인천지방법원 2025타경1402. 숭의동 클래시아아파트 12층 1202호입니다. 사건상 용도표시는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 기준시점 현재 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 임장모이며, 2025년 강제경매개시결정의 채권자는 민세아입니다. 권리분석의 출발점은 2022.02.14. 주식회사 백암전통식품의 가압류지만, 임차인 민세아는 그보다 앞선 2022.01.28. 전입·점유과 2022.01.11. 확정일자를 갖고 있습니다.
따라서 단순히 “말소기준 이후 등기는 소멸한다”는 문장만 적용하면 안 됩니다. 전세권등기와 임차권등기 자체는 말소기준권리 뒤에 등기됐지만, 민세아의 임차관계는 전입·점유가 말소기준일보다 앞서 대항력이 인정되는 구조입니다. 매각물건명세서에도 보증금 297,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1402 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 294-35 클래시아아파트 12층 1202호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가 기준 오피스텔 이용 중 |
| 면적 / 층 | 84.77㎡ · 지상 17층 건물 내 12층 |
| 사용승인일 | 2019.11.05 |
| 소유자 | 임장모 |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 175,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 347,188,931원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소보다 먼저 봐야 할 ‘대항력’
말소기준권리는 2022.02.14. 주식회사 백암전통식품 가압류 57,931,963원입니다. 그 뒤 국민건강보험공단·국·인천광역시·미추홀구 등의 압류와 근로복지공단 가압류, 경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인 민세아의 전입·점유개시일은 2022.01.28.로 말소기준일보다 빠릅니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 민세아 | 12층 1202호 84.77㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.01.28 | 2022.01.11 | 297,000,000원 | 있음 | 있음 | 미배당 잔액 인수 |
또한 민세아는 임차인인 동시에 등기부상 전세권자·임차권자이며 이 사건 강제경매의 채권자로도 나타납니다. 자료에는 관계인 가능성 또는 가장임차인 의심을 확인할 필요가 있다는 경고가 있습니다. 다만 현재 제공된 권리자료와 매각물건명세서 기준으로는 대항력 및 미배당 잔액 인수 가능성을 전제로 보수적으로 판단하는 것이 안전합니다.
② 시세 비교 — 최저가 70%라는 숫자가 함정
감정가 250,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 175,000,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 감정가의 70%이지만, 최근 가격을 기준으로 보면 전혀 싸지 않습니다. 같은 단지 유사 면적의 최신 실거래는 2026.05. 118,380,000원이고, 최근 12개월 거래도 이 1건으로 평균이 118,380,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 84.77㎡ | 3 | 118,380,000원 |
| 2025.04 | 81.86㎡ | 3 | 151,170,000원 |
| 2025.03 | 84.25㎡ | 4 | 148,900,000원 |
| 2025.03 | 84.25㎡ | 5 | 194,000,000원 |
| 2024.07 | 84.77㎡ | 13 | 200,980,000원 |
| 2024.01 | 84.25㎡ | 11 | 150,000,000원 |
| 2023.11 | 84.77㎡ | 13 | 148,500,000원 |
| 2022.04 | 81.86㎡ | 2 | 220,500,000원 |
| 2022.03 | 81.86㎡ | 3 | 316,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 1건 | 118,380,000원 |
전체 9건의 단순 평균은 183,158,888원이지만, 여기에는 2022년 316,000,000원·220,500,000원 같은 과거 고가 거래가 포함돼 있습니다. 그래서 전체 평균만 보면 최저가 175,000,000원이 95.5% 수준으로 보이지만, 최근 시장을 우선하면 결론이 정반대입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 147.8%이고, 최근 가격은 이전 구간 대비 -38.1%의 하락 추세입니다.
③ 예상배당표 (매각가 175,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,250,000원 |
| 1. 임차인 민세아 보증금 | 297,000,000원 | 171,750,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 백암전통식품 | 57,931,963원 | 0원 |
| 3. 전세권 · 민세아 | 297,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 근로복지공단 | 13,210,890원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 민세아 | 347,188,931원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 예상배당 기준 임차인 보증금 중 125,250,000원이 남아 매수인이 인수합니다. 국세·지방세 압류 6건 중 당해세가 존재할 경우 선순위 차감으로 임차인 배당액이 줄어 실제 인수액이 더 커질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 미추홀구청 남서측 인근으로, 주위에 오피스텔·소규모 아파트·각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장, 근거리에 수인분당선 숭의역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 17층 건물의 12층 1202호이며 사용승인일은 2019.11.05입니다.
- 이용상태. 감정 기준 현재 오피스텔로 이용 중이며 폐문 부재로 내부는 확인하지 못했습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 2,615,000원/㎡입니다.
- 단지 거래. 총 56세대, 최근 실거래 9건이며 최근 거래가격은 과거 고가 거래 대비 크게 낮아진 상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 현재 175,000,000원에 낙찰받아도 예상 인수 125,250,000원이 붙습니다.
- 실질취득 기준으로 비교. 대항력 보증금 297,000,000원 수준을 최근 실거래 118,380,000원과 비교해야 합니다.
- 대항력 원본 재확인. 전입 2022.01.28, 점유개시 2022.01.28, 확정일자 2022.01.11과 말소기준일 2022.02.14의 선후관계를 등기·명세서 원본에서 확인해야 합니다.
- 관계인 구조 확인. 민세아가 임차인·전세권자·임차권자·경매채권자로 나타나는 사정을 계약서·보증금 지급자료 등으로 확인할 필요가 있습니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류의 실제 채권액과 법정기일을 확인해 임차인 배당 및 최종 인수액 변동을 점검해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문 부재로 내부 확인이 되지 않았습니다.
맺으며 — “70% 유찰가”가 아니라 “2.97억 보증금”을 보라
이 사건은 감정가 250,000,000원에서 한 번 유찰돼 175,000,000원까지 내려왔지만, 그 숫자만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 민세아의 전입·점유는 말소기준보다 빠르고, 보증금 297,000,000원 중 현 회차 예상 미배당액 125,250,000원은 매수인이 인수합니다. 낙찰가가 더 내려가더라도 인수액이 커지므로 실질취득은 약 297,000,000원 수준에서 크게 벗어나지 않습니다.
반면 최신 실거래와 최근 12개월 평균은 모두 118,380,000원이고 최근 가격 추세는 -38.1%입니다. 최저가 자체가 최근 시세의 147.8%인데, 실질취득은 약 250.9% 수준입니다. 여기에 당해세 가능성과 관계인 구조 확인까지 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 “유찰돼 싸진 물건”이 아니라 “유찰돼도 실질부담이 줄지 않는 대항력 인수형”으로 보는 것이 핵심입니다.
