498,400,000원
인천지방법원 2025타경1452. 청라제일풍경채 306동 10층1001호 아파트입니다. 감정가 712,000,000원에서 한 번 유찰돼 현재 최저매각가는 498,400,000원입니다. 등기상 핵심은 2016.07.15 설정된 주식회사신한은행 근저당권이며, 채권최고액은 156,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이 되고 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 이성욱은 2020.12.24 전입해 말소기준일인 2016.07.15보다 늦습니다. 따라서 제공된 조사 기준으로 대항력은 없습니다. 배당요구는 2025.09.22 접수됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 배당 규모는 미상입니다. 다만 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1452 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 115-1 청라제일풍경채 306동 10층1001호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용 중 · 지하1층 지상20층 중 10층 |
| 대상 면적 | 115.133㎡ |
| 소유자 | 김혜숙 · 2016.07.01 매매 · 거래가액 457,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 712,000,000원 / 498,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 125,981,994원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 2016.07.15 신한은행이 기준
말소기준권리는 2016.07.15 주식회사신한은행 근저당권입니다. 이후 설정된 신한은행 추가 근저당, 키움저축은행 근저당, 삼성카드·경기수산업협동조합·케이비캐피탈 가압류, 국세·지방세 관련 압류, 국민건강보험공단 압류, 임의경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 위치합니다. 제공된 권리판정과 배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수액 0원으로 계산됩니다.
② 임차인 — 전입은 늦지만 보증금은 확인 필요
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이성욱 | 2020.12.24 | 미상 | 미상 | 2025.09.22 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 1회 유찰로 최근 거래보다 낮아졌다
청라제일풍경채는 1,071세대, 2012.04.24 준공 단지입니다. 대상 면적과 맞는 115.11㎡~115.99㎡대 최근 거래 12건의 평균은 702,916,666원입니다. 현재 최저매각가 498,400,000원은 이 최근 12개월 평균의 70.9%입니다. 최신 거래로 잡힌 2026.03 거래가는 660,000,000원으로, 현재 최저가는 최신 거래금액보다도 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 115.99㎡ | 4 | 660,000,000원 |
| 2026.03 | 115.99㎡ | 10 | 700,000,000원 |
| 2026.03 | 115.99㎡ | 6 | 675,000,000원 |
| 2026.01 | 115.99㎡ | 9 | 695,000,000원 |
| 2026.01 | 115.13㎡ | 3 | 690,000,000원 |
| 2026.01 | 115.99㎡ | 2 | 690,000,000원 |
| 2026.01 | 115.11㎡ | 10 | 700,000,000원 |
| 2026.01 | 115.13㎡ | 13 | 715,000,000원 |
| 2025.11 | 115.11㎡ | 17 | 740,000,000원 |
| 2025.11 | 115.99㎡ | 20 | 725,000,000원 |
| 2025.11 | 115.13㎡ | 14 | 705,000,000원 |
| 2025.10 | 115.13㎡ | 8 | 740,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 702,916,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 498,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,384,000원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 156,000,000원 | 156,000,000원 |
| 3. 을구 10번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 220,800,000원 | 220,800,000원 |
| 4. 을구 11번 근저당권 · 주식회사키움저축은행 | 195,600,000원 | 114,216,000원 |
| 5. 갑구 10번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 8,030,479원 | 0원 |
| 6. 갑구 15번 가압류 · 경기수산업협동조합 | 200,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 21번 가압류 · 케이비캐피탈주식회사 | 26,286,097원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 806,716,576원 중 예상 배당액은 491,016,000원, 미배당액은 315,700,576원입니다. 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하거나 임차인 최우선변제가 발생하면 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 498,400,000원 | 491,016,000원 | 315,700,576원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 348,880,000원 | 343,195,680원 | 463,520,896원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 244,215,999원 | 239,996,975원 | 566,719,601원 | 0원 |
유찰이 거듭될수록 후순위 채권의 미배당은 늘지만, 제공된 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다. 신청채권자의 청구액은 125,981,994원이며 각 시나리오에서 신청채권자 배당 충족으로 계산돼 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 청라동 소재 인천청람초등학교 북측 인근으로, 주변은 아파트·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 규모. 청라제일풍경채는 1,071세대, 2012.04.24 준공 단지입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·경제자유구역에 포함되며, 토지는 대체로 사다리형·평지이고 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 단지내 도로를 통해 서측 및 남측 포장도로에 접하며 중로1류(폭 20m~25m)에 접합니다.
- 공시지가. 2,448,000원/㎡이며 공부와의 차이는 해당사항 없음, 위반건축물은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 이성욱은 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 배당요구 서류와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건이 당해세에 해당하는지 확인해야 실제 배당순위를 정확히 판단할 수 있습니다.
- 말소기준 재확인. 2016.07.15 주식회사신한은행 근저당권이 기준이며 이후 권리는 매각 소멸로 정리돼 있습니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 498,400,000원은 최근 12개월 실거래 평균 702,916,666원의 70.9%입니다. 최신 거래 660,000,000원과도 함께 비교해야 합니다.
- 실질취득액. 현재 제공된 배당기준에서 매수인 인수액은 0원이므로 실질취득액은 최저매각가 498,400,000원과 같습니다.
맺으며 — 권리보다 확인해야 할 것은 배당 변수
이 물건은 말소기준이 명확하고 임차인의 전입도 그보다 늦어, 제공된 자료만 놓고 보면 매수인 인수액 0원인 구조입니다. 가격도 1회 유찰을 거치며 498,400,000원까지 내려와 최근 12개월 실거래 평균 702,916,666원의 70.9%가 됐습니다. 따라서 감정가 단계보다 가격 경쟁력은 분명히 높아졌습니다.
다만 임차인 이성욱의 보증금·확정일자가 미상이고 국세·지방세 압류 4건도 존재합니다. 이 변수들은 현재 자료상 매수인 인수로 잡히지는 않지만 배당순위와 후순위 미배당액을 바꿀 수 있습니다. 현재 판단은 “가격 메리트 있음·인수 0원, 단 배당 변수 원본 확인 필요”로 정리할 수 있습니다.
