의정부지방법원 2025타경7133. 파주시 금촌동 지유빌 6층 602호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 김영범이고, 2023.07.31 거래가액 335,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 농협은행주식회사 명의 채권최고액 280,500,000원 근저당이 설정됐고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다.
현재 회차는 이미 3회 유찰된 상태로 최저매각가가 108,388,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가 대비 낙폭이 크지만, 이 물건에는 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율을 곧바로 시장가 대비 할인율로 바꿔 읽으면 안 됩니다. 가격 메리트는 별도의 현장 시세 확인 없이는 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경7133 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 금촌동 949-23 지유빌 6층602호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 6층 602호 · 사용승인일 2022.10.04. |
| 소유자 | 김영범 · 2023.07.31. 거래가액 335,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 316,000,000원 / 108,388,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권 / 청구액 | 농협은행 주식회사 / 258,979,435원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 2023년 농협은행 근저당이 기준
과거 2019년부터 2023년까지 가처분·가등기·근저당·신탁 등이 여러 차례 있었지만, 해당 권리들은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2023.07.31. 을구 11번 농협은행주식회사 근저당권입니다. 그 이후 2025.11.26. 파주시 압류와 2025.12.08. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 구태훈 | 602호 · 주거 | 2024.09.02 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
구태훈의 전입신고일은 2024.09.02로, 말소기준권리인 농협은행 근저당 설정일 2023.07.31보다 늦습니다. 따라서 조사 자료상 대항력은 없습니다. 실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 신고도 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 매각물건명세서와 관련 원본 서류를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
③ 가격 — 감정가 34%지만 시세 할인율은 아니다
감정가는 316,000,000원, 현재 최저매각가는 108,388,000원입니다. 현재 회차 자료에는 “3회 유찰, 감정가 34%”로 표시돼 있습니다. 다음 회차 시나리오는 75,871,600원, 그 다음은 53,110,120원입니다.
| 회차 | 매각가 | 농협은행 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 108,388,000원 | 106,070,568원 | 174,429,432원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 75,871,600원 | 74,105,911원 | 206,394,089원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 53,110,120원 | 51,754,138원 | 228,745,862원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 108,388,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,317,432원 |
| 2. 을구 11번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 280,500,000원 | 106,070,568원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 108,388,000원 기준으로 농협은행 근저당 채권최고액 280,500,000원 중 106,070,568원이 배당되고 174,429,432원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 파주시 금촌동 소재 금촌로터리 남동측에 위치하고, 주위는 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물 내 6층 602호이며 사용승인일은 2022.10.04.입니다. 급·배수, 위생, 소화전, 난방, 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 6m 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로3류에 접하고, 토지구획정리사업지구에 해당합니다.
- 이용상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 직접 확인. 감정가 316,000,000원 대비 최저가 108,388,000원이라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 금촌동 지유빌 및 인근 유사 다세대의 실제 매물·거래 수준을 대조해야 합니다.
- 임차인 보증금 확인. 구태훈의 전입일은 2024.09.02로 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다.
- 말소기준 확인. 을구 11번 농협은행주식회사 근저당권의 설정일 2023.07.31이 기준이며, 이후 파주시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 배당 변동 가능성. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 명도 확인. 현재 602호에 주거 임차인이 조사됐으므로 낙찰 후 점유 이전과 명도 일정을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 실제 시세를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “34%까지 내려왔다”와 “싸다”는 같은 말이 아니다
이 물건의 권리 구조 자체는 현재 기준으로 비교적 읽기 쉽습니다. 2023.07.31 농협은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 소멸하며, 임차인 구태훈도 전입일이 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 가격 판단은 별개입니다. 3회 유찰로 최저가가 108,388,000원까지 내려왔어도 이를 비교할 최근 실거래 자료가 없으므로 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 게다가 실제 임차인 1명의 보증금과 확정일자도 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수위험은 낮지만, 가격과 임차관계 확인을 끝내기 전에는 보수적으로 접근할 물건입니다.
