인천지방법원 2025타경1359. 송도센트로드 에이동 21층 2105호로, 감정평가상 업무시설(사무소)로 이용 중입니다. 소유자 김선미는 2022.10.06. 매매를 원인으로 거래가액 510,300,000원에 취득했고, 2022.10.27. 농협은행에 채권최고액 487,200,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 이후 압류·경매개시결정·가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현황조사에서 확인된 점유자는 주) 에스티개발, 윤창규이며, 보증금 20,000,000원, 월세 1,500,000원, 전입신고일은 2023.08.07.입니다. 전입신고가 2022.10.27. 말소기준권리보다 늦으므로 대항력은 없고 매수인에게 승계되는 보증금도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1359 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도동 30-3 송도센트로드 에이동 21층 2105호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(사무소)로 이용 중 |
| 건물 | 33층 건물 내 21층 2105호 · 철골철근콘크리트구조·철근콘크리트구조 |
| 소유자 | 김선미 · 2022.10.06. 매매 · 거래가액 510,300,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 472,000,000원 / 472,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 422,710,094원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심 기준일은 2022.10.27.입니다. 농협은행의 채권최고액 487,200,000원 근저당이 말소기준이고, 이후 연수구 압류, 임의경매개시결정, 인천신용보증재단 가압류 20,321,205원, 오케이저축은행 가압류 71,587,013원은 모두 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 이후 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만, 기존 말소기준 근저당의 권리이전입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입신고 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주) 에스티개발, 윤창규 | 108.3646㎡ 에이동 2105호 | 2023.08.07 | 20,000,000원 | 1,500,000원 | 없음 | 확정일자 확인 없음 | 0원 |
전입신고일 2023.08.07.은 말소기준권리인 농협은행 근저당의 2022.10.27.보다 뒤입니다. 따라서 이 임차인은 매수인에게 보증금 반환을 요구할 수 있는 선순위 대항력 임차인으로 볼 수 없으며, 배당요구 여부와 별개로 매수인 승계액은 0원입니다.
③ 가격 판단 — 취득 거래가는 있지만 현재 시세 비교자료는 없다
등기부상 소유자의 취득 거래가액은 510,300,000원이고 현재 감정가와 최저매각가는 모두 472,000,000원입니다. 그러나 이 사건에는 최근 동일·유사 물건 실거래 평균, 최신 거래가, 최근 가격 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 과거 소유권 취득가보다 현재 최저가가 낮다는 사실만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 472,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,120,000원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 487,200,000원 | 464,880,000원 |
| 3. 가압류 · 인천신용보증재단 | 20,321,205원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 71,587,013원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 579,108,218원 중 예상배당 464,880,000원, 미배당 114,228,218원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 472,000,000원 | 464,880,000원 | 114,228,218원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 377,600,000원 | 371,513,600원 | 207,594,618원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 302,080,000원 | 297,050,880원 | 282,057,338원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자 미배당은 커지지만 그 부족액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 현재 회차에서는 신청채권자 청구액 422,710,094원이 예상배당 범위 안에 있지만, 1회 유찰 시 예상배당 371,513,600원, 2회 유찰 시 297,050,880원으로 줄어듭니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 업무시설(사무소)로 이용 중인 근린시설입니다.
- 입지. 인천광역시 연수구 송도동 국제업무지구역 서측 인근이며, 주변은 아파트 등 공동주택·상업·업무용건물·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역이 위치해 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측 폭 약 70미터, 서·남·북측 폭 약 20~40미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역·제1종지구단위계획구역(국제업무단지)이며 경제자유구역·성장관리권역·철도보호지구에 해당합니다.
- 토지. 공시지가 4,029,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지·가로장방형입니다.
- 건물. 33층 건물 내 21층으로 외벽은 복합판넬 붙임 및 유리커튼월 등 마감, 위생·급배수·냉난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 현재 472,000,000원이 최근 시장 시세보다 낮은지는 확인되지 않았습니다. 업무시설·사무소의 최근 유사 실거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 임차관계 확인. 현황조사상 주) 에스티개발, 윤창규가 보증금 20,000,000원·월세 1,500,000원으로 점유 중이며 대항력은 없습니다. 명도 및 실제 계약관계는 원본으로 재확인해야 합니다.
- 근저당 이전 확인. 농협은행 근저당은 2025.09.23. 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 채권자 미배당이 발생하더라도 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유관계를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만 가격은 아직 검증이 필요하다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.10.27. 농협은행 근저당이 말소기준이고, 이후 압류·가압류는 매각으로 소멸합니다. 실제 확인된 임차인 1명도 2023.08.07. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 별개입니다. 현재 신건 최저가는 472,000,000원이지만, 최근 동일·유사 업무시설 실거래나 최신 가격 추세가 없어 이 금액이 시세보다 낮다고 말할 근거가 없습니다. 소유자의 2022년 취득 거래가액 510,300,000원 역시 현재 시세를 대신할 수 없습니다. 결론은 권리는 비교적 안전, 가격 메리트는 확인 전 보류입니다.
