인천지방법원 2025타경1359. 송도센트로드 에이동 21층 2105호로, 감정평가 이용상태는 업무시설(사무소)입니다. 김선미가 2022.10.27. 거래가액 510,300,000원에 소유권을 취득했고 같은 날 농협은행주식회사 명의의 채권최고액 487,200,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 본건의 말소기준권리입니다.
말소기준권리 뒤에 설정된 연수구 압류, 인천신용보증재단·주식회사오케이저축은행 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 조사된 임차인도 2023.08.07. 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 이 사건은 여기서 끝나지 않습니다. 2011.10.25. 설정된 1토지 을구 1번 지상권이 말소되지 않고 매수인에게 인수된다는 명시가 있어, 권리분석의 중심은 이 존속 지상권입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1359 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도동 30-3 송도센트로드 에이동 21층 2105호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정 이용상태 업무시설(사무소) · 33층 건물 내 21층 |
| 소유자 | 김선미 · 2022.10.27. 소유권 취득 · 거래가액 510,300,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 472,000,000원 / 330,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 422,710,094원 |
| 말소기준권리 | 2022.10.27. 농협은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 487,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 지상권은 인수
2022.10.27. 농협은행주식회사의 근저당권은 말소기준권리이고, 그 뒤의 압류·가압류는 매각으로 소멸합니다. 2025.12.02.에는 해당 근저당권이 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다. 권리의 이전이 있어도 기준이 되는 설정일은 2022.10.27.입니다.
② 임차인 — 보증금 승계는 없지만 점유·명도는 확인
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주) 에스티개발, 윤창규 | 108.3646㎡ · 에이동 2105호 | 2023.08.07. | 20,000,000원 | 1,500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
조사된 임차관계는 1건입니다. 전입일 2023.08.07.은 말소기준인 2022.10.27. 근저당권보다 늦어 대항력이 없으므로, 보증금 20,000,000원을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다.
③ 가격 — 1회 유찰로 70%, 그러나 시세 비교는 불가
감정가는 472,000,000원, 현재 최저매각가는 330,400,000원으로 감정가의 70%입니다. 한 차례 유찰된 가격이지만, 동일 물건 또는 비교 가능한 최근 실거래 자료가 제시되어 있지 않으므로 현재 가격이 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 금전 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 330,400,000원 | 324,974,400원 | 254,133,818원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 231,280,000원 | 227,242,080원 | 351,866,138원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 161,896,000원 | 158,829,456원 | 420,278,762원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 330,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.6% 추정) | - | 5,425,600원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 487,200,000원 | 324,974,400원 |
| 3. 가압류 · 인천신용보증재단 | 20,321,205원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 71,587,013원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 579,108,218원, 예상 배당은 324,974,400원, 미배당은 254,133,818원입니다. 배당계산상 매수인의 금전 인수액은 0원이지만, 매각물건명세서상 존속 지상권 인수는 별개의 권리 부담입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 국제업무지구역 서측 인근으로, 주변은 공동주택·상업 및 업무용 건물·공원 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역이 위치해 교통여건은 무난합니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(사무소)로 이용 중입니다. 주거용 아파트로 전제하면 안 됩니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조·철근콘크리트구조의 33층 건물 내 21층 2105호이며, 외벽은 복합판넬 및 유리커튼월 등으로 마감돼 있습니다.
- 도로. 동측 약 70미터, 서·남·북측 약 20~40미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역·제1종지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역·철도보호지구에 해당하며, 토지 공시지가는 4,029,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 업무시설은 실사용·임대수익·공실·관리비와 권리 부담에 따라 매수층이 갈릴 수 있으며, 이 물건은 특히 존속 지상권 확인이 재매각 판단의 선행조건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지상권 원문 확인. 2011.10.25. 1토지 을구 1번 지상권의 지상권자, 목적, 범위, 존속기간, 지료를 등기 원문과 매각물건명세서에서 반드시 대조해야 합니다.
- 최저가와 실질부담 구분. 최저가 330,400,000원 외에 존속 지상권이 경제적 부담을 만들 수 있으므로 숫자상 할인율만으로 응찰가를 정하지 마세요.
- 임차인 명도. 조사 임차인은 대항력이 없지만 실제 점유 상태와 인도 협의 가능성은 별도로 확인해야 합니다.
- 업무시설 수익성. 사무소 이용 물건이므로 실제 임대료, 공실 가능성, 관리비 및 업무시설 수요를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2025.12.02. 농업협동조합자산관리회사로 확정채권양도가 이루어진 상태이므로 최신 등기사항과 채권자 지위를 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원문을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인보다 존속권리가 먼저다”
이 사건은 표면적으로는 감정가 472,000,000원에서 한 차례 유찰돼 330,400,000원까지 내려온 물건입니다. 후순위 압류·가압류는 소멸하고 조사된 임차인도 대항력이 없어, 그 부분만 보면 권리구조는 단순합니다. 그러나 2011.10.25. 설정된 토지 지상권이 매수인에게 그대로 인수된다는 한 문장이 결론을 바꿉니다.
이 지상권은 말소기준인 2022.10.27. 근저당권보다 앞서며, 제공된 자료에는 그 경제적 부담을 금액으로 환산할 정보가 없습니다. 따라서 최저가 330,400,000원이 싸다거나 실질취득원가가 330,400,000원이라고 단정할 수 없습니다. 실거래 시세 자료도 없어 할인율 자체에 가격 가점을 주기도 어렵습니다. 이 물건은 후순위 권리는 정리되지만 선순위 지상권이 남는 권리 인수형으로, 입찰의 출발점은 가격 계산이 아니라 지상권 원문의 확인입니다.
