의정부지방법원 2025타경7249. 파주시 조리읍 봉일천리 파주봉일천효성해링턴플레이스 106동 401호 아파트입니다. 외형만 보면 감정가 206,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 100,940,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 이 금액으로 취득하는 것은 아파트 전체가 아니라 강형규의 공유지분 5분의 3입니다. 강준하가 보유한 나머지 5분의 2는 낙찰 후에도 그대로 존속합니다.
권리의 말소 여부만 보면 구조는 비교적 분명합니다. 2018.05.25. 설정된 하나은행 근저당권 166,100,000원이 말소기준권리이고, 그 뒤의 압류·가압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 해당 근저당권은 2026.01.16. 한국주택금융공사로 이전 등기됐지만 기존 순위는 유지됩니다. 따라서 제공된 배당 시나리오상 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경7249 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 조리읍 봉일천리 301 파주봉일천효성해링턴플레이스 제106동 제4층 제401호 |
| 물건종류 / 위치 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트구조 · 지상 21층 중 4층 |
| 매각대상 | 강형규 소유지분 5분의 3 · 지분매각 |
| 잔존 공유지분 | 강준하 소유지분 5분의 2 |
| 소유권 취득 | 강형규·강준하가 2021.02.21. 상속, 2021.05.13. 소유권이전등기 |
| 감정가 / 최저가 | 206,000,000원 / 100,940,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사씨엘씨앤피 / 162,633,321원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
| 공유자 우선매수 | 강준하 우선매수신고 있음 · 행사는 1회에 한함 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 공유관계는 남는다
말소기준은 2018.05.25. 접수된 하나은행 근저당권 166,100,000원입니다. 이후 강형규 지분에 설정된 국세 압류, 근로복지공단 가압류, 주식회사씨엘씨앤피 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 강준하의 2/5 소유권은 매각대상이 아니므로 소멸하지 않습니다. 낙찰자는 강준하와 아파트를 공동소유하는 위치에 들어갑니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%가 곧 ‘싼 아파트’는 아니다
현재 최저매각가는 100,940,000원으로 감정가 206,000,000원의 49%입니다. 두 차례 유찰된 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 이 사건은 아파트 전체를 단독 취득하는 경매가 아니라 3/5 지분 취득입니다. 낙찰 후에도 공유자의 2/5 지분이 남고, 사용·수익·처분과 관련해 공유자와의 협의 또는 별도 분쟁 절차가 필요할 수 있습니다.
따라서 일반적인 아파트 실거래가격과 최저가를 단순 비교해 “시세보다 싸다”고 결론 내릴 수 없습니다. 가격 평가는 3/5 지분의 실제 활용 가능성, 공유자와의 협의 가능성, 점유 상태, 향후 지분 정리 비용을 함께 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 100,940,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,213,160원 |
| 1. 근저당권 · 주식회사하나은행 | 166,100,000원 | 98,726,840원 |
| 2. 가압류 · 근로복지공단 | 7,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사씨엘씨앤피 | 195,979,640원 | 0원 |
| 4. 신청채권자 · 주식회사씨엘씨앤피 | 162,633,321원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 531,712,961원 중 예상배당은 98,726,840원이고, 미배당액은 432,986,121원입니다. 신청채권자 주식회사씨엘씨앤피의 예상배당은 0원입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 배당표의 근저당권 명칭은 하나은행으로 표시돼 있으나 등기부상 근저당권자는 2026.01.16. 한국주택금융공사로 이전 등기됐습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상 21층 건물 내 4층 401호입니다.
- 주위환경. 봉일천고등학교 남서측 인근으로 아파트단지, 다세대주택과 각종 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖춘 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 접합니다.
- 규제. 제1종·제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다.
- 토지거래허가. 2025.08.26.부터 2026.08.25.까지 외국인 등의 아파트 등 취득과 관련한 토지거래계약 허가구역입니다.
- 환금성. 아파트 자체의 일반 거래성과 별개로, 공유지분만 단독 처분하는 경우 매수층이 제한되는 구조입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각범위 확인. 아파트 전체가 아니라 강형규의 3/5 지분만 매각됩니다. 강준하의 2/5 지분은 낙찰 후에도 존속합니다.
- 우선매수신고 확인. 공유자 강준하의 우선매수신고가 있으므로 외부 최고가매수신고인이 최종 취득하지 못할 가능성을 반영해야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현황조사서·전입세대확인·확정일자·현장 점유를 대조해야 합니다.
- 공유물 사용 협의. 실제 사용·임대·매각을 위해 공유자와 협의가 가능한지, 협의가 되지 않을 때의 지분 정리 절차를 검토해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 강형규 지분에 국세 압류가 존재하므로 체납세의 법정기일과 실제 배당순위를 별도로 확인해야 합니다.
- 선순위 채권 이전 확인. 하나은행 근저당권은 한국주택금융공사로 이전 등기됐으므로 최신 채권자와 채권잔액을 원본으로 확인해야 합니다.
- 관리비·인도비용 확인. 체납 관리비와 점유자 인도비용은 배당표에 포함되지 않으므로 관리사무소와 현장에서 별도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 매각기록을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 “무엇을 사는가”
이 사건의 등기상 인수액은 0원이고 후순위 권리도 매각으로 소멸합니다. 그러나 이를 권리가 깨끗한 일반 아파트 경매로 보면 안 됩니다. 낙찰 대상은 강형규의 3/5 지분뿐이며, 강준하의 2/5 지분은 그대로 남습니다. 강준하가 우선매수신고도 했기 때문에 외부 입찰자는 최고가를 제시하고도 최종 소유권을 취득하지 못할 수 있습니다.
현재 최저가 100,940,000원은 감정가 206,000,000원의 49%지만, 일반적인 아파트 전체 소유권과 동일한 기준으로 “반값”이라 평가할 수 없습니다. 임대관계도 미상이고 지분 취득 후 공유관계 정리라는 추가 과제가 남습니다. 결론은 말소는 안전, 상품성은 고위험입니다. 이 물건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라 공유자 우선매수와 3/5 지분을 실제로 활용·정리할 수 있는지에 있습니다.
