최저가 7,203만원, 확약 반영 실질취득도 7,203만원 — 다만 미상 점유와 환금성은 남는다

의정부지방법원 2025타경64690. 파주시 야당동 운정팰리스 102동 3층 301호, 전용 56.74㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 210,000,000원이지만 3회 유찰돼 최저매각가는 72,030,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 약 34%이지만, 이 사건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라 선순위 임차보증금의 처리 방식입니다.

지다연은 2021.07.14. 전입·점유를 시작했고 2021.06.29. 확정일자를 받았습니다. 이는 2023.08.16. 국세 압류보다 앞서므로 원래는 대항력과 우선변제권이 인정되는 임차관계입니다. 현재 회차 배당계산에서는 보증금 173,000,000원 중 70,333,460원만 배당되고 102,666,540원이 미배당되는 것으로 계산됩니다.

확약이 없다면 매수인의 경제적 부담은 최저가 72,030,000원에 미배당 보증금을 더한 174,696,540원으로, 사실상 보증금 173,000,000원 수준에 고정되는 구조입니다. 그러나 신청채권자인 주택도시보증공사는 2026.02.04. 지다연에게서 양수한 임차보증금에 관해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 배당받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 이에 따라 지다연 관련 미배당액의 실질 인수는 0원*으로 봅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 확약서가 결론을 바꾼다

등기상 말소기준은 2023.08.16. 구리세무서장 명의 국세 압류입니다. 2018.04.27. 설정된 남인천농업협동조합 근저당권 120,000,000원은 말소기준보다 앞서지만, 2020.08.04. 이미 해지로 말소됐으므로 현재 매수인이 인수할 권리가 아닙니다. 이후의 주택도시보증공사 강제경매개시결정과 파주시 압류는 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계

지다연 관련 확약은 지다연에게서 양수된 주택도시보증공사 채권에만 적용됩니다. 확약 밖의 이지언에게 자동으로 확대 적용되는 것은 아닙니다. 다만 이지언은 말소기준일인 2023.08.16.보다 늦은 2024.07.29. 전입했으므로 제공된 조사 기준으로는 대항력이 없습니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않아 인수금보다는 실제 점유관계와 명도절차를 중심으로 재확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 47.1%지만, 2021년 표본이다

운정팰리스101동102동 전용 56.74㎡의 제공된 실거래는 총 7건이며 모두 2021년 거래입니다. 평균은 153,000,000원, 최저는 147,000,000원, 최고는 180,000,000원이고 최신 거래는 2021.11. 180,000,000원입니다.

확약을 반영한 실질취득액 72,030,000원은 실거래 평균 153,000,000원의 47.1%입니다. 수치상 차이는 크지만, 거래 표본이 2021년에 집중돼 있어 2026년 입찰가의 직접 기준으로 사용하기에는 시차가 큽니다. 15세대 소규모 다세대라는 점까지 고려하면, 전체 평균 대비 할인율만으로 가격 가점을 크게 주기는 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 72,030,000원 가정)

배당계산상 지다연 보증금의 미배당액은 102,666,540원입니다. 다만 2026.02.04. 확약서에 따라 해당 미배당액의 실질 승계는 0원*으로 분석합니다. 남인천농업협동조합 근저당은 2020.08.04. 말소됐으며, 주택도시보증공사 청구는 지다연 임차보증금 양수채권이므로 임차보증금과 별개의 경제적 채권으로 중복 계산하지 않습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정 기준시점 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 4층 건물의 3층 301호입니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
• 입지. 운정4동 행정복지센터 동측 인근으로, 다세대주택과 각종 근린생활시설이 혼재하는 일반주거지대입니다.
• 교통. 차량 진입과 주정차가 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 보통인 편입니다. 건물 남측 약 6미터 포장도로가 출입로와 연결됩니다.
• 시설. 난방·위생·급배수·승강기 설비가 있으나, 감정 기준시점에 102동 승강기는 운행이 중단된 상태였습니다.
• 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역에 포함되고 소로2류에 저촉됩니다. 공시지가는 948,500원/㎡이며 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
• 환금성. 15세대 소규모 다세대이고 제공된 동일 면적 거래는 2021년 7건입니다. 거래 표본과 최근 경매 낙찰자료가 제한돼 재매각 가격을 보수적으로 산정할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.02.04. 인수조건변경확약서의 제출 주체, 채권 범위, 대항력 포기 문구와 임차권등기 말소 동의 조건을 매각물건명세서 원본과 대조하세요.
• 지다연 채권 중복 금지. 주택도시보증공사는 지다연의 임차보증금 채권을 양수한 신청채권자이므로 173,000,000원과 193,000,000원을 별도 보증금처럼 합산하면 안 됩니다.
• 이지언 점유 확인. 2024.07.29. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 보증금·계약서·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유 상태를 현장에서 확인하세요.
• 명도 비용 반영. 대항력 인수와 별개로 현재 점유자가 있다면 인도명령, 이사협의, 보관·집행 비용이 발생할 수 있습니다.
• 승강기 운행 여부. 감정 당시 운행 중단 사유, 수리 완료 여부, 수리비·분담금과 관리비 체납액을 관리주체에 확인하세요.
• 시세 재조사. 제공된 동일 면적 거래는 2021년 자료입니다. 2026년 인근 다세대 매물, 실제 거래 가능가격, 전세·월세 수요를 별도로 조사해 입찰가 상한을 정하세요.
• 토지거래허가 확인. 토지거래계약 허가구역 포함 여부와 경매취득 적용 절차를 관할 기관에 확인하세요.
• 세금·공용관리비 확인. 당해세, 최우선변제, 공용부분 관리비 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 추가 확인하세요.

맺으며 — “확약이 가격표를 바꾼다”

이 사건은 확약서의 존재 여부에 따라 경제적 결론이 완전히 달라집니다. 확약이 없다면 대항력 있는 지다연 보증금의 미배당액 102,666,540원을 더해 부담액이 174,696,540원에 이르고, 최저가가 더 내려가도 총부담은 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않습니다. 반면 2026.02.04. 확약이 유효하게 적용되면 지다연 관련 실질 인수는 0원*이 되어 실질취득은 최저가 72,030,000원으로 내려갑니다.

다만 이를 곧바로 저가 매수 기회로 단정해서는 안 됩니다. 시세 비교표는 2021년 거래이고, 물건은 15세대 다세대이며 3회 유찰됐습니다. 승강기 운행 중단과 이지언의 미상 임대차 사실도 확인해야 합니다. 결론은 확약 조건은 반드시 원본 검증, 가격은 최신 현장 시세로 재산정, 점유관계는 별도 확인입니다. 세 조건이 모두 충족될 때에만 7,203만원이라는 숫자가 실질적인 의미를 갖습니다.