인천지방법원 2025타경1427. 미추홀구 용현동 메트로타운 2동 8층 803호로, 사건상 용도는 다세대이고 감정평가상 공부 용도는 연립주택입니다. 현재 소유자는 최유철이며, 말소기준은 2018년 4월 10일 설정된 농협은행주식회사 근저당권 141,960,000원입니다. 뒤이어 김영범·정홍섭·한국자산관리공사 명의 근저당이 여러 건 설정됐지만 모두 말소기준권리 이후 권리로, 이번 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 감정가 202,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 141,400,000원입니다. 동일 면적대 최근 거래는 2026년 1월 7층 59.91㎡가 167,000,000원에 거래된 1건이며, 현재 최저가는 그 금액의 84.7%입니다. 권리상 인수는 없고 가격도 최근 거래 아래지만, 거래 표본이 1건뿐이므로 이를 넓은 의미의 확정 시세로 확대 해석하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1427 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 491-44 메트로타운 2동 8층 803호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 감정평가상 공부 용도 연립주택 · 전용 59.65㎡ 대상 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상 10층 건물 내 제8층 제803호 |
| 소유자 | 최유철 |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 141,400,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 119,982,912원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 근저당은 소멸
임차인 신고 내역은 없습니다. 등기상 기준권리는 2018년 4월 10일 농협은행 근저당이고, 같은 날 설정된 김영범 근저당 및 이후 정홍섭·한국자산관리공사 근저당은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2025년 8월 6일 현재 사건의 임의경매개시결정도 말소기준 이후입니다. 과거 한국자산관리공사 가압류, 신한카드 가압류, 정홍섭의 이전 경매개시결정, 국가 압류는 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 1건보다 15.3% 낮다
메트로타운2동은 15세대 규모이고, 대상 면적은 59.65㎡입니다. 확인된 동일 면적대 최근 거래는 2026년 1월 59.91㎡·7층·167,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 이 한 건과 동일한 167,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 59.91㎡ | 7 | 167,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 167,000,000원 |
현재 최저가 141,400,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래가 167,000,000원의 84.7%입니다. 금액 차이는 25,600,000원입니다. 감정가 202,000,000원보다는 한 차례 유찰로 가격이 내려왔고, 확인된 최신 거래보다도 낮아 현 회차에는 가격 할인폭이 존재합니다. 다만 실거래가 단 1건이어서 층·상태·개별 호수 차이를 충분히 평균화한 자료는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 141,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,779,600원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 141,960,000원 | 138,620,400원 |
| 2. 근저당 · 김영범 | 21,600,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 정홍섭 | 15,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 정홍섭 | 6,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 한국자산관리공사 | 29,810,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 정홍섭 | 13,000,000원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 정홍섭 | 6,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 전체 채권액 233,370,000원 중 138,620,400원이 배당되고, 미배당은 94,749,600원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 잔여는 집행비용 및 당해세·임차인 최우선변제 등 반영 여부에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 141,400,000원 | 138,620,400원 | 94,749,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 98,980,000원 | 96,798,360원 | 136,571,640원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 69,286,000원 | 67,638,852원 | 165,731,148원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 119,982,912원보다 농협은행 예상배당액 138,620,400원이 커 신청채권은 충족되는 시나리오입니다. 반면 2회 유찰 시에는 배당액이 96,798,360원으로 줄어 신청채권 전액 충족이 되지 않습니다. 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 제시됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 사건상 다세대이며 감정평가상 공부 용도는 연립주택입니다. 지상 10층 건물 중 8층 803호입니다.
- 입지. 인천광역시 미추홀구 용현동 ‘인천보훈병원’ 북측 인근으로, 단독주택·다세대주택·근린생활시설·오피스텔 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통 여건은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전·화재탐지설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등에 속하며, 북측으로 소로에 접합니다. 공시지가는 1,712,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 총 15세대 규모이고 최근 12개월 동일 면적대 실거래가 1건이라 거래 표본은 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 최저가 141,400,000원은 확인된 최신 실거래 167,000,000원의 84.7%입니다. 실거래 1건이라는 점을 감안해 응찰 상한을 별도로 정해야 합니다.
- 권리 재확인. 말소기준은 2018.04.10 농협은행 근저당입니다. 매각 직전 등기부와 매각물건명세서에서 추가 변동 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유 상태는 현장과 집행기록으로 확인할 필요가 있습니다.
- 환금성. 15세대 규모와 최근 거래 1건이라는 특성을 감안해 향후 재매각 가능성과 가격 변동성을 따로 점검해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 예상배당은 집행비용과 등기상 채권 기준이며, 실제 배당은 당해세·최우선변제 등 추가 요소에 따라 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 할인, 환금성은 확인”
이 물건의 핵심은 세 가지입니다. 첫째, 2018년 농협은행 근저당을 기준으로 후순위 근저당들이 매각으로 소멸해 매수인 인수액이 0원이라는 점. 둘째, 1회 유찰로 최저가가 141,400,000원까지 내려와 최신 실거래 167,000,000원의 84.7%가 됐다는 점. 셋째, 그 실거래 표본이 1건이고 15세대 규모라는 점입니다.
따라서 이 사건은 최저가만 보고 무조건 저가 매수라고 단정하기보다는, 권리 부담이 크지 않은 대신 시세 표본과 환금성이 얇은 소규모 공동주택으로 보는 것이 맞습니다. 현 회차 가격은 확인 가능한 최근 거래보다 낮아 가격상 여지가 있지만, 실제 경쟁력은 2026년 9월 22일 입찰 전에 점유 상태와 최신 매매 사례를 다시 확인한 뒤 판단할 사안입니다.
