인천지방법원 2025타경1481. 인천 서구 당하동 산에들에 206동 5층 502호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 5층이며 본건은 5층, 내부는 방3·거실·주방·화장실2·세탁실 및 보일러실·발코니 구성입니다. 권리분석의 기준점은 2011.07.08 설정된 농업협동조합중앙회 근저당권입니다. 이후 삼성카드·농협은행·신한카드 가압류, 경매개시결정, 인천광역시 서구 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 김태성은 2018.08.07 전입 및 확정일자를 갖추고 배당요구를 했지만, 말소기준일 2011.07.08보다 전입이 늦어 대항력은 없습니다. 보증금은 확인되지 않아 배당액과 우선변제 범위는 추가 확인이 필요하지만, 현재 배당 시나리오에서 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1481 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 당하동 1039-9 산에들에 206동 5층 502호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 방3·거실·주방·화장실2·세탁실 및 보일러실·발코니 |
| 비교 평형 | 62.295㎡ · 산에들에(205,206동) |
| 소유자 | 박지혜 |
| 감정가 / 최저가 | 143,000,000원 / 100,100,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 31,961,540원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 2011년 근저당이 기준
2024년 이후 설정된 삼성카드 14,899,008원, 농협은행 14,247,579원, 신한카드 35,926,485원의 가압류와 2025.08.20 임의경매개시결정, 2026.05.04 인천광역시 서구 압류는 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김태성 | 주거 | 2018.08.07 | 2018.08.07 | 미상 | 2025.09.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니며, 전입일 2018.08.07이 말소기준일 2011.07.08보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 확인되지 않은 상태라도 대항력에 따른 매수인 인수형 구조는 아닙니다. 다만 보증금 자체가 미상이라 배당·우선변제 관계는 매각물건명세서와 배당요구 서류를 다시 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 65.9%
비교 단지는 산에들에(205,206동), 16세대, 2008.09.03 준공입니다. 비교 면적은 62.3㎡대로 5건의 실거래가 확인됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.12 | 62.3㎡ | 4 | 140,000,000원 |
| 2023.02 | 62.3㎡ | 3 | 164,000,000원 |
| 2022.09 | 62.3㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 2022.06 | 62.3㎡ | 5 | 158,000,000원 |
| 2021.07 | 62.3㎡ | 2 | 141,750,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 152,750,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 152,000,000원 |
현재 최저가 100,100,000원은 최근 12개월 평균 152,000,000원의 65.9%이고, 전체 평균 152,750,000원 대비로도 65.5%입니다. 최신 거래 2023.12의 140,000,000원보다도 현재 최저가가 낮습니다. 따라서 인수 0원을 전제로 하면 현재 최저가 낙찰 시 실질취득도 100,100,000원으로, 제공된 거래가격들과 비교할 때 가격 여유가 있는 구간입니다.
④ 예상배당표 (매각가 100,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,201,400원 |
| 2. 근저당 · 농업협동조합중앙회 | 102,000,000원 | 97,898,600원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 14,899,008원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 14,247,579원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 35,926,485원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 167,073,072원 중 채권자 예상배당은 97,898,600원, 미배당은 69,174,472원입니다. 미배당 채권이 발생해도 현재 산정상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 가격·미배당
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 100,100,000원 | 97,898,600원 | 69,174,472원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 70,070,000원 | 68,408,740원 | 98,664,332원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 49,049,000원 | 47,766,118원 | 119,306,954원 | 0원 |
유찰이 거듭되면 채권자 미배당은 커지지만, 현재 시나리오에서는 각 회차 모두 매수인 인수 0원입니다. 즉 이 사건은 낙찰가가 낮아질수록 대항력 임차보증금이 늘어 실질취득가가 고정되는 유형이 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 발산초등학교 동측 인근으로 다세대주택·아파트·단독주택 등이 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 대중교통 여건은 보통입니다. 인근 고산후로 등 간선도로변에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 5층 502호이며 외부 치장벽돌, 내부 벽지·타일, PVC새시입니다. 급배수·위생·소방·도시가스·개별난방 설비가 있습니다.
- 도로. 북측으로 소로의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,161,000원/㎡, 토지면적은 561.2㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·가축사육제한구역·상대보호구역이 포함되고 중로3류 및 보행자전용도로와 접합니다.
- 확인사항. 공부와의 차이는 없고 위반 표시도 없습니다. 현장 건물에는 ‘청봉산에들에’라고 표기되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 김태성의 대항력은 없지만 보증금과 우선변제 범위가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 서류를 대조하세요.
- 근저당 변경등기 확인. 2011.07.08 채권최고액 102,000,000원 설정 후 2014.02.20 채권최고액 48,000,000원 변경등기가 있으므로 현재 채권관계를 확인하세요.
- 현재 시세 재확인. 거래 추세가 -0.8%이고 최신 실거래가 2023.12이므로, 2026.09.22 입찰 전 인근 매물과 실제 거래 가능 가격을 다시 비교하세요.
- 환금성. 16세대 다세대이며 단지 경매 통계상 평균 1.6회 유찰, 낙찰률 0.0%로 나타납니다. 재매각 가능성을 보수적으로 보세요.
- 현장 동일성 확인. 주소상 산에들에와 현장 표기 ‘청봉산에들에’를 확인해 동·호수와 출입 위치를 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일 2026.08.18 이후의 추가 권리변동과 세금·관리비 등을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 승부는 현재가격 확인
이 물건의 핵심은 명확합니다. 말소기준은 2011.07.08 근저당이고, 실제 임차인 김태성의 전입은 2018.08.07이라 대항력이 없습니다. 현재 예상 인수액도 0원입니다. 따라서 권리 측면에서 낙찰가가 낮아질수록 임차보증금 인수가 늘어나는 구조는 아닙니다.
가격은 감정가 143,000,000원에서 한 차례 유찰돼 100,100,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균 152,000,000원의 65.9%입니다. 최신 실거래 140,000,000원보다도 낮아 숫자만 보면 가격 여유가 있습니다. 다만 거래 추세 -0.8%, 16세대 규모, 평균 1.6회 유찰이라는 환금성 지표를 함께 고려해야 합니다. 권리는 통과, 가격은 매력적이지만 현재 시장 확인이 마지막 관문인 사건입니다.
