의정부지방법원 2025타경60202. 연립/다세대와 토지가 함께 묶인 일괄매각 사건입니다. 등기부 건물은 경기도 고양시 덕양구 벽제동 222-3, 도로명주소 호국로 1676-41로 표시되어 있고 감정평가상 현재 주택으로 이용 중입니다. 감정가 4,471,309,096원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 1,533,660,000원까지 낮아졌습니다.
가격 하락 폭만 보면 커 보이지만 권리분석의 핵심은 따로 있습니다. 말소기준은 2018.11.13. 원당신용협동조합 근저당권 2,154,000,000원인데, 임차인 이희조의 전입일은 2012.11.16.로 이보다 빠릅니다. 따라서 이희조는 데이터상 대항력 있음으로 분류되어 있고, 보증금이 확인되지 않아 낙찰자가 인수할 수 있는 미배당 보증금의 규모도 현재 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경60202 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 벽제동 251-1 |
| 등기 건물 | 경기도 고양시 덕양구 벽제동 222-3 · 경기도 고양시 덕양구 호국로 1676-41 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 주택으로 이용중 |
| 소유자 | 황종례 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 4,471,309,096원 / 1,533,660,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 원당신용협동조합 / 1,992,557,658원 |
| 매각기일 | 2026.10.07 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
현재 존속권리 가운데 말소기준은 2018.11.13. 설정된 원당신용협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 2020.06.30. 근저당권 174,000,000원, 2022.09.01. 이정선 근저당권 450,000,000원, 2024.05.03.·2024.08.05. 각 45,000,000원 근저당권, 국세 압류, 민병일 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 4명, 이희조만 대항력 있음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이희조 | 2012.11.16 | 미상 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 승계 아님 |
| 황유진 | 2023.09.15 | 미상 | 미상 | 대항력 無 | 미상 | 승계 아님 |
| 이경미 | 2024.03.29 | 50,000,000원 | 800,000원 | 대항력 無 | 미상 | 승계 아님 |
| 허재혁 | 2024.11.11 | 미상 | 미상 | 대항력 無 | 미상 | 승계 아님 |
황유진·이경미·허재혁은 모두 말소기준일 이후 전입이므로 대항력이 없는 것으로 정리됩니다. 황유진은 2025.03.19. 배당요구를 했습니다. 반면 이희조는 말소기준보다 앞서 전입해 대항력이 있고 보증금이 미상이므로, 이 사건에서 매수인 인수 여부를 좌우하는 핵심 임차인입니다.
③ 가격 — 66% 넘게 내려왔어도 ‘실질취득가’는 미정
감정가 4,471,309,096원에서 현재 최저가는 1,533,660,000원으로 내려와 감정가 대비 34.3% 수준입니다. 다음 회차 시나리오는 1,073,561,999원, 그 다음은 751,493,399원입니다.
그러나 이 물건은 대항력 임차인의 보증금이 확인되지 않았습니다. 대항력 임차인의 미배당 보증금이 존재하면 실질취득가 = 낙찰가 + 인수금이 되므로, 현재 최저가만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 실질취득가를 확정하기 전에 단순히 “감정가의 34%이니 싸다”라고 해석하는 것은 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,533,660,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 17,736,600원 |
| 1. 을구 18번 근저당권 · 원당신용협동조합 | 2,154,000,000원 | 1,515,923,400원 |
| 2. 을구 21번 근저당권 · 원당신용협동조합 | 174,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 25번 근저당권 · 이정선 | 450,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 26번 근저당권 · 이정선 | 45,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 27번 근저당권 · 이정선 | 45,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 5번 가압류 · 민병일 | 3,630,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,871,630,000원 가운데 예상 배당은 1,515,923,400원이며, 미배당은 1,355,706,600원입니다. 이 배당표의 매수인 인수액 0원은 등기상 배당 시뮬레이션 값이며, 별도로 대항력 임차인 이희조의 보증금이 미상인 점 때문에 실제 임차보증금 인수 위험까지 0원이라고 단정할 수는 없습니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 고양동행정복지센터 남동측 인근으로 단독주택·근린생활시설·농경지·임야 등이 혼재하며, 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정도 보통으로 평가되었습니다.
- 이용상태. 감정평가상 주택으로 이용 중입니다.
- 토지. 지목 대 · 면적 714.0㎡ · 평지 · 부정형 · 세로한면(가)이며 공시지가는 855,900원/㎡입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(응달촌취락)이며 소로3류에 저촉됩니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역 관련 표시가 있습니다.
- 건물. 벽돌조 및 세멘브럭조 슬래브지붕 지상 1층이며 기본적인 위생 및 급배수설비를 갖추었습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이희조 보증금 확인. 대항력은 있으나 보증금이 미상입니다. 실질취득가 산정을 위해 가장 먼저 확인해야 합니다.
- 임대차 진정성 확인. 이희조가 말소기준 근저당의 채무자와 동일인으로 기재되어 있어 실제 임대차관계와 점유관계를 대조해야 합니다.
- 배당요구·확정일자 확인. 이희조의 확정일자와 배당요구 여부가 확인되어야 실제 미배당 인수범위를 계산할 수 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 연립/다세대와 토지가 함께 매각되므로 각 매각 대상의 지번·건물 및 토지 범위를 원본으로 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 할인율만으로 싸다고 판단하지 말고, 실제 임차보증금과 현장 시세를 반영한 총취득비용으로 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 임대차계약 관련 자료를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 미상 보증금이 먼저”
이 사건은 감정가 4,471,309,096원에서 세 차례 유찰되어 최저가가 1,533,660,000원까지 내려온 점이 눈에 띕니다. 하지만 권리분석에서는 할인율보다 먼저 2012.11.16. 전입한 대항력 임차인 이희조를 봐야 합니다. 보증금이 확인되지 않아 낙찰자가 떠안을 미배당 보증금을 계산할 수 없고, 따라서 현재 단계에서는 실질취득가도 확정할 수 없습니다.
후순위 등기권리는 매각으로 정리되는 구조지만, 이희조의 임대차가 실제로 유효한지, 보증금이 얼마인지, 배당으로 얼마가 회수되는지가 확인되어야 최종 인수액이 나옵니다. 3회 유찰이라는 숫자만으로 가격 메리트를 평가하기 어려운 사건이며, 핵심은 최저가가 아니라 대항력 임차인의 보증금과 실제 점유관계를 확정하는 데 있습니다.
