의정부지방법원 2025타경6772. 경기도 고양시 일산동구 풍동 605-39 풍경채 1동 4층 401호로, 감정가 271,000,000원에서 현재 최저매각가 92,953,000원까지 세 번 유찰된 상태입니다. 현재 회차는 감정가의 약 34% 수준입니다. 등기상 2018.09.12 설정된 수협은행 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 서울신용보증재단과 경기신용보증재단의 가압류, 2025.11.24 수협은행의 임의경매개시결정이 이어집니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸합니다.
권리상 핵심 변수는 임차인입니다. 현황조사상 임차인으로 강주성이 확인되고 전입일은 2022.11.15입니다. 말소기준권리인 2018.09.12보다 늦으므로 대항력은 없음으로 판정됩니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아, 매각물건명세서에서 보증금 관련 내용을 보완 확인할 필요가 있습니다. 분배표상 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경6772 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 풍동 605-39 풍경채 1동 4층401호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산동구 고풍로 182-22 |
| 물건종류 | 다세대 |
| 소유자 | 황유진 |
| 감정가 / 최저가 | 271,000,000원 / 92,953,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 수협은행 / 149,270,032원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 이용상태 | 공동주택(다세대주택)으로 이용 중임 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 풍경채 제1동 제4층 제401호 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
② 임차인 확인 — 대항력 없음, 보증금은 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강주성 | 2022.11.15 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 보증금 미상 — 매각물건명세서 보완 필요 |
강주성의 전입신고는 2018.09.12 말소기준권리 이후인 2022.11.15이므로, 현재 확인된 정보상 대항력 없음입니다. 다만 보증금·확정일자는 확인되지 않으므로 배당 여부는 별도 원본 확인이 필요합니다. 보증기관 대위·승계 중복신고에 해당하는 정보도 확인되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 92,953,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,073,154원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 수협은행 | 210,000,000원 | 90,879,846원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 서울신용보증재단 | 7,600,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 경기신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 최저매각가 92,953,000원에서 집행비용 약 2,073,154원이 먼저 배분되고, 수협은행 근저당권에 90,879,846원이 배당됩니다. 서울신용보증재단과 경기신용보증재단의 가압류는 현재 회차에서 미배당으로 남고, 소유자 잔여액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당 과정에서 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 인수액은 0원
| 구분 | 감정가 대비 | 예상 매각가 | 채권 총 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰) | 34% | 92,953,000원 | 90,879,846원 | 146,720,154원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 65,067,099원 | 63,495,891원 | 174,104,109원 |
| 5회 유찰 시 | 17% | 45,546,969원 | 44,327,124원 | 193,272,876원 |
시나리오상 4회 유찰이면 65,067,099원, 5회 유찰이면 45,546,969원까지 내려갑니다. 그만큼 채권자의 미배당액은 커지지만, 각 시나리오의 매수인 인수액은 0원으로 표시되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 다솜초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 각종 근린생활시설이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 근거리에 경의중앙선·서해선 풍산역이 소재하여 교통시설 환경은 보통입니다.
- 토지. 계획관리지역이며, 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕이며 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖추었습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 단지 규모는 풍경채1동2동 총 18세대로 확인되고, 최근 매매 데이터는 확인되지 않았으므로 유동성은 별도 점검이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격. 현재 최저매각가 92,953,000원은 감정가 271,000,000원의 34%입니다. 3회 유찰이 반영된 현재 가격 자체를 우선 검토하세요.
- 임차인. 강주성의 전입일은 2022.11.15로 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금은 미상이므로 매각물건명세서를 확인하세요.
- 인수. 현재 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 후순위 가압류 2건 역시 매각으로 소멸합니다.
- 회차. 4회 유찰 시 65,067,099원, 5회 유찰 시 45,546,969원 시나리오가 제시되어 있으므로 회차별 최대 입찰가를 사전에 정해두는 것이 좋습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서를 직접 대조해 임차인 보증금과 배당관계를 최종 확인하세요.
맺으며 — “3회 유찰, 현재 핵심은 가격과 임차인 확인”
이 물건은 감정가 271,000,000원에서 3회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가 92,953,000원까지 내려왔습니다. 권리 측면에서는 2018.09.12 수협은행 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 가압류 2건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하여 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 임차인 강주성의 전입일이 2022.11.15로 확인되는 만큼 임대차 자체는 반드시 원본 서류로 확인해야 합니다. 현재 확인된 전입일 기준으로는 대항력이 없고, 보증금은 미상입니다. 따라서 이 물건의 승부처는 현재 92,953,000원이 실제 가치 대비 충분히 낮은지, 그리고 임차인 관련 미상 정보를 어떻게 확인하느냐입니다. 감정가 대비 할인폭은 크지만, 다세대이고 최근 매매 데이터가 확인되지 않는 만큼 입찰가는 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
