의정부지방법원 2025타경60585. 경기도 파주시 금정18길 17, 7층 711호, 전용면적 기준 17.494㎡ 대상의 다세대 물건입니다. 등기부상 소유자는 문민휘이고, 2021.06.25. 소유권이전 당시 거래가액은 145,000,000원입니다. 2025.01.10. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 접수됐고, 을구 1번에는 이현아의 임차권이 등기되어 있습니다. 임차권은 말소기준권리 이전에 설정된 권리라서 원래대로라면 매수인 인수 위험이 큰 구조입니다.
하지만 이 사건에는 중요한 변경점이 있습니다. 매각물건명세서 비고에 따라 신청채권자인 주택도시보증공사와 양도 전 임차권자 이현아가 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의하는 2026.05.21.자 확약서가 제출됐습니다. 따라서 현재 회차의 배당상 부족분과 별개로, 실질적인 매수인 인수액은 0원으로 보는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경60585 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 금정18길 17, 7층711호 (금촌동,파주금촌에이스큐브) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 17.494㎡ · 공부상 공동주택(도시형생활주택-원룸형) |
| 소유자 | 문민휘 |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 65,660,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 140,022,465원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 원래는 인수형, 지금은 확약이 핵심
2023.07.28. 을구 1번으로 이현아의 임차권등기가 접수됐고, 임대차계약일자는 2021.05.29, 주민등록·점유개시일자는 2021.06.25, 확정일자는 2021.06.03입니다. 따라서 등기상 임차보증금 130,000,000원에 대해 대항력과 우선변제권이 있었고, 배당요구도 2023.07.28. 접수됐습니다.
② 시세 비교 — 6회 유찰로 가격은 충분히 내려왔다
에이스큐브는 총 224세대, 준공일은 2020.12.21입니다. 대상면적과 매칭되는 최근 거래는 10건이며, 최근 12개월 거래는 2건입니다. 최근 12개월 평균은 98,000,000원, 최신 거래는 2024.01 100,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 대비 최저매각가는 67.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.01 | 17.3㎡ | 6 | 100,000,000원 |
| 2023.03 | 17.3㎡ | 10 | 96,000,000원 |
| 2022.11 | 15.98㎡ | 4 | 124,520,000원 |
| 2022.11 | 15.98㎡ | 4 | 124,520,000원 |
| 2022.11 | 15.89㎡ | 5 | 126,770,000원 |
| 2022.11 | 15.98㎡ | 5 | 124,520,000원 |
| 2022.11 | 15.98㎡ | 5 | 124,520,000원 |
| 2022.11 | 15.89㎡ | 6 | 126,770,000원 |
| 2022.11 | 15.98㎡ | 9 | 124,520,000원 |
| 2022.11 | 17.3㎡ | 10 | 114,000,000원 |
| 평균 | — | 10건 | 118,614,000원 |
전체 거래 평균은 118,614,000원이지만, 가격 판단은 더 최근의 표본을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 98,000,000원이고 최신 거래는 100,000,000원입니다. 현재 최저매각가 65,660,000원은 최근 12개월 평균의 67.0%이며, 최신 거래보다도 낮습니다. 동시에 최근 거래 대비 과거 거래 흐름은 -20.8%로 하락 추세입니다. 따라서 이 물건은 ‘시세보다 비싸다’가 아니라 현재 가격대 자체에 상당한 할인폭이 있는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 65,660,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.4% 추정) | - | 1,581,880원 |
| 1. 임차인 이현아 보증금 (우선변제) | 130,000,000원 | 64,078,120원 |
| 2. 갑구 4번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 140,022,465원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차인 보증금 부족분은 65,921,880원입니다. 그러나 2026.05.21.자 인수조건변경확약에 의해 이현아 임차인은 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하므로, 이 부족분을 매수인에게 실질 인수시키는 방식으로 보지 않습니다. 따라서 실질취득 판단은 최저매각가 65,660,000원 + 실질 인수 0원 기준입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 파주시 금촌동 소재 파주시청 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설·시장·일반음식점 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 금촌역(경의중앙선)이 소재하여 제반 교통상황은 보통시됨.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조, 외벽 몰탈위페인팅마감·외장석재마감, 새시창호이며 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 소방·승강기설비 등이 되어 있음.
- 용도지역. 일반상업지역·준주거지역이며, 토지면적은 1,523.0㎡, 공시지가 2,554,000원/㎡. 토지거래계약에관한허가구역 등 용도지역지구 사항이 기재되어 있음.
- 환금성. 에이스큐브 224세대, 2020.12.21. 준공. 최근 12개월 거래 2건, 매각률 0.0%, 평균 유찰 6.0회로 거래 유동성은 보수적으로 접근할 필요가 있음.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원본 확인. 2026.05.21.자 인수조건변경확약서의 적용 대상이 이현아 임차인인지, 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 문구가 실제 매각 조건에 반영됐는지 확인하세요.
- 배당부족금과 인수액 구분. 배당표의 부족분 65,921,880원은 확약 전 배당 계산상 수치이고, 확약 적용 시 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
- 가격. 최저매각가 65,660,000원은 최근 12개월 평균 98,000,000원의 67.0%입니다. 실질취득 기준으로도 동일하므로 가격 메리트는 충분합니다.
- 하락 추세. 최근 거래 대비 추세가 -20.8%이므로 단순히 과거 전체 평균 118,614,000원과 비교해 기대수익을 과대평가하지 마세요.
- 환금성. 최근 12개월 거래가 2건이고 매각률이 0.0%, 평균 유찰 6.0회이므로 낙찰 후 매도 기간을 보수적으로 잡는 것이 중요합니다.
맺으며 — “확약이 인수를 지웠지만, 환금성은 남아 있다”
이 물건은 원래 임차권이 말소기준권리 이전에 존재하는 전형적인 인수형 구조였습니다. 그러나 2026.05.21.자 인수조건변경확약이 제출되면서 이현아 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 정리됩니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 65,660,000원으로 볼 수 있고, 이는 최근 12개월 평균 98,000,000원의 67.0% 수준입니다.
반면 가격이 낮아진 배경도 분명합니다. 총 6회 유찰, 최근 12개월 거래 2건, 매각률 0.0%, 최근 추세 -20.8%입니다. 즉 권리 리스크는 확약으로 크게 줄었지만, 환금성 리스크는 남아 있는 물건입니다. 가격 자체는 메리트가 있으므로, 핵심은 확약 효력 확인 + 낮은 가격 유지 + 장기 보유 가능성을 함께 점검하는 것입니다.
