의정부지방법원 2025타경6307. 경기도 고양시 일산서구 대화동 ‘우리가(가,나동)’ 나동 4층 402호와 관련 토지 지분을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 이용상태는 다세대주택이며, 철근콘크리트구조 4층 건물의 4층에 위치합니다. 감정가는 281,957,500원, 3회 유찰된 현재 최저매각가는 96,710,000원으로 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다.
권리의 기준점은 2022.11.30. 설정된 수협은행 근저당권 422,050,000원입니다. 그 뒤에 등기된 고양시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 점유자로 조사된 이현우의 전입일은 2023.09.21.로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 확인되지 않았더라도 현재 자료상 낙찰자가 임대차보증금을 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경6307 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 대화동 870-2 나동 4층 402호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 + 토지 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물 내 4층 402호 |
| 소유자 | 이정하 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 281,957,500원 / 96,710,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 419,922,821원 |
| 말소기준권리 | 2022.11.30. 수협은행 근저당권 · 채권최고액 422,050,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 목록2,3 토지 지분매각 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
2022.06.10. 손희경 명의로 소유권보존등기와 무궁화신탁 명의의 신탁등기가 이루어졌고, 신탁등기는 2022.11.30. 말소됐습니다. 같은 날 이정하가 소유권을 취득하고 수협은행 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후의 고양시 압류와 수협은행의 임의경매개시결정까지 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 배당정보 확인 필요
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이현우 | 402호 | 2023.09.21 | 미상 / 미상 | 2025.11.21 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 이현우는 말소기준권리 설정일인 2022.11.30.보다 늦은 2023.09.21. 전입했으므로 대항력이 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 없어 중복 임차인으로 계산할 사정은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 배당액은 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
③ 가격 비교 — 37.8%라는 숫자의 한계
확인된 최근 12개월 거래는 1건으로, 2025.08. 전용 62.55㎡·2층이 255,960,000원에 거래됐습니다. 현재 최저가 96,710,000원은 이 거래금액의 37.8%입니다. 숫자만 보면 큰 할인처럼 보이지만, 경매 대상의 비교 면적은 39.339㎡이고 거래 표본은 62.55㎡로 면적이 일치하지 않습니다.
| 구분 | 전용면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 경매 대상 비교면적 | 39.339㎡ | 4층 | 최저가 96,710,000원 |
| 2025.08. 실거래 | 62.55㎡ | 2층 | 255,960,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 62.55㎡ | 1건 | 255,960,000원 |
거래 표본이 1건뿐이고 면적도 다르므로, 37.8%라는 비율만으로 이 물건을 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 해당 호수의 정확한 전용면적·토지지분, 나동의 동일 또는 유사 면적 거래와 매물 호가를 별도로 확인해야 가격 가점을 줄 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 96,710,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,140,780원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 422,050,000원 | 94,569,220원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
수협은행 예상 미배당액은 327,480,780원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 임차인의 보증금·우선변제 여부와 당해세·최우선변제는 확인되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 수협은행 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 96,710,000원 | 34.3% | 94,569,220원 | 327,480,780원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 67,697,000원 | 24.01% | 66,078,454원 | 355,971,546원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 47,387,900원 | 16.81% | 46,134,918원 | 375,915,082원 | 0원 |
낙찰가가 내려가면 수협은행의 미배당액은 늘지만, 말소기준 근저당이 매각으로 소멸하는 구조이므로 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 이 사건의 핵심은 채권자 미배당 규모가 아니라 물건 구성과 적정 매입가격입니다.
⑥ 일괄매각·공부 확인 포인트
⑦ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 기본적인 급배수·위생설비와 보일러 개별난방, 승강기 등을 갖췄습니다.
- 입지. 고양한내초등학교 북측 인근으로 아파트·다세대주택·단독주택이 혼재하는 주택지대이며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 위치해 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 토지는 대체로 평탄한 주거용 건부지이며 남측과 북측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·대화구역 지구단위계획구역·과밀억제권역·상대보호구역이며, 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
- 규모. 우리가(가,나동)는 12세대이며 사용승인일은 2022.05.27.입니다. 확인된 최근 거래가 1건뿐이어서 거래량을 통한 환금성 판단에는 한계가 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 보고되지 않았습니다. 다만 4층 다락 면적 표기는 등기사항전부증명서와 집합건물대장 사이에 차이가 있습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 이현우의 보증금과 확정일자, 우선변제 여부를 최신 매각물건명세서에서 확인하세요. 대항력은 없지만 배당표는 달라질 수 있습니다.
- 점유·명도 확인. 402호 점유자의 실제 계약관계와 현재 점유 상태를 현장에서 확인하고 인도명령·명도 일정과 비용을 반영하세요.
- 토지 지분 확인. 일괄매각에 포함되는 목록2·3의 지분비율과 대지권 연결관계를 등기부와 매각목록 원문에서 대조하세요.
- 면적 불일치 확인. 4층 연면적 제외 부분의 1,145.716㎡와 145.716㎡ 표기 차이가 매각대상 면적·가치에 미치는 영향을 확인하세요.
- 동일면적 시세 조사. 255,960,000원 거래는 62.55㎡로 대상 비교면적 39.339㎡와 다릅니다. 동일 동·유사 면적의 실거래와 매물 호가를 별도로 확보하세요.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비의 공용부분과 당해세, 최우선변제 가능성을 관계기관에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·집합건물대장·토지 등기부를 직접 대조한 뒤 응찰가를 정하세요.
맺으며 — “권리 합격, 가격 판정은 보류”
말소기준은 명확하고 임차인의 전입도 그보다 늦어, 현재 자료상 낙찰자가 인수할 권리나 보증금은 없습니다. 권리 구조만 보면 인수 0원의 정리형 물건입니다. 그러나 3회 유찰과 34.3%라는 할인율만으로 투자성을 높게 평가하기는 어렵습니다. 비교 실거래는 대상보다 면적이 크고 1건뿐이며, 토지 지분매각 범위와 4층 다락 면적 표기 차이도 남아 있습니다.
권리는 합격이지만 가격은 아직 판정 보류. 임차보증금·우선변제 여부, 토지 지분, 면적 표기와 동일면적 시세를 모두 확인한 뒤에야 96,710,000원이 실제로 싼 가격인지 판단할 수 있습니다.
