6,327,000원
의정부지방법원 2025타경60158. 파주시 문산읍 문산리의 다세대주택 ‘스타파크힐2차’ 4층 402호입니다. 감정가는 224,000,000원이지만 10회 유찰돼 최저매각가는 6,327,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 감정가 대비 극단적으로 낮아 보이지만, 이 사건의 핵심은 낙찰대금이 아니라 대항력 있는 임차보증금입니다.
임차인 조현민은 2021.04.01 전입·점유를 시작했고 2021.03.10 확정일자를 갖췄습니다. 말소기준권리인 2022.09.05 국가 압류보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 보증금은 209,000,000원이고 배당요구도 이뤄졌지만, 현재 최저가를 기준으로 집행비용을 제하고 받을 수 있는 예상배당은 5,813,114원에 불과합니다. 나머지 203,186,886원은 매수인이 인수하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경60158 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 문산읍 독산로 7-1, 4층402호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 8층 중 4층 402호 |
| 소유자 | 김병호 |
| 감정가 / 최저가 | 224,000,000원 / 6,327,000원 (10회 유찰) |
| 청구액 | 210,030,684원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 말소기준권리 | 2022.09.05 국가 압류 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 보증금 인수는 남는다
등기부상 2020.09.11 수협은행 근저당권 492,000,000원은 2020.12.21 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2022.09.05 국가 압류이며, 그 뒤의 주택도시보증공사 가압류·파주시 압류·강제경매개시결정과 임차권등기 자체는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
| 임차관계 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조현민 | 2021.04.01 | 2021.03.10 | 209,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 해당 없음 |
| 내용없 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 시보증 | 2021.04.01 | 2021.03.10 | 0원 | 조현민 승계 | 조현민 승계 | 보증기관 대위·승계 |
보증기관 승계 기재는 조현민의 보증금 반환채권을 대위·승계한 중복 신고로, 별도 보증금을 더해 계산하면 안 됩니다. 확인되는 실제 임차인은 조현민 1명이며, 별도로 성명·전입·보증금이 확인되지 않는 임차 관련 기재 1건이 있어 그 부분의 대항력은 가능·미상으로 남겨야 합니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 비교
비교 거래표본은 2건입니다. 2021.11 거래는 전용 26.02㎡·6층 119,000,000원, 2021.10 거래는 전용 53.65㎡·4층 169,000,000원입니다. 평균은 144,000,000원, 최신 거래는 119,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.11 | 26.02㎡ | 6 | 119,000,000원 |
| 2021.10 | 53.65㎡ | 4 | 169,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 144,000,000원 |
다만 비교 대상 면적은 본건과 일치하지 않아 직접적인 동일 면적 비교에는 한계가 있습니다. 그 한계를 감안하더라도, 현재 회차에서 매수인이 실제로 부담할 금액은 최저가 6,327,000원이 아니라 대항력 보증금 수준인 약 209,000,000원입니다. 이는 비교 거래 평균 144,000,000원과 최신 거래 119,000,000원보다 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 6,327,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 513,886원 |
| 1. 임차인 조현민 보증금 | 209,000,000원 | 5,813,114원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,068,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 관련 주택도시보증공사 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서 조현민에게 돌아가는 금액은 5,813,114원이고, 부족분 203,186,886원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당액이 달라지면 임차인의 미배당액도 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 문산동중학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·근린생활시설·단독주택 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 및 주정차가 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 시내 접근성과 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 8층 중 4층 402호이며, 위생·급배수·난방·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로·용도지역. 남측으로 약 6미터 도로와 접하고, 제3종일반주거지역에 속합니다.
- 환금성. 거래정보상 8세대, 2019.12.02 준공이며 경매물건 평균 유찰 횟수는 9.1회입니다. 본건도 이미 10회 유찰됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보고 입찰가를 정하지 말 것. 현재 핵심 비용은 6,327,000원이 아니라 인수되는 보증금 203,186,886원입니다.
- 조현민의 미배당액 재계산. 실제 배당표에서 임차인 배당액이 달라지면 매수인 인수액도 달라질 수 있으므로 배당순위와 조세채권을 함께 확인해야 합니다.
- 보증기관 승계 중복 계산 금지. 주택도시보증공사의 대위·승계는 조현민 보증금과 별도 임차보증금이 아닙니다.
- 미상 임차관계 확인. 성명·전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않는 기재 1건은 대항력 가능·미상 상태로 현황조사와 매각물건명세서를 재확인해야 합니다.
- 점유·명도 상태 확인. 감정평가상 임대관계가 미상인 만큼 현재 실제 점유자와 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 거래사례 직접 비교 주의. 확인된 거래 2건의 전용면적이 본건과 일치하지 않으므로 개별 호수 가치 판단에는 별도 검토가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당관계 서류를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “632만원짜리 집”이 아니다
이 사건의 최저매각가는 6,327,000원이지만, 경제적으로는 그 가격에 집을 취득하는 경매가 아닙니다. 조현민의 보증금 209,000,000원 중 대부분이 배당되지 않아 매수인이 203,186,886원을 인수하기 때문입니다. 유찰이 한 번 더 진행돼 매각가가 4,428,900원이나 3,100,230원으로 낮아져도 인수액이 늘어 실질 부담은 계속 약 209,000,000원 수준에 머뭅니다.
반면 확인된 거래 평균은 144,000,000원, 최신 거래는 119,000,000원이고, 거래 면적도 본건과 일치하지 않습니다. 여기에 10회 유찰, 경매물건 평균 9.1회 유찰, 미상 임차관계까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 싸서 매력적인 물건”이 아니라 “대항력 보증금 인수를 먼저 계산해야 하는 권리위험형 물건”으로 보는 것이 맞습니다.
