격차는 크지만 하락 추세 반영 필요
탑클라우드1단지의 확인 가능한 유사 면적 거래는 2건입니다. 2021.08. 2층 66.66㎡가 500,000,000원, 2025.06. 1층 68.76㎡가 468,000,000원에 거래됐습니다. 전체 평균은 484,000,000원이지만, 최근 가격 판단에서는 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 468,000,000원을 우선 기준으로 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 68.76㎡ | 1 | 468,000,000원 |
| 2021.08 | 66.66㎡ | 2 | 500,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 468,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 484,000,000원 |
현재 최저가 157,780,000원은 최근 12개월 평균 468,000,000원의 33.7%입니다. 인수액이 0원이므로 실질취득액도 157,780,000원으로 동일합니다. 수치상 최근 거래 대비 가격 격차가 매우 크지만, 최근 거래가는 과거 거래보다 6.4% 하락했고 거래 건수도 2건에 불과합니다. 단순 비율만으로 환금성을 낙관하기보다 개별 호수의 내부 상태와 실제 매수 수요를 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 157,780,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,008,920원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 379,500,000원 | 154,771,080원 |
| 미배당 · 수협은행 | - | 224,728,920원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 수협은행 근저당권에 배당되지만, 채권최고액 기준 224,728,920원이 미배당됩니다. 이는 채권자의 미회수액이며 매수인이 인수하는 금액은 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고양국제고등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 근거리에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공부와 현황 모두 다세대주택으로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 지상 4층 건물의 2층 201호입니다. 위생·급배수·소화·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 인접지와 등고·평탄한 사다리형 토지이며, 전체 토지면적은 645㎡, 공시지가는 903,000원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·과밀억제권역·상대보호구역·제한보호구역 등에 해당하며, 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역이 포함됩니다.
- 건축 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 전입세대, 실제 점유자, 명도 협의 가능성을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 현재 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려온 원인이 단순 유찰인지, 내부 훼손이나 관리 상태 문제인지 현장에서 점검하세요.
- 거래 표본 주의. 비교 가능한 거래가 2건뿐이므로 468,000,000원을 확정 시세로 보기보다 인근 다세대 매물과 함께 검토해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래는 과거 거래보다 6.4% 낮습니다. 매도 계획이 있다면 추가 가격 조정 가능성을 보수적으로 반영하세요.
- 환금성 검증. 총 7세대 소규모 단지이고 경매 매각률이 0.0%입니다. 실거주 수요와 금융기관 담보평가 가능성을 확인하세요.
- 추가 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 110,446,000원, 5회 유찰 시 77,312,200원으로 내려가는 시나리오가 있으나, 가격 하락만 기다리기보다 물건 상태와 매각 가능성을 함께 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실제 점유 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격은 낮지만, 환금성 확인이 먼저”
이 물건은 수협은행 근저당권을 말소기준으로 이후 권리가 소멸하고, 임차인 신고와 매수인 인수액이 없어 권리구조 자체는 단순합니다. 현재 실질취득액 157,780,000원은 최근 12개월 실거래 평균 468,000,000원의 33.7%로 가격 격차도 큽니다. 그러나 총 7세대의 소규모 다세대이고, 확인 가능한 거래는 2건뿐이며 최근 가격은 6.4% 하락했습니다. 이미 3회 유찰됐고 매각률도 0.0%라는 점을 고려하면, 권리는 합격이지만 환금성과 점유 확인 없이는 가격만으로 결론 내리기 어렵습니다. 이 물건의 승부처는 낮은 최저가가 아니라 실제 내부 상태와 재매각 가능성입니다.
