의정부지방법원 2025타경7584. 파주시 법원읍 법원리 아지오팰리스 제2동 4층 402호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다. 등기부상 현재 소유자는 김경옥이며, 말소기준은 2023.04.27. 설정된 농협은행주식회사의 채권최고액 317,900,000원 근저당권입니다. 그 뒤 신한카드·삼성카드 가압류와 농협은행의 임의경매개시결정이 이어졌고, 모두 말소기준 이후 권리로서 매각으로 소멸합니다.
권리관계만 보면 매수인이 떠안을 등기상 권리는 확인되지 않습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 그러나 가격 판단은 별개입니다. 현재 최저매각가는 감정가의 34.3%까지 내려왔지만, 동일·인근 물건의 최근 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 단정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경7584 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 법원읍 법원리 669-11 아지오팰리스 2동 4층402호 |
| 도로명 | 경기도 파주시 법원읍 샘재로 101 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상5층 건물 내 제4층 제402호 |
| 소유자 | 김경옥 |
| 감정가 / 최저가 | 340,000,000원 / 116,620,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 311,712,385원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.04.27. 을구 1번 농협은행 근저당권입니다. 이후 2025.11.20. 신한카드 가압류, 2025.12.23. 농협은행 임의경매개시결정, 2026.01.08. 삼성카드 가압류, 2026.03.17. 신한카드 가압류가 순서대로 설정됐으며 모두 매각으로 소멸합니다. 앞서 설정됐던 수협은행 신탁등기는 2023.04.27. 이미 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 감정가 34.3%지만 시세 비교는 유보
감정가는 340,000,000원, 현재 최저매각가는 116,620,000원입니다. 3회 유찰된 현재 회차의 비율은 감정가의 34.3%입니다. 한 번 더 유찰될 경우 제시된 시나리오상 81,634,000원, 5회 유찰 시 57,143,800원으로 내려갑니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 116,620,000원 | 34.3% | 246,238,103원 |
| 4회 유찰 시 | 81,634,000원 | 24.01% | 280,660,835원 |
| 5회 유찰 시 | 57,143,800원 | 16.81% | 304,710,211원 |
③ 예상배당표 (매각가 116,620,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,432,680원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 317,900,000원 | 114,187,320원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 9,971,193원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 19,564,603원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 12,989,627원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 116,620,000원 기준 집행비용 2,432,680원을 제외한 114,187,320원이 농협은행 근저당에 배당되고, 이후 가압류에는 배당 여력이 없습니다. 전체 채권액 360,425,423원 중 미배당은 246,238,103원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 파주시 법원읍 법원리 소재 천현초등학교 북서측 인근입니다. 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 소규모창고 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고 근거리에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 공부 및 현황 모두 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다. 기본적인 위생·급배수·소화·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 인접지 대비 등고·평탄한 부정형 토지로 공동주택 부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 관련 제한, 제한보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다.
- 공부와 현황. 감정평가상 공부와의 차이는 확인되지 않았고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 현재 자료만으로는 최근 시세를 산정할 수 없습니다. 감정가 대비 34.3%라는 비율과 실제 시장가격은 별개이므로 동일 건물·인근 다세대의 최근 거래를 직접 대조해야 합니다.
- 3회 유찰 원인 점검. 현재까지 3회 유찰됐습니다. 단순 가격 문제인지, 입지·수요·물건 상태 등 다른 요인이 있는지 현장조사로 확인할 필요가 있습니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 입찰 전 현황조사 및 실제 점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 토지이용 제한. 군사시설 관련 제한과 토지거래계약 허가구역 등 해당 규제를 원문 기준으로 재확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 농협은행과 후순위 가압류의 미배당이 크더라도 그것이 곧 매수인 인수금액은 아닙니다. 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격 판단은 아직 열려 있다
이 사건의 장점은 분명합니다. 2023.04.27. 농협은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격 측면에서는 이미 3회 유찰돼 340,000,000원이던 감정가가 116,620,000원까지 내려왔습니다.
다만 이 할인폭을 그대로 투자 매력으로 환산해서는 안 됩니다. 최근 실거래 자료가 없으므로 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 확인되지 않았고, 다세대주택이 3회 유찰된 사실은 환금성과 수요 점검이 필요하다는 의미도 함께 가집니다. 권리는 비교적 깔끔하지만, 가격은 실거래와 현장 수요를 확인한 뒤 판단해야 하는 물건입니다.
